房產拍賣的流程是怎樣的

房產拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機關等單位或社會個人的委託，向社會公告房地產出售資訊，透過競拍人競拍的方式使房地產所有權發生轉移。在進行房產排名的時候也有一定的流程，那到底房產拍賣的流程是怎樣的呢?本站小編整理了相關資料，馬上爲你做詳細解答。

一、房屋拍賣的流程

(一)拍賣前，查封房屋

(二)拍賣前，評估房屋

(三)第一次拍賣(拍賣不動產，應當在拍賣十五日前公告)

1、競買人應當於拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人蔘加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低於評估價或者市價的百分之五。

2、人民法院應當在拍賣五日前通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人於拍賣日到場。

3、拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低於保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。

(四)第二次拍賣

拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低於保留價，應當在六十日內再行拍賣。

(五)第三次拍賣

對於第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，應當在六十日內進行第三次拍賣。

(六)變賣

第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產抵債的，人民法院應當於第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人願意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以採取其他執行措施的除外。

(七)所有權轉移

不動產拍賣成交或者抵債後，該不動產自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。通常需要法院出具裁定書等，到房屋所在地的交易中心辦理產權過戶。

所謂保留價，是出賣人在委託拍賣時提出的拍賣最高應價達不到該價格應停止拍賣的價格，它是出賣人維護自己利益的保證手段。拍賣保留價是指拍賣標的拍賣成交價應達到的最低價格基數。司法拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，並應當徵詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

二、購買拍賣房存在什麼風險

(一)房屋原所有權人的身份背景。

大家都知道，司法拍賣房屋基本是由於債務人無法履行到期債務，而被債權人起訴，查封抵押房產，最終被法院強制執行拍賣，當前大部分是由於投資失敗。資金鍊斷裂或者沾染高利貸跑路所引起，如果房主是循規蹈矩做生意投資失敗，人品可靠還好，但如果原房主是因爲放高炮或者黑社會背景臨時跑路，那麼你透過法院拍下了他的房屋，如果碰到不講理的流氓，日後回到你家找你鬧事、算賬，那你可就麻煩了。一般情況下法院是不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，而且法院也不會24小時守在你家裏保護你，那麼如果碰到這種流氓分子，真的是雞犬不寧了。

(二)戶口問題。

房屋雖然被你拍下了，但是原房主的戶口卻無法遷出。

(三)長期租賃的法律風險。

根據物權法等法律規定，如果租賃在前、抵押在後的，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。但有些惡意逃廢債務的，會把租賃合同籤的很長，甚至10年、20年。那麼你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之後由於承租人的存在，自身還是沒法搬進去住。更有甚者，有的一開始說沒有租賃，等你拍賣後，突然又冒出了租賃合同或者突然有人在裏面居住而不肯騰退，那你就麻煩了。

(四)補繳相關稅費的風險。

營業稅個人所得稅房屋契稅肯定都是要買受人繳的，還有就是水電費 物業費及其他費用如果拖欠了很久 也是需要拍賣後買受人自行承擔的，這塊費用還是要考慮的。

三、購買拍賣房需要注意什麼問題?

(一)解產權辦理等方面是否存在瑕疵。要確認所竟買的房屋是否具有完全產權和房地產轉讓的各項條件;同時，需瞭解房屋產權的使用年限、面積和稅費情況。

(二)實地考察計劃購買的房地產，除了瞭解房屋的建築面積、戶型、房屋的佈局、朝向是否合適，配套的水、電、氣是否齊全，房屋的結構、外觀質量有無問 題，物業管理水平及周圍環境、交通條件是否理想外，更重要的是查詢該物業是否有拖欠的水費、電費、管理費、維修基金等情況。

(三)房屋裏的附屬設施，比如一些傢俱、家電之類的，要明確這些附屬物與拍賣物業的關係。

此時需要由專業的拍賣機構進行才行。當然在拍賣房產的時候，也有需要當事人注意的問題。通常在破產或者欠債的情況下，法院方面查封房產之後，纔會按照法律程序對房產進行拍賣。