借名買房的法律風險分析

案例1

2005年原告曹某購買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，後順利取得住房貸款人民幣24萬元。在此過程中產生的一切費用均系原告支付，相關權證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2007年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購房協議，李某支付定金人民幣8萬元。後因被告丁某拒絕協助辦理過户，交易未能成功。原告曹某按法律規定雙倍返還定金16萬元。原告訴至法院，要求確認房屋所有權，並判令被告賠償經濟損失人民幣8萬元。被告丁某辨稱房屋所有權應以登記為準，對原告與李某之間的買賣並不清楚，不應承擔原告的損失。

問題：曹某能否要回他出資購買的房屋?曹某能否得到8萬元的賠償?

案例2

2002年，被告宋某某委託中介公司在代理購房的事務過程中，與原告潘某協商一致，徵得潘某的同意，並取得潘某的身份證，以潘某的名義購買了位於北京市昌平區東小口鎮某小區10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經濟適用房，建築面積106.67平方米，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國農業銀行北京市某區支行(貸款銀行)及北京某房地產開發有限責任公司(保證人)簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用於購買上述房屋。於2004年2月24日取得了房屋所有權證書，登記的所有權人為潘某。潘某未支付購房的任何費用。房屋交付後，宋某某在該房內居住。

2007年1月，潘某訴至北京市昌平區人民法院，稱其於2002年以按揭方式購買了北京市昌平區東小口鎮某小區10幢12層6號房屋一套後，由於其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委託原單位同事幫助照看管理上述房屋。2006年底，其回京後發現上述房屋已由宋某某居住，由於不能聯繫到同事，也不能勸説宋某某騰房，故起訴：請求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區東小口鎮某小區10幢12層6號房屋一套。

問題：宋某某有沒有失去他出資購房的房子?

結果：一個勝訴，一個敗訴

評析：

兩個案子都是 借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發的房屋權屬糾紛。現實生活中，常有些人出於某種特殊原因或為了達到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發了一系列糾紛。實際出資人對房屋的權利是否受法律保護，應首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產權人之間的法律關係;二是認定房屋產權歸屬的依據是什麼。

關於第一個問題，實際出資人與名義產權人之間建立的是委託合同關係，名義產權人為隱名代理。案例中實際出資人徵得名義產權人的同意，要求名義產權人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續，並將房屋產權辦至其名下，可以理解為，系名義產權人接受實際出資人的委託，以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關事宜，因此雙方之間形成了一種委託合同關係。且履行委託合同中，名義產權人直接以自己的名義與第三人(如開發商、銀行等)開展民事法律，未披露實際出資人，因此係基於該委託關係實施的隱名代理行為。《合同法》第402條規定：“受託人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受託人與委託人之間的代理關係的，該合同直接約束委託人和第三人。”即隱名代理的受託人在代理權限範圍之內與第三人進行法律行為，其法律後果由委託人承擔。《合同法》第404條規定：“受託人處理委託事務取得的財產，應當轉交給委託人。”即受託人基於代理行為所取得的財產，有向委託人轉交的義務。

關於第二個問題，根據《城市房地產管理法》第60條“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”之規定，及《物權法》第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，一般認為，不動產產權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為準，房屋產權登記在名義產權人名下，則實際出資人對房產不享有物權權利。

通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權歸名義產權人所有，實際出資人與名義產權人之間僅存在合同債權。那麼，實際出資人可以基於該合同債權，根據，《合同法》第404條規定要求名義產權人將房屋轉交併辦理過户嗎?對此應區分情況不同對待。第一，如果雙方之間的合同關係不存在《合同法》第52條-規定的導致合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產權人履行轉交財產的合同義務，名義產權人必須予以履行，否則將承擔違約責任。對此違約責任，除非名義產權人已將房屋售予第三人且辦理過户，否則實際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產權人繼續履行合同義務，並賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規定的導致合同無效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償;有過錯的一力誼當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，實際出資人借用他人名義購買經濟適用房，是為廠規避國家有關經濟適用房的法律規定。政府推出經濟適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，因而在開發經濟適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財政補貼，使其房價大大低於一般商品房，對經濟適用用房的購頭首，也規定了嚴格的限制條件，只有符合該特定條件的人羣才有資格購買。而名義產權人出借自己的身份證件為他人代代購特價房，實際上是在轉讓其基於符合政府規定的特定條件而享有的購房權。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經濟適用房，必然導致另一本應享受經濟適用房的人無法購買。此時，如果仍保護實際出資人的合同權利，無疑是對其惡意規避法律的違法行為進行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經濟適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實際出資人借用他人名義購買經濟適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產權人之間的委託合同應確認無效，實際出資人無權取得房屋，房屋產權應歸名義產權人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實際出資人支付，名義產權人應將購房款返還，並支付利息，否則構成不當得利。

綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實際出資人與名義產權人之問的委託合同關係成立且合法有效，名義產權人得將房屋向實際出資人轉交併協助辦理過户手續;如果系借名購買內部職工集資房、經濟適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實際出資人對房屋的權利無法得到法院的支持。因此，本案中級人民法院判令宋某某騰退房屋，至於其已支付的房價款，可以潘某構成不當得利為由，另行提起訴訟，要求其返還。

提醒：

借名買房存在非常大的風險，在實踐中不應得到支持和鼓勵：

1、實踐中借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。而且，因名義產權人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關係，很不重視書面證據的收集和保存，因此出現糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產權人返還購房款也相當困難。

2、即便是借名購買普通房屋，也存在如下風險：

(1)名義產權人反悔的風險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委託代理關係和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難。

(2)在名義產權人領取房產證之後，至其將房屋產權過户給出資人之前，如果名義產權人對他人負有到期不能清償的債務，或存在離婚糾紛，則房產很有可能被查封或拍賣，如果名義產權人發生意外，可能導致繼承糾紛的產生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。

(3)即使名義產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那麼將名義產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的税費。

規避風險的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委託合同，進行公證;

2、將房屋抵押給實際出資人;

3、實際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上;

4、名義產權人立一份遺囑。