房產糾紛律師——第三人提出對債務人房屋執行的異議法院是否支援如何判斷

原告訴稱

劉某莉向本院提出訴訟請求：1.請求法院判令解除對北京市朝陽區xxx房屋的查封措施，停止對該房屋的執行措施；2.確認北京市朝陽區xxx房屋歸劉某莉所有；3.案件受理費和公告費由被告承擔。

事實和理由：2012年1月，劉某莉及父母與周某君協商，約定劉某莉以218萬元的價格購買周某君名下位於北京市朝陽區xxx房屋（以下簡稱涉案房屋），因房屋有銀行抵押貸款，雙方約定在房屋解除抵押之後再過戶給劉某莉。自2012年1月22日起至2014年4月24日，劉某莉通過父母先後支付給周某君購房款218萬元。……。支付完畢購房款之後，雙方在2014年4月底辦理了房屋交接手續，周某君將房屋及相關水、電、燃氣卡等交付劉某莉，劉某莉開始在該處居住至今。

此外，2016年5月20日，因周某君的兒子周某濤需要做手術，急需籌款支付醫療費，周某君要求劉某莉再支付15萬元作為購房款。在此救急的情況下，劉某莉同意了周某君提出的要求，並在原約定的基礎上增加支付了房款15萬元，周某君指定吳某坤代為收款。

2018年5月9日，因為涉案房屋拖欠銀行多期房貸，面臨被銀行起訴、拍賣的風險，周某君又向劉某莉提出由其償還剩餘貸款。為了避免房屋被銀行起訴拍賣，劉某莉按簡訊通知支付了112258.49元，周某君通過其子周某濤指定宋某玲代為收款。此後，劉某莉在2018年5月26日至2020年12月3日間，又先後向周某君的某銀行住房貸款賬戶支付周某君所欠房屋貸款390342.22元。綜上，劉某莉一共支付了2832600.71元房款。

還完所有房貸之後，劉某莉準備辦理過戶，才得知涉案房屋已經被法院查封無法過戶。經劉某莉瞭解，北京市西城區人民法院於2018年5月7日，就陳某敏與周某君、A公司、B公司企業借貸糾紛一案，作出調解書，周某君需要支付陳某敏4000多萬元，A公司、B公司承擔連帶責任。因本案三名第三人未履行債務，陳某敏申請強制執行，劉某莉以案外人的身份向法院提出執行異議。法院於2021年6月15日作出執行裁定，裁定駁回劉某莉的執行異議。

劉某莉認為法院在執行生效法律文書確定的金錢債權過程中，針對劉某莉房屋實施了強制執行措施。依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十五條的規定，劉某莉已經支付全部房屋價款並實際佔有該房屋，且對未辦理房屋過戶登記手續沒有過錯，故對劉某莉要求停止對該房屋執行的訴訟請求，應予支援。根據《民法典》第465條、第469條的規定：“依法成立的合同受法律保護”“當事人訂立合同，可以採用書面形式、口頭形式或者其他形式”。

本案中，劉某莉與周某君之間的房屋買賣合同有效，且劉某莉已經事實上履行完畢了約定的義務。劉某莉一直在涉案房屋內居住，雙方事後也補簽了《房屋購買協議》和房款收取明細。且劉某莉對房屋未能過戶沒有過錯。故為了維護劉某莉的合法權益，訴至法院。

被告辯稱

陳某敏辯稱，涉案房屋登記在周某君名下，劉某莉提供的證據不足以排除執行。依照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條的規定，請求法院判決駁回劉某莉的訴訟請求。

法院查明

一、陳某敏與周某君、A公司、B公司之間的債權債務關係

陳某敏與周某君、A公司、B公司企業借貸糾紛一案，本院於2018年5月7日作出調解書，確認各方達成的如下調解協議：1.周某君於2018年11月6日前償還陳某敏借款本金2000萬元及利息2320萬元（周某君於2018年8月6日前先行給付陳某敏1000萬元利息，剩餘借款本息於2018年11月6日前清償完畢）；2.如周某君未在2018年11月6日前足額給付上述借款本息，則周某君給付陳某敏逾期利息；3.A公司、B公司對周某君的上述債務承擔連帶保證清償責任；4.陳某敏與A公司、B公司對此債務再無其他糾紛。

