实为赠与的买卖合同的法律效力有哪些?

实为赠与的买卖合同的法律效力有哪些?

《民法典》第五百九十五条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第六百五十七条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”从上述法律规定可以看出，买卖合同与赠与合同的差别在于是否需要支付价款(是有偿还是无偿)。这一差别也就会导致接受标的物所有权的一方在未支付价款的情况下的法律后果不同：若为买卖合同，出卖人可以向买受人主张违约责任(解除合同并主张违约金并要求返还房屋;或者要求买房人继续履行合同即继续支付价款并支付逾期违约金);若为赠与合同，赠与人不得向受赠人主张违约责任且受赠人可以合法保有标的物所有权。

一般而言，房屋买卖比房屋赠与可以少交税。这就导致很多真实意思是赠与的当事人以买卖的方式转移房屋的所有权，即名为房屋买卖，实为房屋赠与。这种名为房屋买卖实为赠与的合同及履行过程有如下特征：

1、合同价款明显偏低(以达到进一步避税的目的);

2、一般不会有银行贷款(避免利息损失;避免被认定为诈骗或者合同被认定为无效);

3、合同条款比较简单，很多细节的约定被省略，尤其是违约责任没有约定或者约定的比较轻;

4、一般并没有实际付款(多数有银行走账的记录);

5、“买卖”双方往往为亲属关系或者其他密切关系。

一个房屋买卖合同一旦被认定为赠与合同，就会产生一系列的法律后果【注意：合同不会被认定为无效，而是会被认定为赠与合同，并适用赠与合同的相关法律规定】：

1、该补交的税款要补交(这是应然上，实然上税务部门一般都很难知道真相，也就不会追缴);

2、“买房人”没有支付房款不会构成违约，且可以合法保有房屋所有权(可能是部分所有权);

3、“卖房人”无权向“买房人”主张违约责任，也无权要回房屋的所有权;

所以通过以上文章的讲解，相信大家都有了解了什么是实为赠与的买卖合同，以及我国在《民法典》上关于这类合同效力的相关规定，由于此类合同的风险系数较大，所以在签订此类合同的同时应该要注意审查此合同的内容以及对方当事人的诚信度。了解更多相关知识您可以咨询本站浙江律师。