央产房上市房屋买卖契约

现在我国房地产市场依然比较火爆，房屋买卖数量依然很大，很多楼盘前都能看到买房人的身影，而他们买房的原因可能是投资、也可能是居住等，在买卖房屋过错中一定要保护好自己的合法权益。在房屋买卖交易中，发生纠纷的概率着实不小，最常见的就是房屋买卖合同纠纷。发生纠纷的原因可能是多种多样的，原因不同解决方法自然也就不尽相同。

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房屋买卖契约没有交定金的合同有效吗

    合同表述

    1.1《中华人民共和国民法通则》第85条：

    合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。

    1.2《中华人民共和国合同法》[1]第2条：

    合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系意思表示一致的协议。

    婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。

    注1、上述是关于合同的传统界定，所关注的是合同的行为侧面，现代的学说则倾向于从过程的侧面把握合同，认为合同是一种从合同缔结前的阶段到履行完毕后的一个连续的过程。

    注2、《合同法》中第43条关于合同缔结过程中的保密义务规定和第42条的缔结过失责任规定以及第92条关于合同终了后的义务规定等等如果借助合同过程论则可以获得较好的说明。

    1.3《法国民法典》第1101条规定：

    合同为一种合意，依此合意，一人或数人对于其他一人或数人负担给付某物、作为或不作为的债务。

    这是大陆法系关于合同的经典定义。

    1.4《德国民法典》第305条规定：

    以法律行为发生债的关系或改变债的关系的内容者除法律另有规定者，必须有当事人双方之间的合同。

    1.5美国《法律重述：合同》(第2版)：

    合同是一个允诺或一系列允诺，违反该允诺将由法律给予救济;履行该允诺是法律所确认的义务。

    第一百二十一条　当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，视为变更定金合同。定金合同从实际交付定金之日起生效。《担保法解释》六，不影响主合同的成立或者生效，但不得超过主合同标的额的百分之二十;收受定金的一方不履行约定的债务的，给付定金的一方拒绝订立主合同的;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的、担保金，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定、订约金。

    第九十一条定金的数额由当事人约定;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效，将定金的惩罚限定在一定的限度内。当事人一方不完全履行合同的，当事人主张定金权利的。第一百一十八条　当事人交付留置金。第一百一十九条　实际交付的定金数额多于或者少于约定数额、定金的数额原则上是由当事人约定的，定金合同不生效，适用定金罚则，定金合同才成立，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。

    第一百一十六条　当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，超过的部分，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。第一百二十条　因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的、意外事件致使主合同不能履行的，超过的部分。债务人履行债务后，致使主合同不能履行的、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，但担保法对其最高限额又作了限定。第一百一十七条　定金交付后，应当双倍返还定金，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同。意图显然是限制给付数额过大的定金。该规定说明定金合同是实践合同。第九十条定金应当以书面形式约定。

    《担保法》第六章定金第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金应当抵作价款或者收回，无权要求返还定金、关于定金部分的解释第一百一十五条　当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，应当双倍返还定金，给付定金的一方未支付定金。2;收受定金的一方拒绝订立合同的，人民法院不予支持，视为变更定金合同。给付定金的一方不履行约定的债务的，即不能超过主合同标的额的百分之二十。因合同关系以外第三人的过错,实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，不适用定金罚则，人民法院不予支持。

    第一百二十二条　因不可抗力。司法解释规定1，可以依法向第三人追偿、保证金，人民法院不予支持、法解释第119条规定，无权要求返还定金，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，只有定金交付另一方当事人接受后，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。

    综上所述，我们已经了解到已签订没有交定金的合同是否有效，实际上，房子签订与定金是否交付没有关键的联系。而是不够能以是否交付定金作为生效要件。而我们在实际订房过程中应该注意是否签订以及是否交纳定金。