土地使用權年限與房價有關係嗎

土地使用權要續期，必須繳納占房價總額約三分之一

很多人可能有點納悶，房屋的土地使用權不是七十年嗎?怎麼變成了二十年?的確，我國民用住宅土地的使用權期限通常是七十年，在1990年代初通過立法全國推行，温州的二十年產權房是地方政府靈活施行政策的產物。

温州市國土資源局土地利用管理處處長張少清在接受《温州日報》採訪時表示，1990年5月19日，國務院頒佈了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(下簡稱《條例》)，開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度。

當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。

土地使用權到期後該怎麼辦?2007年3月通過的《物權法》第一百四十九條明確寫到“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”(並非像很多人所認為的那樣是無償續期)。

從這個角度講，法律上存在模糊空間，物權法規定可以自動續期，但該如何續期、需不需要交納土地出讓金以及交納標準是多少都沒有明確。截至目前，國家層面尚未出台關於出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標準作出規定。

張少清表示，在國家沒有具體實施細則的情況下，目前基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

其實，這個“產權”並不是從你買房之日計算，而是土地被拍賣後開始計算。

張少清表示，國有建設用地使用權有償有限期使用，是我國國有建設用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權價值是不同的。土地使用權評估也不是我們做的，是由第三方評估機構做出來的。

從温州現在的問題來看，受影響的市民一般是在買賣房屋的時候發現產權到期需要續費才知道相關情況。那麼如果不買賣，到期後還能繼續居住嗎?對此，專家表示，物權法規定土地使用權可以“自動續期”，政府不能無償、強制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產所有人相當於是在無償使用這塊土地。比較類似的就是在無償劃撥的土地上蓋房子，也就是所謂的公房，公房可以居住，但轉讓時卻要補繳土地出讓金。因此，專家認為這種性質的土地使用權會限制房產所有人在房地產轉讓、抵押等方面的權利，需要補繳土地出讓金等才可重新擁有這些權利。

所以，理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在房子裏。但若要考慮未來有轉讓、抵押房產的可能，那麼繳納土地出讓金獲得出讓性質的土地使用權證是必要前提，或者在轉讓不動產時補交土地出讓金。

《物權法》只説到期後“自動續期”，沒説這個自動是免費給的。而《土地法》則説土地使用權必須由土地使用者支付使用權出讓金。

在現代社會，受到土地政策的影響，我國的房產早就不單單是簡單的住宅了，更具有投資的價值和意義。因此，很多房屋是具有會被所有者轉讓、抵押的可能性的。如果説房屋所有者有這樣的意願，就還是需要對產權到期的房屋補繳土地出讓金。