房屋租賃與轉租有什麼區別？

在大城市，某些人由於接觸到的租房信息較少，常會從別人那裏轉租房屋。而一般人們都是直接租賃房屋。因此，有很多人對此兩者的區別不怎麼了解。那麼，房屋租賃與轉租有什麼區別？為此，小編在下文中整理了該問題的相關資料，希望對您有所幫助。

房屋租賃與轉租有什麼區別？

由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數額的租金，取得房屋的佔有和使用權利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。

房屋租賃是指出租人（一般為房屋所有權人）將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋租賃期限超過六個月雙方當事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應包括以下方面的主要條款：出租房屋的範圍、面積；房屋租賃的期限、用途；租金的數額及交付時間；房屋修繕的責任、轉租以及違約責任等等。在此基礎上，雙方當事人應持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產管理部門辦理備案登記，領取《房屋租賃證》。

房屋轉租是指房屋出租後，承租人在房屋租賃期間將其承租房屋的部分或全部再出租的行為。包括以聯營、承包經營和合作經營等名義，將承租的房屋再給他人使用，不參與經營而獲得租金性收益的行為。

房屋轉租包括兩個不同的法律關係，涉及到三個主體，即出租人、承租人(俗稱二房東)和次承租人(俗稱租户)。現行法律法規允許房地產轉租。

我國《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”

根據《合同法》的規定，房屋轉租可分為合法轉租和非法轉租。合法轉租，是指承租人徵得出租人的同意，將房屋轉租給第三人。非法轉租，是指承租人未徵得出租人的同意，擅自將房屋轉租給第三人。在非法轉租中，承租人的轉租行為是違約或違法行為，出租人有權終止合同。

對於承租人擅自轉租的法律後果，《城市私有房屋管理條例》第二十一條規定，承租人擅自將承租的房屋轉租的，出租人有權解除租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人只有在徵得出租人同意後才可以轉租房屋;未徵得出租人同意轉租房屋的，出租人有權解除租賃合同。但是，現實中對承租人的轉租行為的認定往往產生不同的認識，從而產生對承租人交給他人使用是否屬於非法轉租而難以認定。

一、轉租行為由誰舉證

根據證據規則，誰主張誰舉證，按理應當由出租人來證明對方的非法轉租行為。但是，《合同法》頒佈後，承租人將租賃房屋轉租後，往往不籤轉租合同，或者簽了轉租合同，但轉租人與第三人害怕出租人收回房屋而否認是轉租，根本就不出示他們之間的轉租合同。如果一定要出租人拿到承租人與次承租人之間的轉租合同才能認定其非法轉租行為幾乎是不可能的。因此，我們認為出租人只要證明房屋不是由承租人在使用就完成了舉證任務，然後，再由承租人來證明第三人使用不是非法轉租而有合法使用的理由。如果承租人不能證明第三人可以合法使用，便推定承租人將房屋非法轉租給第三人使用了。這與《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第七十五條關於“有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據的內容不利於證據持有人，可以推定該主張成立”的規定也不相悖。

租賃合同中未約定可以轉租，且出租人不同意轉租的，承租人也不得擅自轉租。承租人擅自轉租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。這一點，《城市私有房屋管理條例》第二十一條規定的比較清楚。但是，不動產租賃合同具有繼續性的特徵，應當儘量維護租賃權所產生的經濟關係的安定性，發揮促進交易的功能。一般來講，同意轉租，應當由出租人作出明示表示。默示能否成為同意轉租的形式，實踐中頗有爭議。而根據《民法通則》第56條的規定：“民事法律行為可以採取書面形式，口頭形式或者其他形式。法律規定採用特定形式的，應當依照法律規定。”據此規定，我們認為，口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式，在是否同意轉租的問題上，法律沒有規定必須採取特定形式。從默示之中同樣可以推定出當事人真實的意思表示。因此，如果出租人以收取租金為目的，面對顯而易見的轉租事實，歷經多年而不提異議，還按月收取租金，可以從雙方的相互默契中推知出租人已同意轉租。既然雙方沒有約定允許轉租而出租人已經默示同意轉租，以後再以沒有經過自己同意而提出收回房屋就不妥當。

三、合夥經營者是否可以使用承租房屋

在現實生活中，有許多案例顯示，承租人將承租的房屋用來與別人合夥經營，這種情況能否認定為非法轉租行為就得具體問題具體分析。我們認為，如果承租人親自參與經營，那就不能確認承租人有非法轉租行為。如果承租人並不參與經營，而是由他人經營，承租人只是參與分紅，可以認為承租人是一種變相的轉租行為。在這種情況下，出租人可以解除租賃合同。如果承租人將合夥情況告知了出租人並徵求出租人的意見，出租人同意其行為，當然可以合法使用，而出租人如果不同意承租人與他人合夥使用該房屋，其他合夥人也是不能使用該房屋的。

現實生活中，有些案例顯示，承租人將房屋交給第三人使用，第三人以自己的名字在工商所登記為個體經營，當出租人懷疑對方有非法轉租行為時，承租人與第三人又到工商所悄悄地將個體經營登記變更為原承租人。對此，出租人可到工商部門調取承租人曾經交給他人使用的證據，以此來確認承租人有轉租行為。一般認為，只要承租人有將房屋交給他人使用而又沒有合法理由，出租人就有權收回房屋。否則，就違背了合同意思自治原則，必然會侵害出租人自主選擇合同相對人的權利。再者，法律規定“承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋”，也就是説認定的標準是有沒有法律規定的幾種行為，並沒有規定要看現在這幾種行為是否在繼續，也就是説，只看有沒有法律規定的幾種行為而不看行為是否正在進行，哪怕行為已經停止，但在承租期內只要有過法律規定的幾種行為，出租人就有權終止合同，收回房屋。

在現實生活中，我們還經常碰到這樣一種情況：有人租下一處房屋，未經出租人同意，經營一段時間後又委託他人經營，或者簽訂房屋租賃合同後，直接委託他人經營。這種情況能否認定其為非法轉租?這要看承租人的主體地位如何。如果承租人是法人，其承租後再委託他人經營是可以的，受委託人只是該法人在此處的一個負責人，代表法人在此經營，不應當認定該行為是非法轉租。但是，如果承租人是個體户，那情況就不一樣了。《城鄉個體工商户管理暫行條例》第四條規定“個體工商户，可以個人經營，也可以家庭經營。個人經營的，以個人全部財產承擔民事責任;家庭經營的，以家庭全部財產承擔民事責任。個體工商户可以根據經營情況請一、二個幫手;有技術的個體工商户可以帶三、五個學徒。”根據這一規定，個體工商户只能以個人經營或家庭經營，可以請幫手或帶學徒，而不可以委託他人經營或給他人承包經營。如果個體工商户以委託他人經營或承包給他人經營為藉口而否認其非法轉租行為，法律則不能支持。

總之，房屋非法轉租行為的確認在現實生活中是個複雜的問題，法律對此並沒有作出具體規定，這就需要我們法律工作者運用法理和生活常識進行推定從而作出正確的判斷。

以上就是小編為您整理的關於房屋租賃與轉租有什麼區別的詳細解答，希望對您有所幫助。簡單來説，房屋租賃和轉租的區別在現實中較難認定，擔任可以根據具體方面做大概區分。如果您對此還有其他疑問，您還可以諮詢本站網房屋租賃的相關律師。