房產合同律師——出售二手房時對於正在使用地下室未明確約定後地下室被收走是否需要賠償

原告訴稱

趙某輝、張某豔向本院提出訴訟請求：1.請求法院判令郭某權、林某芳返還我購房款292944.7元及資金佔用利息，截止2021年3月31日為65226.6元，三被告承擔連帶責任；2.中介公司退還我中介費8954.28元；3.由被告承擔本案訴訟費。

事實與理由：2017年2月20日，我們與郭某權、林某芳簽訂《房屋買賣合同》，約定我們購買郭某權、林某芳位於北京市海淀區一號房屋，房屋總價款為1036萬元；雙方還對成交方式、税費承擔等事項進行了約定。中介公司為我們雙方本次房屋買賣合同的居間方，三方於2017年2月20日簽訂《居間服務合同》，我們向中介公司支付了居間代理費227920元，居間保障費31080元。

需要説明的是，上述合同簽訂的價格包含有一間地下室，合同簽訂前郭某權、林某芳在中介公司的官方網站上登記的房源信息中也明確載明：此房售價包含自有的1間地下室面積為16平方米左右。無論是郭某權、林某芳，還是中介公司在向我們介紹房屋信息時均着重強調了該地下室的存在，這也是我們最終決定以合同價購買該房屋的最重要原因之一。

按照當時的市場價，如無地下室的同類房源的單價每平米低2000元左右。但實際情況是該地下室為郭某權、林某芳在未經物業同意、未簽訂任何買賣或租賃協議的情況下，擅自撬鎖換鎖、強行侵佔所得，該地下室的實際所有權人為周某鑫，郭某權、林某芳實際上對該地下室並無任何所有權或使用權。

該地下室在物業協調下，現已於2020年11月28日由周某鑫收回。我們因家中雜物較多，現因無地下室可用，給我們的正常生活造成了極大不便。我們認為，郭某權、林某芳刻意隱瞞真實情況，將存在權屬瑕疵的房屋出售，其行為涉嫌合同欺詐並構成違約。現我們要求郭某權、林某芳按照該房屋無地下室情況下的實際市場價值將差額部分退還給我們的訴求合理、合法。中介公司作為居間方，在收取25萬元鉅額中介費的同時，應對房屋的權屬情況及其他房源信息盡到審慎的核實義務。

現因中介公司未盡到上述義務導致我們權益受損，中介公司的行為存在重大且明顯的過錯，理應對郭某權、林某芳的退款承擔連帶責任。若因中介公司收取的中介費是按照房屋成交價的固定比例收取，現房屋的實際成交價降低，中介公司理應將對應比例的居間費差額部分退還給我們。因多次協商未達成一致，故我們訴至法院。

被告辯稱

郭某權、林某芳辯稱：關於地下室，我們在入住時地下室就是打開的，為此我們跟物業確認過，物業説可以隨意用。2016年工商局來核查，我們用的兩間，其中一間是工商局的，我們退還了，涉訴地下室工商局説不是他們的，所以我們就繼續用。我們的自薦是在網站上寫的信息，因為字數限制，所以寫不全。很多人來看房，趙某輝、張某豔是其中一撥，我們已經告知了趙某輝、張某豔地下室是臨時用的，沒有產權。

當時就因為沒有地下室所以房款還降價了。故在合同中沒有寫地下室的約定。我們已經盡力告知義務。在買賣合同中沒有寫地下室，售房款就不包含地下室，所有交接的物品都在合同和附件體現了，地下室沒有包含在內。傢俱的事情與本案無關。趙某輝、張某豔證據中其他房屋價格在本案中不具有合理性，二手房一房一價。本案是合同糾紛，我們要依據合同為準。故我們請求法院駁回趙某輝、張某豔的訴訟請求。

中介公司辯稱：首先，趙某輝、張某豔起訴我公司，因與房屋買賣並非同一法律關係，而與我公司是居間關係，故不同意合併審理。第二、我公司已經盡了居間義務，合同已經完成，完成了居間服務。第三、我公司並沒有向買賣雙方提供涉及地下室的居間服務，我公司網站自薦是業主個人行為，我公司不能掌控。

第四、趙某輝、張某豔在居住四年中發現地下室權屬問題，我公司更不能瞭解地下室狀態，我公司僅是依據郭某權、林某芳提供的房產證信息發佈的房源信息，我公司不存在過錯。故我公司請求法院駁回趙某輝、張某豔的訴訟請求。

法院查明

2017年2月20日，出賣人（郭某權、林某芳）與買受人（趙某輝、張某豔）經中介公司居間，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定出賣人出售海淀區一號房屋（以下簡稱一號房屋），雙方協商一致，房屋成交價格為339萬元，房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施設備作價為697萬元。