2018年9月4日，陳某敏向本院申請執行。執行中，本院於2018年9月18日查封周某君名下涉案房屋。

後劉某莉向本院提出案外人執行異議。本院於2021年6月15日作出裁定。本院認為，案外人的異議審查中，對於已登記的不動產，人民法院應當按照不動產登記簿判斷權屬。本案中，涉案房屋登記所有權人為周某君。本院據此將涉案房屋作為被執行人的財產予以查封，合法有據。劉某莉所提異議理由不足以排除執行。另外，劉某莉要求確認其為涉案房屋所有權人的申請，不屬於執行異議審查範圍。故裁定駁回劉某莉的執行異議。

劉某莉於2021年6月25日向本院提交本案起訴材料。

二、劉某莉與周某君之間房屋買賣情況

落款日期為2014年10月20日的《房屋購買協議》（以下簡稱協議）顯示：周某君為甲方、出售方，劉某莉為乙方、購買方。甲方將涉案房屋出售給乙方，整套房屋價格為218萬元。甲方購買上述房屋時，在某銀行北京城市某銀行辦理的個人住房貸款（以銀行提供的賬單為準）歸還責任中，2016年6月前的貸款由甲方繼續歸還；自2016年7月開始，由乙方負責歸還。在乙方全部結清住房貸款之日起，甲方全力配合乙方辦理房產過戶手續。甲方應確保上述房產的產權清晰無涉，因甲方責任造成乙方無法辦理該房產過戶的，甲方除退還乙方所付出的資金外，並按房產所在地的房產市場行情對乙方予以賠償。劉某莉當庭認可，上述協議實際簽訂時間為2021年5月。

劉某莉主張，針對涉案房屋，其共支付周某君購房款2832600.71元。周某君在落款日期為2021年5月21日的房款收取明細尾部簽名，認可劉某莉主張的上述轉款均系支付涉案房屋的房款，金額總計為2832600.71元。

另查，劉某莉當庭提交物業管理處、公寓管理處出具的證明，銀行個人明細對賬單，收據，北京增值稅普通發票，燃氣繳費回執，等證據，欲證明劉某莉自2014年開始在涉案房屋居住，並繳納水、電、供暖、燃氣、網路等費用。

裁判結果

駁回原告劉某莉的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

案外人提起執行異議之訴的，應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。依照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出的異議成立，需同時滿足以下四個條件：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是案外人在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；三是案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

本案中，首先，雖然劉某莉主張，其與周某君於2014年已就涉案房屋達成買賣合意，但其認可《房屋購買協議》實際簽訂時間為2021年5月，而法院查封涉案房屋的時間為2018年9月18日。故本案未滿足在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同的條件。

其次，劉某莉主張其實際支付購房款2832600.71元。但綜合分析全部付款記錄，無法確認全部轉款的性質為購房款。

再次，涉案房屋房產證顯示，該房屋存在189萬元抵押貸款，根據《房屋購買協議》及劉某莉的陳述，亦證明劉某莉自始明知涉案房屋存在銀行貸款未清償的情況。實際上，劉某莉至2014年4月交付周某君的購房款，已足額覆蓋上述抵押貸款的金額。涉案房屋在此情況下，只需清償銀行貸款即可辦理過戶登記手續。而根據現有證據不能證明劉某莉積極行使己方權利，向周某君提出辦理過戶登記的請求。由於劉某莉自身沒有盡到合理注意義務，怠於行使己方權利，而導致權屬變更登記不能，應承擔相應法律後果。

另外，房屋買賣系涉及民事法律關係變動的重大事項，但涉案《房屋購買協議》內容約定簡單。且如劉某莉所述，在其已實際交付283萬餘元的情況下，協議中約定的房屋價款仍為218萬元；在其實際於2018年起代周某君償還銀行貸款的情況下，協議中約定的還貸方式仍以2016年6月為分界點；在其父親仍與周某君存在交往的情況下，其主張因無法找到周某君，故雙方未及時簽訂書面買賣合同，亦未能積極催告周某君儘快償還銀行貸款和辦理過戶手續。以上情況均不符合常理。

綜上，劉某莉主張本案僅適用《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十五條的規定，無事實和法律依據。且依照該規定第十五條“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。

本案中，即使劉某莉確實已經支付全部房屋價款，且自2014年起實際佔有涉案房屋，但因其對涉案房屋未及時辦理過戶登記手續，存在過錯，故不能滿足排除強制執行的條件。對劉某莉要求解除涉案房屋的查封、停止執行措施，並確認涉案房屋為其所有的訴訟請求，法院不予支援。