房屋纠纷律师——针对共有拆迁安置房达成的归一方所有的协议是否是赠与

原告诉称：

高某丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令北京市海淀区A号院腾退安置的定向安置房北京市海淀区B号房屋归高某丽居住使用，待可办理产权证时办至原告名下。

事实和理由：高某丽与段某立原系夫妻关系，二人于1996年4月开始共同居住生活在北京市海淀区A号院。2003年9月9日二人办理结婚登记手续，领取结婚证。高某丽与段某立共同居住生活期间，北京市海淀区A号院内房屋的建造、翻建、新建均系二人共同出资所建。

2010年8月20日，北京市海淀区A号院腾退搬迁改造，被腾退人段某立，被安置人二人，分别是段某立、高某丽，搬迁腾退共获得定向安置房4套，分别是北京市海淀区B号、C号、D号、E号4套房。段某立承诺将一套定向安置房北京市海淀区B号房屋所有权归高某丽所有，并出具声明一份。

2015年1月27日，高某丽与段某立经北京市海淀区人民法院F号民事调解书调解离婚，双方未对北京市海淀区A号院腾退安置房屋进行分割。腾退置换的定向安置房北京市海淀区B号登记在段某立名下，C号、D号房屋登记在段某立之妹段某芳名下。

高某丽与段某立双方对北京市海淀区A号院腾退安置的定向安置房北京市海淀区B号房屋分割问题发生争议于2017年8月向法院起诉。海淀法院于2018年8月开庭审理期间发现段某立已于2018年4月11日去世，段某英系段某立的女儿，系段某立的法定继承人。为此，我依法将其诉至法院，请求法院维护我的合法权益。

被告辩称：

段某英辩称，不同意高某丽全部诉讼请求。段某立生前写的《声明》和《所选房屋产权人变更声明》不具有物权变动的法律效力。根据物权法的规定，不动产物权的变更和转让必须进行登记。未经登记，不发生效力。段某立仅仅写了《声明》，并没有进行变更登记，诉争房产的所有权没有发生变更和转移。

段某立的《声明》和《所选房屋产权人变更声明》是夫妻财产赠与，不是夫妻财产约定。从内容上看，段某立通过《声明》将本来属于自己的诉争房产给高某丽，并且明确该房产归高某丽一人所有，没有附带任何条件，是无偿的，这不符合夫妻财产约定的任何一种情形，而是符合赠与的特征。

在本案中，段某立将诉争房产给高某丽，归高某丽单独所有，这不属于夫妻财产约定的任何一种情形，因此该《声明》不是夫妻财产约定。夫妻财产赠与是以婚姻为基础的财产赠与行为。夫妻财产赠与具有无偿性，这是与夫妻财产约定最显著的区别。在本案中，段某立将本来属于自己的诉争房屋给高某丽，是无偿的，因此，该行为是赠与。

从形式上看，《声明》和《所选房屋产权人变更声明》均是单方意思表示，而不是双方协商，达成一致。《声明》和《所选房屋产权人变更声明》仅有段某立一人签字，没有高某丽签字。这也说明，这行为是赠与，不是夫妻财产约定。2013年、2014年、2015年，段某立通过各种方式撤销了对高某丽的赠与行为。自撤销之日起，赠与人不再具有法律效力。

段某立享有任意撤销权,段某立撤销的意思表示到达高某丽之日，撤销行为生效。2013年12月25日段某立在《业主登记表》声明变更无效。2014年8月10日，段某立做出《撤销声明》并寄给高某丽。2015年1月27日，段某立在《北京G报》发表声明，撤销对高某丽的赠与。2015年5月15日，段某立立下遗嘱，由段某英继承诉争房产。段某立通过各种方式撤消了赠与，不再具有法律效力。

2015年5月15日，段某立立下《遗嘱》，该遗嘱写在《声明》之后，段某立的意思表示应当以遗嘱为准。2018年4月11日段某立去世之前，诉争房产是段某立和高某丽的共有财产，段某立拥有较大的份额。诉争房产是段某立的祖业产A号院拆迁置换而来的。

