有關物業與物業管理、業主大會與業主委員會的內容有哪些?

在城市的小區裏，都會有相關的業主大會、業主委員會等，也有物業管理公司。他們主要是為小區業主服務的，都是為了保證小區業主的合法權益。那麼，關於物業與物業管理、業主大會與業主委員會的基本知識有哪些呢?

關於物業與物業管理、 業主大會與業主委員會的基本知識

物業與物業管理、業主與業主委員會這些名詞是在我國實行改革開放以後伴隨着住房制度的改革而為人們所熟聞的，但是人們對這些名詞的來源及所包含的具體內容的瞭解並不充分，本人也是在不斷的學習之中，下面是本人學習的所得，願與各位分享。

一、物業與物業管理

1、物業一詞源自我國的香港地區的地方習慣用語，意為個人或者團體所擁有的單元性房地產產業。

有香港學者將物業一詞解釋為：“所謂物業，是單元性地產，一住宅單位是一物業，一工廠樓宇是一物業，一農莊也是一物業。一物業可在可小，大物業可分割為小物業。”

一個完整意義上的物業一般包括建築基地、建築物本體、附屬配套設備設施及相關資產權益四部分構成。

與物業相關的主體概念為業主，即物業的所有權人。

2、物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衞生和相關秩序的服務活動。

3、物業管理的性質

對物業進行管理的權利是物權派生出的一種權利，行使管理權的人應當是建築物及其附屬物的所有權人和共有權人，即業主。

業主通過與物業公司訂立物業服務合同，將物業管理權讓渡給物業公司。因而，物業公司獲得了對他人物業進行管理的資格。物業管理關係基於委託合同而產生，物業服務企業與業主之間形成的是平等、服務性質的法律關係。物業公司的物業管理服務行為在本質上是一種業主委託的契約行為。

二、業主大會與業主委員會

在討論業主大會與業主委員會之前，我們首先要了解與之對應的一個名詞即業主，何為業主?顧名思義，通俗的説法業主是物業的主人，從法律的角度來説業主是物業的所有權人和共有權人。

業主在物業管理活動中的權利包括：

1、按照物業房屋合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;2、提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;3、提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;4、參加業主大會，行使投票權;5、選舉業主委員會委員，並享有被選舉權;6、監督業主委員會工作;7、監督物業管理企業履行物業服務合同;8、對物業共用部位、共用設施設備和修改場地使用情況享有知情權和監督權;9、監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;10、法律法規規定的其他權利。

業主在物業管理活動中的義務包括：

1、遵守業主公約、業主大會議事規則;2、遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度;3、執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;4、按照國家有關規定交納專項維修基金;5、按時交納物業服務費用;6、法律法規規定的其他義務。

(一)、業主大會

根據《物業管理條例》規定，每一個特定的物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織，是以業主民主協商機制為基礎，表達業主願意，實現業主利益均衡的自治管理形式的組織。

一個物業管理區域成立一個業主大會，且只能設立一個業主大會。

業主大會具有以下特徵：

第一是自治性。業主大會進行的一切活動都為自我服務、自我管理、自我協商，其對內基於維護物業整體利益的需要而從事活動，對外基於性質不得從事與物業無關的如何活動。

第二是民主性。業主大會的成員在業主大會至的法律地位是平等的，都可以按照自己的意願提出有關物業管理的建議、看法和意見。

第三是代表性。業主大會所進行的活動都是代表全體業主的合法權益。

第四是監督性。業主大會有權選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;業主大會決定專項維修基金的使用、統籌方案，並監督實施;業主大會有權選聘、解聘物業服務企業，監督物業服務企業的管理、服務工作。

業主大會的職責包括：

1、制定、修改業主公約和業主大會議事規則;2、選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;3、選聘、解聘物業管理企業;4、決定專項維修基金使用統籌方案，並決定實施;5、制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度;6、法律、法規或者業主電話議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

按照《物業管理條例》第十三條規定，業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主會議議事規則的規定召開。經1/5以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。《物業管理條例》第十四條規定，召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。

業主大會的召開有一定的程序性要求。例如，業主大會會議可以採用集體討論的形式。也可以採用書面徵求意見的形式;但應當有物業服務區域內持有1/2以上投票權的業主參加。業主可以委託代理人蔘加業主大會會議。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘、解聘物業服務企業，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出專項維修資金使用和統籌方案的決定，必須經物業服務區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。凡是依照上述程序作出的業主大會的決定，對物業服務區域內的全體業主具有約束力。

(二)、業主委員會

業主委員會是指由一個物業管理區域的業主大會選舉產生的由全體委員組成的會議機關，是業主大會的執行機構。業主委員會對全體業主負責，接受業主監督。

業主委員會是溝通業主和物業服務企業的橋樑，代表和維護房地產產權人、使用人的合法權益，是全體業主集中意志的代表者。它的存在有利於明確業主與物業服務企業之間的責、權、利關係;有利於促進形成物業管理市場的競爭機制。

業主委員會的職責有：

第一、召集業主大會會議，向業主大會報告工作;

第二、代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

第三、及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

第四、督促業主、物業使用人遵守管理規約，協調處理物業管理活動中的相關問題;

第五、配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作;

第六、法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

業主委員會委員的任職條件：

第一、具有完全民事行為能力;

第二、遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;

第三、遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業管理費用，無損害公共利益行為;

第四、本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的區域及下屬單位任職。

業主委員會委員禁止下列行為：

第一、挪用、侵佔業主共有財產;

第二、索取、非法收受建設單位、物業服務區域或者有利害關係業主提供的利益和報酬;

第三、利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費;

第四、違反物業服務合同拒不交納物業管理費用;

第五、泄露業主資料或者將業主資料用於與物業管理無關的活動;

第六、其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會委員有上述行為的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，並提請業主大會會議決定終止其委員職務。

業主委員會委員職務自行終止的情形：

第一、因物業轉讓等原因不再是業主的;

第二、因疾病等原因喪失履行職責能力的;

第三、任職期間被依法追究刑事責任的;

第四、本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

第五、業主大會議事規則約定的其他情形。

業主大會和業主委員會都屬於業主團體自治管理性質的組織。所謂自治管理，是指特定物業的複數業主以其對該物業共用部位的共用權資本，依法組成業主社團並使社團憑藉對該共有物業的復有權和業主們的成員權，通過一定的民主決策程序使全體業主的共有意志以業主公約和其他管理規約形式表達出來，並形成具有組織紀律性的制度，從而依靠業主們民主制度、自律制度、公益保障制度和國家法治支持制度，來實現組建和運作業主團體目的的一種有特定物業業主們形成的單元性社會的組控方式。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。但是業主大會或者業主委員會支持的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。