房屋買賣合同簽訂後，賣方拒絕履行合同，法院也可強制過戶

房屋買賣合同簽訂後，賣方拒絕履行合同，

有抵押的房子法院也可強制過戶

案情簡介

被告陳某（女）和周某（男）是夫妻，2017年6月1日，陳某和周某共同到公證處辦理了公證授權書，《委託書》載明：陳某與周某共有坐落於杭州市餘杭區房屋，現陳某、周某準備將房地產提前還款後對外出讓，因陳某事務繁忙，沒有時間辦理相關手續，故全權委託丈夫周某辦理，委託人在辦理上述事項過程中所簽署的有關檔案、合同，陳某均予以認可並承擔一切法律責任。

2017年6月9日，原告餘某（買方，即乙方）經過中介方XX公司與被告陳某、周某（賣方，即甲方）簽訂了《杭州市房屋轉讓合同》約定：由原告以112萬元的總價購買被告的位於杭州市餘杭區房屋，甲方於產權受理前辦理抵押注銷手續。付款方式爲乙方於2017年6月20日前將首付款34萬元匯入雙方約定的第三方監管帳戶，餘款申請銀行貸款，在2017年6月20日前向銀行等相關部門提交抵押貸款相關資料，辦理貸款審批手續；銀行貸款78萬元發放至雙方約定的第三方監管帳戶，此款在甲方實際交付房屋及完成房屋過戶登記時進行結算。各方同日簽訂的《協議》另約定：乙方於2017年6月20日前到按揭銀行辦理按揭申請的相關手續。甲方需在符合領取首筆房款前與抵押貸款銀行預約還款日期，並在預約還款日至委託代理機構領取首筆房款並用於結清抵押貸款，且應在1個工作日內完成抵押注銷手續。如領取的首筆房款不足以還清該房屋的抵押貸款，不足部分由甲方自行籌款補足還清貸款。

上述合同簽訂後，原告餘某按合同要求辦理貸款手續，2017年6月17日原告將購房首付款340000元等支付雙方指定的監管帳戶。但被告迄今並未按合同承諾先行歸還在第三人處的案涉房屋按揭貸款，因而也未辦理抵押權註銷手續，協助辦理房屋的過戶。原告餘某多次催促未果提起本案訴訟。案件審理中，原告餘某表示如被告陳某、周某不清償其在第三人餘杭公積金中心處的房屋按揭貸款債務，願意代爲被告向第三人清償上述房屋上的抵押貸款（截至2018年8月6日，該貸款餘額379116.06元）。

（另查明，周某爲了多分到錢，故意簽訂了一份假合同，告知老婆陳某房屋賣價爲只有85萬。陳某得知真實價格以後，認爲周某欺騙了她，拒絕履行合同。）

律師專業意見：

爭議焦點一：被告周某隱瞞陳某真實價格而簽訂的《杭州市房屋轉讓合同》、《代理合同》是否有效？

原、被告簽訂的《杭州市房屋轉讓合同》、《代理合同》系雙方當事人真實意思的表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應依法確認有效，各方應恪守約定履行各自義務。原告餘某已經按照合同約定支付了首付款340000元，已履行了自己的義務，但被告未按約先行清償案涉房屋銀行抵押貸款並辦理註銷抵押手續，其行爲已構成違約，應當承擔違約責任。

被告周某故意隱瞞陳總而另行簽訂的假合同，原告並未簽字，原告也從未提供給被告這份合同，至於被告內部之間是如何一個關係，與原告無關，原告也無法控制。其次，從價格上來看，即使意向合同中約定的價格爲85萬，但正式合同的價格爲112萬，沒有損害被告的利益，相反被告是獲益的。再次，作爲買賣房屋在一個家庭當中絕對是一個最重大的事宜，被告不親自參與，被周某欺騙，同樣作爲女性我們表示同情，陳某本身也存有過錯。更何況她還到公證處做了公證，全權委託周某代理買賣一切事宜。最後，原告認爲被告抗辯欺騙爲假，實際是看見房價上漲而動了歪腦筋，想將上漲的收益佔爲己有，而演出的一場戲。

爭議焦點二：有抵押的房屋，可以要求過戶嗎？

根據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條之規定，“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代爲清償債務消滅抵押權的除外”。審理中，原告餘某確認作爲房屋受讓人願意代爲向第三人清償房屋抵押的全部債務。因此，雙方的合同不存在事實上或法律上不能履行的障礙，被告陳某、周某應繼續履行合同，協助原告辦理訟爭房屋的過戶轉讓手續（過戶產生的稅、費由原告承擔），待過戶登記完成時即由原告付清尚餘的房款。

法院判決：

一、被告陳某、周某繼續履行與原告餘某於2017年6月9日簽訂的《杭州市房屋轉讓合同》、《代理合同》、《協議》。

二、被告陳某、周某於本判決生效後十日內向第三人杭州住房公積金管理中心餘杭分中心清償設定在杭州市餘杭區房屋上的按揭貸款；上述抵押債務清償完畢之日起十日內，被告陳某、周某應當辦理杭州市餘杭區房屋的註銷抵押登記，同時由杭州住房公積金管理中心餘杭分中心協助辦理。

三、如被告陳某、周某未按上述第二項全額清償第三人杭州住房公積金管理中心餘杭分中心處的案涉房屋按揭貸款，由原告餘某直接代被告陳某、周某向第三人杭州住房公積金管理中心餘杭分中心全額清償，第三人杭州住房公積金管理中心餘杭分中心予以協助；原告餘某代爲清償的款項有權在未支付被告陳某、周某的購房款780000元中抵扣。

四、被告陳某、周某應於上述房屋完成註銷抵押登記之日起十日內將杭州市餘杭區房屋過戶登記至原告餘某名下（房屋過戶產生的稅、費由原告餘某承擔）並清空騰退房屋後交付原告餘某。

五、原告餘某在上述第四項履行完畢後即將剩餘購房款（780000元-上述代爲清償的按揭貸款金額）支付被告陳某、周某。

六、被告陳某、周某於本判決生效後十日內支付原告餘某違約金20000元。

點評：

滕律師憑藉自身精湛的專業能力和巧妙的庭審技巧，擺事實、講道理，最終將被告的證據和抗辯理由一一進行了有利反駁，說服法官，最後贏得了官司。正因爲滕律師在房產類案件中嫺熟的業務操作能力，對法律規定的熟練掌握和運用，對工作的認真和負責，才能夠準確抓住對方的漏洞，一擊即中，贏得了當事人的認可和滿意。

案號：一審(2017)浙0103民初6025號

二審(2018)浙01民終8004號

再審（2019）浙民申3995號