父母從親屬手中買房未過戶老人去世房屋登記人不認可合同怎麼辦

原告訴稱

周某珊、周某萍向一審法院起訴請求：1．依法判決確認趙某文與趙某蘭於2002年9月17日簽署的《房屋買賣合同》合法有效；2．依法判決趙某文將位於北京市昌平區W號宅院前院房屋三間、後院房屋三間交還給周某珊、周某萍；3．本案訴訟費用由趙某文承擔。

趙某文上訴請求：撤銷一審判決，發回重審或改判趙某文與趙某蘭簽訂的《房屋買賣合同》無效，並駁回周某珊、周某萍的一審其他訴訟請求。

事實和理由：1.周某珊、周某萍提交的《房屋買賣合同》不真實；2.簽訂合同是為了落戶而非真實的買賣，趙某文與趙某蘭沒有房屋買賣的真實意思表示；3.建造北京市昌平區W號院內的房屋不是趙某蘭出資而是趙某文、趙某慧出資。

被告辯稱

周某珊辯稱：同意一審判決，不同意趙某文的上訴請求和理由。

周某萍辯稱：同意一審判決，不同意趙某文的上訴請求和理由。

法院查明

趙某鑫與金某系夫妻關係，二人生育四子女，即長女趙某蘭、次女趙某慧、三女趙某琪及長子趙某文。趙某鑫、金某父母均早亡，二人分別於1993年和1976年死亡。趙某蘭與周某君原系夫妻關係，二人生育二女，即長女周某珊和次女周某萍。

1985年9月，趙某蘭與周某君結婚。2001年2月，趙某蘭與周某君經法院調解離婚。2002年8月2日，趙某蘭、周某珊戶口遷至北京市昌平區W號院（以下簡稱涉案院落）。2013年6月5日，趙某蘭死亡。庭審中，趙某文提交了趙某蘭死亡醫學證明書，該證明書載明趙某蘭婚姻狀況為已婚。經查，趙某蘭戶籍登記簿上載明婚姻狀況為離婚。

1997年初，涉案院落僅有三間老北房。1997年5月1日和1997年10月15日，政府分別同意趙某蘭在涉案院落新建三間房屋和翻建三間房屋。1997年夏，為了解決趙某文結婚住房問題，將涉案院落分成兩個院落，即前院（南院）和後院（北院），並在前院新建北房三間。趙某文在該房屋居住一年有餘，後前往懷柔區結婚定居。庭審中，周某珊稱該三間新建北房由趙某蘭和趙某慧各出資5000元。趙某文不予認可，稱建房系其出資。

涉案院落現分為前後兩個院落，前院現有北房三間及東房、西房等，後院現有北房三間及西房等（上述房屋下稱涉案房屋）。庭審中，周某珊稱，趙某蘭於2003年出資翻建了後院三間老北房，後陸續建造了後院西房、前院東房、西房等。趙某文不予認可，稱趙某慧、趙某琪於2000年至2002年期間出資翻建了後院老北房，後二人出資建造了後院西房等。

庭審中，周某珊、周某萍提交了一份《房屋買賣合同》（以下簡稱涉案合同），該合同載明：甲方趙某文，乙方趙某蘭。經甲、乙雙方協商，甲方同意把後院房屋三間，總長為16.6米、寬10.4米。前院新房三間（97年蓋），長13.7米、寬9.8米，兩所院宅賣給乙方。經雙方核實無異。此合同自簽訂之日起生效。兩院總計叄萬元整人民幣。二○○二年九月十七日。甲方趙某文，乙方趙某蘭，證明人趙某慧，證明人趙某琪。

周某珊、周某萍以此證明趙某文把涉案院落中的六間房屋出賣給趙某蘭。趙某文質證稱，真實性、證明目的不認可，該證據系偽造的。該合同簽訂目的是為了把趙某蘭和周某珊戶口遷入涉案院落，以解決周某珊上學問題。周某珊不予認可，並提交證明其在2002年8月2日戶口遷入時，已畢業。趙某文在庭審中提交了周某珊於2018年5月4日發給趙某文女兒的兩張微信照片，照片內容分別為《房屋買賣合同》和《協議書》。

