買賣按揭房產應注意什麼問題

目前二手房買賣市場上存在着大量的在出售之際仍存在按揭貸款和抵押的房地產。此類房屋之買賣因為涉及第三方，在交易程序上比較複雜。所以購買這樣的房屋時需要了解二手房按揭貸款的流程是怎樣的以及買賣按揭房產應注意什麼。而這些問題我們會在下文告訴您。

一、二手房按揭貸款的流程

第一步，找好意欲購買的二手房，該二手房必須產權明晰，符合政府規定的進入房地產市場流通的條件。

第二步，選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業務的二手房房產交易代理機構，並在該機構完成二手房房產價值評估工作，交納房產評估費。

第三步，借款人申請二手房抵押貸款應填寫借款申請表，並向貸款銀行提交所需材料;

第四步，由銀行指定的律師事務所進行資信審查，並負責組織對交易房屋進行二手房房價評估，所評估價值作為貸款銀行確定貸款額度的依據;

第五步，借款人與貸款銀行簽訂借款合同;

第六步，辦理抵押、保險等有關擔保手續;

第七步，借款合同生效，資金劃入借款人指定帳户。

二、買賣按揭房產應注意什麼

1、賣方注意事項。

通常，只有原來的貸款還清，抵押注銷之後方可過户。而提前還款和註銷抵押是需要一定時間的。銀行一般不會隨時受理提前還款，而是統一在一個月的某一天受理提前還款。因此，在簽訂買賣合同時，在進行過户之前賣家應留給自己足夠的時間辦理提前還款和註銷抵押的手續。提前還款之後一般需要一個周的時間才能註銷原來的抵押。因此賣家需要保證在約定的過户日期之前有足夠時間辦理上述手續;

如果買方需要銀行貸款的，賣家同時需要注意在合同中明確約定買方第二筆款項的支付義務。第二筆款項通常是在買方取得房地產權證之後且銀行取得該房屋之抵押權證(也叫他項權證)後的若干天內由銀行將款項打入賣方賬户。實踐中，中介公司為了能夠促成交易，在合同中往往對於買家辦理銀行貸款時間語焉不詳。而買家往往由於個人資信問題可能長時間無法辦下來貸款，導致交易長時間無法完成，而賣方此時也非常被動，因為合同未明確規定買方辦妥貸款時間，所以很難以此追究買方違約責任。因此，從賣方利益而言，有必要在買賣合同中明確約定，買方須在過户之前取得銀行貸款的批准並通知賣方，否則賣方可以拒絕過户並追究買方違約責任。

2、買方注意事項。

在買方需要貸款購房的情況下，買方需要注意貸款審批的進度。在買方個人資信並不優越的情況下，可能需要輾轉幾家銀行之後方能取得貸款批准。因此，需要在合同中留有足夠的時間申請貸款，或者對於貸款時間。實踐中，經常由於買方貸款遲遲不能獲批，導致交易遲延發生違約。

當存在轉按揭安排時，買方在貸款獲得銀行批准後，賣方應自行或委託他人積極辦理提前清償其現存貸款並促使其抵押權銀行註銷抵押。買方需要明確賣方貸款清償以及抵押注銷的具體時間。

然而過長的貸款申請時間本身就藴藏風險，在市場上漲時候，賣家容易毀約而導致交易終端或終止，買家將處於極為被動的狀態。

按揭房產的買賣涉及到的法律問題相當複雜，稍有不慎就有可能陷入買賣糾紛之中，為了避免糾紛最好先了解下二手房按揭貸款的流程是怎樣的以及買賣按揭房產應注意什麼，如果發生糾紛又該怎麼辦，這些問題可以通過專業的房產律師來了解，也可以請律師陪同購房。