父母借款賣掉原有房屋幫助子女購房登記子女名下離婚父母能否參與分割

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編爲案例，希望可以幫助到讀者。(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

原告李某文、趙某雨向本院提出訴訟請求：1、判令解除原告趙某雨與被告李某立簽訂的《協議書》；2、判令二被告向二原告返還購房出資款450.4萬元；3、判令二被告支付二原告自出資之日至實際給付之日止的購房出資款利息，以450.4萬元爲基數，按一年期貸款市場報價利率計算。

事實和理由：二原告系夫妻關係，二被告系夫妻關係，系二原告的兒子、兒媳。2010年原、被告共同出資買房，共同居住，產權登記在李某立名下。2010年4月6日二原告將自有房產出售，獲得賣房款333萬元。2010年4月7日，李某立與案外人錢某簽訂《存量房屋買賣合同》，購買了北京一號房屋，約定價款爲483萬元，其中首付款363萬元、銀行貸款120萬元，同日趙某雨用賣房款加存款向錢某轉首付款338萬元。

2010年4月9日趙某雨籌款30萬元交付李某立用於交付第二筆首付款25萬元。2010年4月10日趙某雨向李某立轉賬14萬元，讓其交納中介費、過戶服務費、稅費。2010年4月趙某雨將5萬多人民幣交付李某立，讓其交地稅。2010年4月29日趙某雨與李某立簽訂《協議書》，約定趙某雨用賣房款加存款出資購買涉案房產，不足部分以李某立名義申請貸款120萬元，房本暫寫李某立名字，趙某雨百年後房產歸李某立所有。如有意外情況發生，趙某雨（有）收回自己所有的權力，歸還李某立所交貸款，房本更名爲趙某雨，房產歸趙某雨所有。

2010年5月4日，上述房屋登記在李某立名下。從2010年到2019年期間，趙某雨有證據證明用於支付購房款及轉賬交付李某立用於還貸的出資合計爲450.4萬元。二原告於2010年入住、管理、使用涉案房屋至今，二被告於2011年1月入住，2012年7月搬離涉案房屋。二原告曾起訴按照約定將涉案房屋變更登記爲趙某雨所有，未被法院支援。二原告認爲協議書的目的是買房全家人在一起生活互相照顧，現因上述合同目的無法實現，故二原告要求解除上述協議，二被告返還買房款並給付相應的利息。

被告辯稱

被告李某立辯稱：二原告所述均屬實，李某立同意二原告的訴訟請求。協議書是在被賣的房子裏簽訂的，當時鍾某露也在場，因爲不懂法所以沒讓她簽字，況且她也表示房子與她無關。我與鍾某露2008年至2018年間總收入也就是400餘萬元，但我們花銷一直很大，入不敷出，虧空一直是我母親貼補的，我們沒有能力支付購房款和歸還貸款。房貸實際是我母親償還的，但沒有全部直接轉到我的還貸帳戶或者讓我們寫收條留下證據。2012年我和鍾某露搬走後，其從未去過該房屋，物業費、供暖費、水電費等費用都是我母親支付的。2012年至2018年期間，我和鍾某露處於分居狀態，但分居未分家，鍾某露長期控制着我的財政收入和支出。

被告鍾某露辯稱：二原告及李某立的陳述均不屬實，鍾某露不同意二原告的訴訟請求。他們所稱的協議書系僞造，鍾某露對該協議根本不知情，該協議沒有鍾某露的簽字確認，不應對鍾某露發生約束力。鑑於該協議本身就不存在，所以談不上解除問題。根據李某立的微信記錄及其起草並簽字的離婚協議，可以看出買房時根本沒有所謂的協議，李某立認可房屋爲夫妻共同財產。大興法院審理借名買房案件中認定了二被告對房屋支付過房款、房貸、稅費、房屋中介費和供暖費等各項費用，上述認定足以證明房屋系夫妻共同財產。二原告的出資行爲應根據《民法典婚家編的解釋（一）》第29條第2款的規定：“當事人結婚後，父母爲雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條的規定屬於夫妻共同財產”，故上述出資系對二被告的贈與，且贈與已經完成。鍾某露認爲二原告系與李某立串通僞造證據，進行虛假訴訟。

