房屋被賣後原租賃合同怎麼處理

一、房屋被賣後原租賃合同怎麼處理

房屋被賣後原租賃合同由購房者繼續履行，直至租賃合同期限屆滿或者租客要求解除租賃合同時為止。因為法律規定,租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

《民法典》第七百二十五條

租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

二、房屋租賃合同的免租期應如何約定

1、將全部“免租期”置於租期的最後時段這種方案適合租户無需進行裝修和商業氛圍培養的情況，也就是説，出租方承諾給予承租方一定租賃期，但這個租賃期是在整個租賃期的最後，如果承租人提前退租，就享受不到這一免租期的優惠，事實上其也對租户的誠信履約和關係穩定起到了良好的制約作用，在這種情況下出租方面臨的租金風險是最小的。

2、將免租期拆分置於租期的不同時段將“免租期”一分為二，甚至一分為三，然後分別置於租賃期限的開始階段、最後階段，如果一分為三的話可將一部分放至租期中段，具體各階段的時長可根據實際情況進行配比。比如：一共可給予租户3個月的免租期，那麼可在租期開始給1個月，租期到一半時給1個月，然後租期最後一個月作為免租期；也可租期開始給1個月，另外2個月的租期放到租期最後，按此設計，如果租户中途違約提前退租，也就享受不到最後的免租期優惠了。綜上，我們也可以説，如果越將“免租期”的大部分約定在租期最後時段，越能夠預防出租人的租金風險，而如果越將“免租期”的大部分約定在“開業日”之前，越能夠發揮營銷作用。而如何在在兩種利益的權衡中找到一個平衡點，就需要出租人對實際項目情況進行綜合考量而決定了。

3、妥善約定有關免租期的條款最後，還要注意對免租期條款個別細節的完善，比如，要在租賃合同中明確免租期是隻免租金不免物業費和能耗費（如水、電、通訊）。對於違約責任條款，也可以增加如果因承租人違約導致合同解除，除了支付違約金和合同約定的其他違約責任外，還應承擔裝修免租期、免租優惠期的租金賠償責任等等。

《中華人民共和國民法典》第七百零五條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

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