二手房转让房屋使用年限

二手房使用年限怎么算出

(一)土地使用权年限的界定

根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按用途来确定的，居住用地的使用期限是70年。

(二)二手房中的已购公房、经济使用房、二手商品房、央产房具体如何计算

1、已购公房、央产房

已购公房和央产房都是属于福利分房的类型。在取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时是需要按照当时的市场价补交一定的土地出让金。

(1)如果是大家的已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，那么就要从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋在上市的时候，也是按照第一套房屋上市的日期开始计算土地的使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

(2)如已购公有住屋新占土地是以出让方式取得的，那么其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准。

2、二手商品房、经济使用房

通常情况下，经济适用房的土地使用年限以基楼盘原始竣工的时间为准，而这一种土地使用年限的计算方式也等同于二手商品房。因此，经济使用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。

对于一般的住宅用房来看，法律中规定的所占土地的使用年限为70年，所以对于二手房，其实总共的使用年限应该也是有70年之久的。但因为此时是二手房，是已经被别人先购买使用过的了，因而在计算剩余使用年限的时候，就要扣除开之前的时间才行。