法院查明

李某文、趙某雨系夫妻關係，李某立系二人之子。李某立與鍾某露系夫妻關係，二人於2002年12月30日登記結婚。2010年4月6日趙某雨與案外人孫某簽訂《存量房屋買賣合同》將北京市朝陽區3號房屋房屋出售，賣房款爲333萬元。2010年4月7日，李某立與案外人錢某簽訂《存量房屋買賣合同》，購買了北京一號房屋，約定價款爲483萬元，其中首付款338萬元（2010年4月7日給付）、第二筆款項爲25萬元（2010年4月15日前給付）、銀行貸款120萬元。原、被告雙方均認可趙某雨支付了首付款338萬元。李某立向某銀行辦理了120萬元貸款，貸款期10年，鍾某露作爲擔保人與某銀行簽訂《保證合同》。2010年5月4日，涉案房屋登記在李某立名下。2018年10月31日上述貸款提前全部結清。

二原告提交了2010年4月29日趙某雨與李某立簽訂的《協議書》，內容爲：趙某雨、李某立母子協商買房供全家人在一起生活互相照顧。趙某雨賣房款加存款不足部分以李某立的名義貸款120萬元，房本暫寫李某立的名字，趙某雨百年後房產歸李某立所有。如有意外情況發生，趙某雨收回自己所有權力，歸還李某立所交貸款，房本更名爲趙某雨，房產歸趙某雨所有。趙某雨表示上述協議系其執筆，當時原、被告四人均在場，因買房用其出售房屋的款項，用李某立名義貸款，所以認爲與鍾某露無關，便未讓其簽字；李某文表示認可四人在場，但家裏事務由趙某雨做主，故其未出面；李某立表示認可四人在場，但因法律意識欠缺，未讓鍾某露簽字；鍾某露表示當天未在場，認爲協議系僞造。

2012年8月5日李某立曾簽署《離婚協議》，該協議在共同財產處理意見部分寫明：男方李某立名下有一處房產。此房產爲2010年5月男方父母出售自己原房產所得人民幣330萬元以及男方父母積蓄人民幣50萬元共計380萬元，作爲首付，另由男方貸款120萬元購買。購買此房時，女方父母出資人民幣23萬元，用於過戶費用和中介費等事宜。購買房屋後夫妻雙方和男方父母一起居住至今。現男方同意一次性支付給女方人民幣23萬元，作爲對女方父母出資的補償。在支付以上所述23萬元後，該房產與女方無關。李某立除簽名外，還手寫註明：本人確認以上細節，離婚協議爲最終稿，不再更改。鍾某露未在該協議上簽字。

2018年4月11日李某立曾向鍾某露發送微信表示：鍾某露只能分到120萬出資及增值部分的一半，也就是房子最多能分12.5%，希望鍾某露訴訟，其只想離婚，同時表示“是我媽賣了她的房子買的，只是當時不懂法，沒有寫個協議”“當時簡單咱們籤個協議什麼都沒事了，可惜沒有”。

雙方認可涉案房屋原由原、被告居住，後二被告於2012年搬離，現房屋由二原告及原告趙某雨之母居住。

裁判結果

駁回原告李某文、趙某雨全部訴訟請求。

房產律師點評

根據查明的事實，二原告確對涉案房屋進行過出資，趙某雨與李某立雖簽訂了《協議書》，但上述協議書未經鍾某露簽字確認，根據二被告之間的微信記錄顯示不排除上述協議系趙某雨與李某立事後補籤的可能性，故該協議不應約束鍾某露。協議中涉及購房目的、出資、產權登記及發生糾紛的處理等內容，現二原告以無法實現買房全家人在一起生活互相照顧這一合同目的爲由要求解除合同，根據協議內容可以看出其所稱的上述內容並非合同目的，而是購房目的。針對合同約定解除及法定解除情形法律均有明確規定，二原告要求解除合同的訴訟請求，不符合法律規定的解除情形，缺乏依據，法院不予支援。鑑於其主張二被告退款及給付相應利息的訴訟請求，均系基於合同解除爲基礎，故法院亦不予支援。