該《房屋買賣合同》內容與周某珊、周某萍提交的《房屋買賣合同》內容相同，但部分文字所在位置不同。《協議書》主要內容為：甲方趙某文，乙方周某珊。位於北京市昌平區W號院的三間房屋（舊房）是甲方父親趙某鑫遺留的財產。趙某鑫過世後，經趙某蘭、趙某慧、趙某琪、趙某文姐弟協商，房屋及宅基地由甲方繼承，後又在原來遺留房屋（舊房）南側新建三間房屋。2002年9月17日，甲方將該宅院（前後共6間房屋及房屋所佔宅基地）出賣給趙某蘭，商定房款三萬元，趙某慧、趙某琪作為證明人在房屋買賣合同上簽字均予認可。

多年來，該宅院一直由趙某蘭佔有使用或出租，並進行擴建，但房款沒有支付，各方對以上事實沒有異議，後趙某蘭過世。該宅院由大女兒周某珊繼承，甲乙雙方在尊重歷史、尊重親情的基礎上達成如下協議：簽訂該協議書同時，乙方先向甲方支付該宅院價款（空）元（小寫元），房屋買賣合同履行完畢，該宅院及房屋所佔宅基地的所有權、使用權歸乙方所有，雙方再無異議。該宅院今後產生拆遷和資金補償後，乙方同意屆時再支付給甲方（空）元（小寫元），甲方簽署收據。今後房屋辦理產權需要甲方配合時，甲方給予協助。本協議一式兩份，自甲乙雙方簽字之日起生效。

甲方、乙方及年月日均未填寫。趙某文以該兩份證據證明周某珊在2018年還要付給其本人房款，還和其協商重新簽訂房屋買賣協議，如果周某珊認為2002年9月17日房屋買賣合同有效，就沒有必要在2018年再簽署房屋買賣協議。周某珊、周某萍質證稱，兩份《房屋買賣合同》內容完全一致，可以證明《房屋買賣合同》是真實有效。不能通過照片合同即認定其提交的《房屋買賣合同》是偽造的。《協議書》是周某珊草擬的。趙某蘭告知周某珊房款已支付趙某文，但趙某文說並未給付，出於對趙某文的信任，周某珊同意支付房款，並草擬了該《協議書》。

該《協議書》並不是一份新的買賣協議書，該《協議書》載明瞭事情發生經過。趙某文以該《協議書》為證據，應認定趙某文對該協議書內容的認可。庭審中，趙某文稱，2002年9月17日《房屋買賣合同》不是雙方真實意思表示，其簽字的時候，並沒有書寫時間和房款金額，可能是她們後填的。周某珊、周某萍不予認可，並稱不知道簽訂了幾份合同，原來在我們手裡有兩份，現在找不到了，只有提交的這一份了。

經詢，周某珊稱，2002年9月17日簽訂《房屋買賣合同》時，涉案院落中有前院三間北房和後院三間老北房。趙某文不予認可，稱2002年9月17日涉案院落中房屋均已新建或翻建完畢。庭審中，周某珊稱趙某文欲將前院三間北房和後院三間北房以2萬元價格出賣，後趙某蘭同意以3萬元價格購買，雙方為此簽訂了2002年9月17日《房屋買賣合同》。趙某文對此不予認可。

涉案房屋新建或翻建完畢後，趙某蘭以自己名義對外出租並收取房屋租金。趙某蘭死亡後，涉案房屋由周某珊、周某君名義對外出租。庭審中，趙某文稱，因為父母都已經去世，其又在懷柔生活，故其本人約在1999年、2000年將涉案房屋委託給趙某蘭看管，趙某蘭也適當給過其本人幾次房租，有時300元，有時500元。

