房屋買賣合同解除後損害賠償應該怎麼算？

房屋買賣合同解除後損害賠償應該怎麼算

合同解除後，違約一方給對方造成損失的，應當賠償對方的損失。其賠償範圍不僅應包括無過錯方積極損失的賠償，還應當包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結果是實現合同如約履行後的狀態。關於房屋買賣合同解除後的損害賠償，以下兩個問題值得注意：

(一)房屋升值部分在法律上應作爲何種損失要求出賣人賠償

首先來看，可得利益是當事人在訂立合同時期望透過合同履行而獲得，由於違約行爲發生而未實際發生的利益，具有未來性、期待性和現實性。可見，此時買受人實際獲得的現實的房屋升值部分不符合可得利益的特點，不能作爲可得利益要求出賣人賠償。再看，房屋買賣合同成立並實際開始履行後，房價大幅上漲，升值部分的數額不僅是完全可以確定的，而且已爲買受人實際享有。不動產需要返還時，此升值部分便在理論上從不動產中分離並顯現出來，不應再依附着不動產返還給有過錯的出賣人，而應該屬於無過錯的買受人在佔有此房期間內所產生的自然孽息，其所有權人爲買受人。被買受人實際享有的升值部分應該作爲直接損失要求出賣人予以賠償。當然，買受人要求出賣人賠償房屋的升值部分，至少應該符合以下幾個條件：

1、商品房買賣合同成立並實際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用;

2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還;

3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質的評估機構進行合法評估。

(二)違約和欺詐懲罰性賠償

開發商既構成根本違約，又構成欺詐的情況(其中屬於可以解除合同的情況有3種)，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。也就是說如果發生了上述規定的幾種情況時，購房者可以要回款項的最高額爲已付購房款加上相當於已付購房款的懲罰性賠償金再加上已付購房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購房款、利息和損害賠償金。

以上是爲您整理的關於房屋買賣合同解除後損害賠償的相關注意事項。在房屋買賣合同履行過程中，當一方違約的時，守約方要保留好相應的證據。如果合同上已約定解除情形，在條件具備時，守約方應及時行使解除權，並及時主張損失。如果您對這方面的問題還有不清楚的地方，可以諮詢本站在線律師。