北京房产律师——父母借子女名义买房后过户己方名下是否需要子女配偶同意

原告诉称

赵某媛向本院提出诉讼请求：确认周某超与周某仁就北京市海淀区一号房屋签订的房屋买卖合同无效。本案的诉讼费由周某超、周某仁、吴某芬负担。

事实和理由：我与周某超系夫妻关系，周某仁与吴某芬系周某超的父母。我与周某超于1997年9月30日登记结婚。2000年至2001年期间，我们购买了位于北京市海淀区一号房屋，该房屋是我们的夫妻共同财产。后周某超未经我同意，于2005年将涉案房屋过户至周某仁名下，后又添加了吴某芬为共有权人。为了维护我的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

周某超、周某仁、吴某芬辩称，涉案房屋本身就是周某仁与吴某芬购买的，该房屋从最初准备购买到实际付款，再到后期房屋登记在周某仁名下，此过程可以看出该房屋系周某仁、吴某芬购买。购买房屋时，周某仁、吴某芬曾向赵某媛借款100000元。鉴于周某仁年龄较大，无法办理银行贷款等相关手续，迫不得已才以周某超名义购买涉案房屋。

后因过户所需，周某超与周某仁签订房屋买卖合同。涉案房屋现登记在周某仁与吴某芬夫妇名下是正当的，属于物归原主，我们认为涉案合同是有效的。综上，我们不同意赵某媛的诉讼请求。

法院查明

周某超与周某仁、吴某芬系父母子关系；周某超与赵某媛于1997年9月30日登记结婚，现二人的离婚案件尚在审理期间。

2001年4月18日，周某超与北京R公司签订房屋买卖合同，周某超购买位于北京市海淀区一号房屋，房屋总价款为1066085元。2005年1月6日，周某超取得房屋所有权证，房屋登记在其名下。同年1月25日，周某超与周某仁签订房屋买卖合同，约定周某仁购买涉案房屋，房屋成交价格为728150元。2011年2月24日，周某仁办理了房屋所有权证，房屋登记在周某仁名下。2015年10月21日，周某仁、吴某芬申请将涉案房屋转移至二人名下，二人各占50%的份额。2019年11月27日，周某仁与吴某芬取得不动产权证书。

赵某媛主张，涉案房屋的购房人是周某超，付款人亦为周某超，但其不清楚付款情况，其中周某超贷款250000元。其不清楚房屋交付时间，涉案房屋一直由周某仁、吴某芬居住。周某超与周某仁签订房屋买卖合同的性质是赠与合同；后该房屋登记在周某仁、吴某芬名下是添名性质。

赵某媛为证明其主张，提供取款手续及字据。上述证据显示：2001年12月23日，赵某媛的账户取款100000元；周某超于当日给赵某媛书写字据，字据内容为“2001年12月23日，从赵某媛个人账户支取人民币壹拾万元整，用于购房支出，今特此立据为证，领款人签字确认周某超，财产所有人赵某媛”。

同时，赵某媛表示周某仁在2005年以后，在大概5年期间内分数次偿还了该款。周某超、周某仁、吴某芬认可上述证据的真实性，同时表示上述款项在2003年6月中下旬，由周某仁分几次偿还给赵某媛。

周某超、周某仁、吴某芬主张，周某仁、吴某芬为了办理贷款，故借用周某超名义购买涉案房屋；购房款均是周某仁、吴某芬支付的；2001年4月18日支付首付款106608元；2001年7月1日支付二期款390000元，其中贷款250000元；2001年12月25日支付三期款463170.1元；2003年1月26日支付四期款106535元。

贷款是以周某超名义办理的公积金贷款，现贷款均由周某仁、吴某芬偿还完毕。涉案房屋是2003年5月交付的，房屋一直由周某仁、吴某芬居住使用。周某超与周某仁签订房屋买卖合同后，并交接购房款，该合同只是为了过户履行手续；后该房屋登记在周某仁、吴某芬名下是添名性质。

周某超、周某仁、吴某芬为证明其主张，提供周某仁与周某超签订的《父母借子名义购房协议》。该协议显示：周某仁欲购买新的商品房，但存在资金缺口，又无法办理银行贷款，故借周某超名义向银行贷款，购买北京市海淀区一号房屋；该房屋的购房款及相关税费由周某仁支付；周某超在取得房产证后，必须尽快将该房屋的产权登记在周某仁名下。该协议显示签订时间为2000年9月5日。

赵某媛不认可该证据的真实性。周某超、周某仁、吴某芬提供购房款票据。该票据显示的购房款支付情况与周某超、周某仁、吴某芬陈述的支付情况基本一致。赵某媛认可该证据的真实性，但不认可证明目的。周某超、周某仁、吴某芬提供贷款及还款手续。该证据显示：银行于2001年6月22日支付贷款250000元；偿还贷款均从周某超账户支付；2003年6月4日，该贷款提前偿还227338.29元，该贷款全部还清。

赵某媛认可该证据的真实性，但不认可证明目的。周某超、周某仁、吴某芬提供吴某芬的售房手续。该证据显示：吴某芬于2003年5月15日将位于北京市西城区A号房屋出售，售房款355000元。赵某媛认可该证据的真实性，但不认可证明目的。周某超、周某仁、吴某芬提供派出所证明信。该证据显示周某仁、吴某芬于2003年12月24日将户籍迁入涉案房屋。

赵某媛认可该证据的真实性。周某超、周某仁、吴某芬提供周某超及周某仁、吴某芬的银行交易记录，以证明涉案房屋的购房款、贷款均系周某仁、吴某芬支付及偿还。赵某媛认可该证据的真实性，但不认可证明目的。周某超、周某仁、吴某芬提供周某仁的相关证书，以证明周某仁具有支付购房款的能力。赵某媛不认可上述证据的真实性，并表示与本案无关。

裁判结果

驳回赵某媛的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵某媛主张涉案房产系周某超出资购买，但针对该主张，赵某媛未提供充足有效的证据证明，周某超对此亦予以否认。

周某超、周某仁、吴某芬主张周某仁、吴某芬借用周某超名义购买涉案房屋，针对该主张周某仁、吴某芬提供了银行交易记录等证据，上述证据能够相互印证，已经形成完整的证据链，足以证明涉案房屋系周某仁、吴某芬出资购买。另外，涉案房屋交付至今已近20年，房屋一直由周某仁、吴某芬居住使用。加之，周某超在取得涉案房屋产权后，立即将房屋过户给周某仁，而赵某媛未提供证据证明其及时提出异议。还有，周某超从赵某媛账户提取款项，用于购买，却给赵某媛出具字据，而钱款却由周某仁偿还，该情况亦与赵某媛的主张相悖。

综合上述情况，法院对于赵某媛的主张，不予采信；进而，法院采信周某超、周某仁、吴某芬的主张。鉴于此，周某超与周某仁签订买卖合同，并非赠与性质，而只是为了过户房屋而履行的手续。在赵某媛无法提供充足有效的证据证明涉案房屋系其与周某超的夫妻共同财产的情况下，赵某媛要求确认周某超与周某仁之间的买卖合同无效，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。