辦公樓物業合同的違約責任

一、辦公樓物業合同的違約責任的形式有什麼

1.繼續履行合同，即強制履行合同，是指業主、業主大會或物業管理公司違約後，另一方得請求強制違約方繼續履行未履行的物業管理服務合同的合同義務，以實現物業管理服務合同預期目標。從合同的本質看，合同之所以存在，主要在於促進交易、保護交易、救助交易。當一項交易出現問題時，合同的作用就象醫生治病一樣盡力使交易脫離危險及重新獲得新生，而不是動輒將其扼殺。繼續履行合同是合同當事人不履行或不完全履行下的一種補救方法。在合同當事人一方違約後，請求強制履行合同是法律賦予另一方當事人的一項權利。

2.採取補救措施，是指合同當事人一方違約，另一方有權要求違約方採取補救措施予以補正。例如，物業管理公司未按物業管理服務合同的規定作好公用設施維修養護，業主、業主大會可以要求採取補救措施對公用設施重新進行維修養護或者進行修理、更換等等。合同當事人採取補救措施若於履行期內完成予以補正的，不承擔其他違約責任;若於履行期屆滿後完成的，違約的合同當事人還應承擔延遲履行的違約責任。

3.違約金，是指合同當事人在合同中約定的或者法律規定的一方違約後應向另一方支付的金額。例如，業主、業主大會違反招投標法的規定，不與中標的物業管理公司簽署物業管理服務合同，或者在中標後要更改物業管理費這種招投標的核心內容，物業管理公司就有權按照招投標的約定要求違約的業主、業主大會支付違約金。又例如，在物業管理服務合同中雙方約定，經過約定的期限，物業管理服務要達到某種程度的水平，而在期限屆滿後未達到，則應按照合同的約定，由違約方支付違約金。

4.賠償損失，是指一方違約給對方造成損失時依法應承擔的賠償對方損失的違約責任。賠償損失是最常用的重要救濟措施。它既可以與其他責任形式並用，也可以單獨適用。

賠償損失的範圍，在物業管理服務合同中有約定的依其約定。在物業管理服務合同中對賠償範圍的約定，可以是對具體賠償數額的約定，也可以是對損失計算方法的約定。只要合同中有關於賠償的約定，當事人就有權依約定請求違約方賠償。在物業管理服務合同中未約定賠償範圍的，違約方應賠償因違約所造成的全部損失，包括合同履行後可以獲得的可得利益損失，但不能超過違反合同一方訂立合同時能夠預見到的損失。

違約方違約後，對方可以採取適當措施防止損失的擴大而沒有采取適當措施的，無權就因此而擴大的損失要求賠償。合同當事人因違約方違約同時受到損失和利益的，在計算損失時應扣除其所受利益。

賠償損失，除物業管理服務合同另有約定外，應以支付賠償金的方式進行。

二、物業管理違約責任的免責條件

通常物業管理違約責任的免責條件有以下三個方面：

1.不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀現象。當事人一方因不可抗力不能履行合同的，不承擔民事責任。但是，在因不可抗力不能履行合同時，第三人應當及時通知另一方，以減輕可能給另一方造成的損失，並且應當在合理期間內提供有關機構出具的證明。當事人未及時通知的，應就未及時通知而給另一方造成的損失承擔民事責任。具體而言，以下情況屬於不可抗力：⑴。自然災害，即天災人禍類的事實，例如，地震、颱風、洪水等，但對臺風而言，明知颱風可能會使廣告牌或建築物的某一部分吹落而墜地，卻不採取有效的防護措施，這種不作爲的行爲屬於濫用不可抗力的免責權，同樣也要承擔違約責任;⑵。某些政府行爲。指當事人在訂立合同後，政府頒佈新政策、法律和採取行政措施而導致合同不能履行;⑶。社會異常事件。例如罷工、戰爭等。

2.合同約定的免責條款中免責事由出現。免責條款是合同條款之一，其目的是免除或者限制合同當事人的責任，因而當免責條款中約定的免責事由出現時，第三人可依其約定不承擔民事責任或者減輕責任。但是，免責條款與合同其他條款一樣，必須具有合法性、公平合理性，否則不能有效，違約方仍應承擔違約責任。

3.另一方當事人的過錯。合同當事人一方不履行合同或未按合同的要求履行合同，是因另一方當事人的過錯造成的，不承擔民事責任。但是。若雙方都有過錯，都違反合同，則應當分別承擔各自應承擔的違約責任。

以上就是相關問題的回答，辦公樓物業合同的違約責任的形式有上述幾種。不過違約責任也要實事求是，根據不可抗力因素和合同所約定的免責條款，當事人可以不用承擔違約責任。