2018年5月，趙某文欲佔有、使用和管理涉案房屋，遂與周某珊等發生糾紛。經詢，涉案房屋現由趙某文使用或對外出租。2018年8月，周某珊、周某萍作為原告提起對趙某文排除妨害糾紛案，請求判令趙某文將涉案院落交還給周某珊、周某萍。趙某文答辯稱：“……這套宅院就是父母留給被告趙某文的合法財產，這一點姐妹三人也均無任何異議。”該案在審理過程中，趙某慧、趙某琪作為證人出庭作證，二人均認可本案中周某珊提交的2002年9月17日《房屋買賣合同》上各自姓名系本人書寫，但二人均稱簽訂該合同目的是為了辦戶口。法院審理後判決，該判決主要內容為：在涉案房屋權屬不明的情況下，周某珊、周某萍逕行起訴要求排除妨礙，理由不足，法院不予支援，判決駁回周某珊、周某萍的訴訟請求。雙方均未上訴。

2019年1月，周某珊、周某萍作為原告提起對趙某文、趙某慧、趙某琪確認合同效力糾紛案，請求依法判決確認簽有“趙某文、趙某蘭、趙某慧、趙某琪”簽名字樣的2013年2月13日《協議書》無效。法院經審理作出判決，該判決主要內容為：趙某文主張涉案院落內房屋現歸其所有，並提交《協議書》一份，載明：“經姐弟四人協商，大姐趙某蘭、二姐趙某慧、三姐趙某琪一致同意將位於祖宅的前後兩座房屋共計六間北房六間偏房讓給弟弟趙某文居住使用，三位姐姐放棄對兩座房屋的所有權。本協議是在姐弟四人協商一致的基礎上籤訂，且為四人真實意願的表達。同時此協議為姐弟四人對該處房產的最終決定。弟弟：趙某文。大姐：趙某蘭。二姐：趙某慧。三姐：趙某琪。2013年2月13日。”

周某珊和周某萍主張《協議書》上趙某蘭的簽名並非其母親所籤，並申請對該筆跡進行鑑定。鑑定意見為：檢材“大姐”處的“趙某蘭”簽名與樣本中的“趙某蘭”簽名不是同一人書寫。法院認為，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。本案中，《協議書》中載明“經姐弟四人協商”，但趙某蘭的簽名並非其本人所籤，趙某文等三被告亦未有證據證明趙某蘭對《協議書》知情且認可，故《協議書》的簽訂並非趙某蘭的真實意思表示，應屬無效。

判決二○一三年二月十三日簽有“趙某文、趙某蘭、趙某慧、趙某琪”簽名字樣的《協議書》無效。雙方均未提起上訴。

另查，趙某蘭簽訂涉案合同時已成為北京市昌平區某村村民。

本院另查明，法院審理的開庭筆錄中記載：趙某文對《房屋買賣合同》中籤字的真實性認可，第11頁記載：趙某慧作為證人出庭陳述時對《房屋買賣合同》中趙某慧的簽名認可是自己親筆簽名。該案2018年開庭筆錄記載：趙某琪作為證人出庭陳述時認可《房屋買賣合同》簽字是其本人所籤。

裁判結果

判決：一、趙某蘭與趙某文於2002年簽訂的《房屋買賣合同》有效；二、趙某文於本判決生效後十日內將位於北京市昌平區W號宅院前院北房三間、後院北房三間交還給周某珊、周某萍。

房產律師靳雙權點評

本案存在以下兩個爭議焦點：一、《房屋買賣合同》效力問題；二、《房屋買賣合同》是否實際履行。

一、《房屋買賣合同》效力問題

依法成立的合同受法律保護。本案出現的兩份落款時間均為2002年9月17日的《房屋買賣合同》雖載明的文字位置有所區別，但文字內容完全一致，且趙某文認可週某珊在本案提交的《房屋買賣合同》中“趙某文”三字為本人書寫，為此，應認定該合同的真實性。趙某文主張周某珊、周某萍變造或偽造該合同，無證據證明，法院不予採信。