雙方與中介公司簽訂有《居間服務合同》、《房屋交易保障服務合同》，約定由趙某輝、張某豔向中介公司支付居間代理費227920元。上述合同簽訂後，趙某輝、張某豔支付了房屋價款及居間代理費，一號房屋亦已過户至趙某輝、張某豔名下。2017年10月1日，郭某權、林某芳將一號房屋交付給趙某輝、張某豔，交接時一併交付A號地下室（以下簡稱A號地下室）。2020年11月28日，趙某輝、張某豔將A號地下室交還權利人周某鑫。

現雙方關於地下室產生爭議。趙某輝、張某豔認為，賣方郭某權、林某芳在簽訂合同時告知了地下室沒有產權，但可以長期使用，正因為如此，此套房屋交易價格比同小區同户型價格要高。郭某權、林某芳並不認可，並沒有承諾地下室的長期使用，其出售的三居室價格是小區中報價最低的；正因為沒有承諾地下室的長期使用，所以才沒有寫入房屋買賣合同中。

對有爭議的證據和事實，本院認定如下：

趙某輝、張某豔提供中介公司宣傳頁截圖、光盤、成交價截圖、地下室照片；以及關於清理地下室的通知，證明在買賣交易過程中，賣方郭某權、林某芳告知買方因房屋所在小區為工商局定向的經濟適用房，該地下室為房屋配套；本房屋單元內，有問題的地下室已經被工商局貼了封條；買方強調是自有地下室，使用多年，才在房間內安裝了儲物架；在中介官網上有明確説明，使買方相信均為真實。

中介公司宣傳頁中房主自薦內容如下：“..……此房售價包含自有的1間地下室面積為16平米左右..”……還贈送16平地下室當儲物間”。中介公司宣傳頁中房源基本信息亦註明了房源所示“房屋用途、交易權屬、建成年代、產權年限、建築結構”僅供參考，購房時請以房本信息為準。

郭某權、林某芳對於自薦無異議，表示僅為廣告，因為字數限制，無法再行修改補充，且中介公司已説明最終以合同約定為準。中介公司表示自薦系業主自行填寫，與公司無關，且應以最終成交合同為準。本院確認趙某輝、張某豔提供證據的真實性，證明效力另行論述。

郭某權、林某芳陳述雙方在談判時，已告知買方地下室沒有產權、沒有租賃，只能先使用，並提供五份補充協議及傢俱家電清單，證明簽訂合同時就交付傢俱、桌椅等細節均予以了詳細約定，但並沒有包括地下室。

趙某輝、張某豔對於證據的真實性認可，與爭議焦點沒有關聯；傢俱當時説是包括全部傢俱，簽訂合同時由於無法清點所以就寫了少量傢俱，到交房時，賣方説只能提供合同上的一部分傢俱，不能提供其他，後經中介公司協商，所以才有了傢俱清單，當時沒説地下室的事情。本院確認郭某權、林某芳提供證據的真實性。

裁判結果

駁回趙某輝、張某豔的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

郭某權、林某芳與趙某輝、張某豔簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》系雙方當事人真實意思表示，不違反相關法律、行政法規強制性規定，故合法有效。合同簽訂後，雙方均已履行合同。現趙某輝、張某豔以房屋售價中包含A號地下室16平方米麪積，在地下室被收回後，主張按照一號房屋無地下室情況的市場價值予以退還差額。故本案爭議在於雙方就A號地下室的使用有無約定，是否構成影響房屋價款的重要因素。

因郭某權、林某芳以及中介公司對此均予以否認，故趙某輝、張某豔對其所述負有舉證義務證明。訴訟中，趙某輝、張某豔提供的中介公司房源介紹，該介紹中出賣人郭某權、林某芳表示房屋售價含16平方米地下室。郭某權、林某芳對於房源介紹不持異議，但認為並未就地下室的使用列入合同之中。關於房源介紹的性質，應屬要約邀請，即郭某權、林某芳向大眾發出的房屋情況介紹，希望他人引起注意，並與其近一步協商房屋買賣的具體環節。但該房源介紹的內容對雙方並無約束力；具體房屋買賣內容仍需雙方協商確定。

訴訟中趙某輝、張某豔亦認可在買賣合同簽訂之前知曉A號地下室無產權且沒有手續。在此情況下，如若郭某權、林某芳承諾趙某輝、張某豔對地下室享有永久使用權，則雙方必將這一影響房屋價款的重要事宜寫入協議。事實上，雙方在房屋買賣合同中或補充協議中對於A號地下室並無約定，趙某輝、張某豔亦未提供其他證據予以證明郭某權、林某芳承諾其永久使用A號地下室，故趙某輝、張某豔在地下室收回後起訴要求郭某權、林某芳返還售房款，法院認為售房款中並不包含地下室面積，趙某輝、張某豔的訴訟請求缺乏事實與法律依據，法院不予支持。

中介公司在居間過程中亦無過錯，無欺詐情節，故趙某輝、張某豔主張由中介公司退還中介費，亦無依據，法院不予支持。