挪用資金罪天津量刑標準

房地產公司融資案例

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行爲，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不借助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作爲產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作爲後盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有着不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定較優的融資結構。

房地產融資的途徑。自有資金:開發商利用企業自有資本金，或透過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支援項目開發。透過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號檔案規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨着投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，衆多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因爲對於開發商而言，銷售回籠是較優質、風險較低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號檔案規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支援，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最爲短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以爲繼。

銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業透過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道主要依賴銀行。

隨着國有土地使用權出讓招拍掛制度的出臺與完善，資金在房地產開發的過程中顯得及爲重要，如何透過各種途徑籌集儘可能多的資金，是各開發企業的重要工作。當前，房地產開發企業籌措資金的方式有如下幾種：一、債權融資。債權融資就是借債，由開發企業向別人借貸，最常見的就是向銀行貸款，實踐中銀行一般會要求開發企業或第三人爲貸款提供擔保，比如開發企業將建設項目向銀行抵押作爲還款的擔保：開發企業將開發項目的國有土地使用權，或國有土地使用權連同在建工程向貸款銀行抵押，貸款銀行在抵押登記手續辦理完畢並取得他項權證後，按照工程的施工進度發放貸款，並對開發企業的資金使用進行監管。對於上市房地產開發企業來講，在符合條件的情況下，可以透過發行可轉債的形式融資，該種融資具有股權和債權融資的雙重性質。二、股權融資。股權融資是指開發企業新發行股權換取新股東的資本金投入，可以將其分爲上市公司的股權融資和非上市公司的股權融資。

以上是房地產公司融資案例中的融資方式。