趙某文主張簽訂合同目的是為了遷戶口，以解決周某珊上學問題。經查，周某珊戶口遷入涉案院落時間早於簽訂該合同時間，如趙某文所述屬實，在周某珊戶口已遷入涉案院落的情況下，趙某文已無需簽訂合同，但事實並非如此。為此，趙某文所持觀點，法院不予採信。趙某文還稱，其在該合同上簽字時，合同中未載明時間和購房款金額等觀點，因無證據證明，法院亦不予採信。

2002年9月17日《房屋買賣合同》中載明後院北房（老北房）三間和前院新房（97年蓋）三間，共計六間房屋。後院北房三間系趙某蘭等四人父母所有，其父母死亡後，該北房應由趙某蘭、趙某慧、趙某琪、趙某文四人繼承所有；建造前院北房三間用於趙某文結婚使用，雖訴爭雙方就出資問題有爭議，但該北房歸趙某文所有，趙某蘭等三人並無異議。

根據《房屋買賣合同》中“甲方（趙某文）同意把後院房屋三間，。前院新房三間（97年蓋），兩所院宅賣給乙方（趙某蘭）。經雙方核實無異”等內容，且趙某慧、趙某琪作為證明人簽字確認等事實，應視為趙某蘭、趙某慧、趙某琪三人放棄各自上述房屋權利，該房屋權利歸屬趙某文後，趙某慧、趙某琪均證明趙某文同意將上述房屋出賣給趙某蘭。對此，法院不持異議。

另查明，趙某蘭在簽訂該合同時已成為村民，其購買房屋行為應受法律保護。綜上，趙某蘭與趙某文簽訂的《房屋買賣合同》，內容系雙方真實意思表示，亦不違反法律、行政法規強制性規定，合同應屬有效。趙某文所稱雙方行為損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的觀點，無法律依據，法院不予採信。庭審中，趙某文所稱涉案院落和涉案房屋本身也不止三萬元，買賣行為違反常識的觀點，無證據證明，法院亦不予採信。

二、《房屋買賣合同》是否實際履行

趙某蘭與趙某文系姐弟關係，基於親情，二人在合同中未約定購房款給付期限應屬正常，該行為並不影響合同效力。涉案房屋全部建造完畢後，趙某蘭以自己名義對外出租是事實。趙某蘭於2013年死亡後，周某珊等又以各自名義對外出租。趙某文現無證據證明其於2018年前就合同簽訂、合同效力及購房款給付問題提出異議。庭審中，趙某文雖主張涉案院落系由其委託趙某蘭代管，但其未提交相關證據證明，法院無法採信其觀點。綜合考慮合同效力、趙某蘭和周某珊等長期管理、處分涉案房屋等事實，法院應認定趙某文已履行了交付房屋義務。

趙某文還稱趙某蘭經濟困難根本無力支付購房款，其未給付三萬元購房款，同時又認可趙某蘭適當給付過其本人一部分房屋租金。現因趙某蘭已死亡，法院無法查清趙某蘭是否給付全部或部分購房款，但需說明的是，即便趙某蘭未給付購房款，亦不能就此否定合同有效及合同已實際履行的事實。庭審中，周某珊表示如趙某蘭未給付購房款，其同意給付。

趙某蘭生前常住人口登記卡載明婚姻狀況為離婚，且有法院生效調解書證明其離婚事實，雖趙某蘭死亡醫學證明書上載明為已婚，但因該證明書對婚姻狀態的證明力遠小於常住人口登記卡，故法院應認定趙某蘭死亡前系離婚狀態，周某珊和周某萍作為原告提起本案訴訟，主體並無不妥。趙某文所稱趙某蘭死亡後的繼承權人還有趙某蘭配偶的觀點，證據不足，法院不予採信。

訴爭雙方就後院北房翻建出資問題各執一詞。根據本案查明的事實，趙某蘭在取得後院北房（老北房）權利後，出資翻建符合常理。趙某文所稱翻建老北房非趙某蘭出資，無證據證明，法院不予採信。