段某立的父母去世后，关于A号院的继承问题，段某立和段某芳达成一致意见，北房四间、西房三间归段某芳所有，北京市海淀区人民法院出具了H号民事调解书。拆迁时，段某立和段某芳签署了《有关段某立所得安置份额的约定》，段某立获得诉争房屋。

高某丽基于婚姻关系和户口，成为应安置人口，诉争房产包含着高某丽的拆迁利益。根据诉争房屋的来源可知，段某立拥有较大份额，高某丽拥有较小份额。段某立生前立有遗嘱，诉争房产中段某立的份额应当按照遗嘱由段某英一人进行继承。

段某立有三个子女，分别是段某萨、段某英、段某明。2015年5月15日，段某立立下遗嘱，诉争房产由段某英一人继承，段某萨、段某明无权继承，因此，诉争房产中段某立的份额应当按照遗嘱由段某英一人进行继承。段某英依法进行继承之后，段某英和高某丽成为房屋的共有人，二人所占房屋份额的具体比例，我们同意法院酌情确定。

法院查明：

段某立与高某丽于2003年9月9日登记结婚，于2015年1月27日经法院调解离婚，二人婚后未生育子女。段某立与前妻邓某共育有二女一子，分别是女儿段某萨、段某英，儿子段某明。段某立于2018年4月11日去世。位于北京市海淀区A号院系段某立之父遗留的祖业产。

就涉案院落内房屋建盖演变情况，高某丽主张院内原有北房四间，1996年由段某立和高某丽共同出资将原有北房四间拆除，翻建为北房四间（有建房审批手续），同时新建西房三间，2003年10月由段某立和高某丽共同出资1.2万元新建东房三间和南房四间一直维持至2010年拆迁，就其主张未向本院提交相应证据。

段某英主张A号院内原有北房四间，西房三间，还有一个门道，后1996年由段某立和段某芳出资翻建，翻建成北房四间，西房三间，同时新建南房四间、东房两间，之后就没有建房，一直维持至2010年拆迁，就其主张未向本院提交相应证据。

庭审中，段某英主张张某范（段某立之母）、段某立、段某萨、邓某（段某立前妻）、段某芳五人曾对涉案A号院进行过分割，为证明其主张提交北京市中级人民法院I号民事判决书为证，判决主文载明：一、维持北京市海淀区人民法院J号民事判决第二、五项。

二、变更北京市海淀区人民法院J号民事判决第一项为：本市海淀区A号北房西数第一、二、三间归张某范所有，西数第四间及门道房归段某芳所有。三、变更北京市海淀区人民法院J号民事判决第三、四项为：段某立、邓某给付段某萨房屋折价款四百元。给付张某范房屋折价款六百元。四、张某范、段某芳给付段某立、邓某房屋折价款二千元。

2010年，段某芳（段某立之妹）将段某立诉至本院，要求判令A号院内北房4间、西房3间（现院内有北房4间、西房3间、南房4间、东房2间）归段某芳所有。2010年7月27日，经双方协商一致，本院出具H号民事调解书，调解主文如下：位于北京市海淀区A号院内北房4间、西房3间归段某芳所有。

2010年7月30日，段某立与段某芳签订《有关段某立所得安置份额的约定》，内容为：根据海淀法院调解，我们兄妹二人同意A号院内四间北房、三间西房归段某芳所有，该院拆迁由段某芳全权代理，我们同意并约定在本次拆迁安置房源内分给段某立一套两居，在赔偿、补助款总额中给段某立50万元，其余部分（房屋及款项）归段某芳所有。

2010年8月20日，段某芳按照与段某立的约定，将置换购房的产权人进行了变更，以段某立的名义在《所选房屋产权人变更声明》签字，变更后产权为B号段某立，其余房屋归段某芳。2012年，高某丽将段某立、段某芳诉至本院，要求法院确认段某立与段某芳签订的《有关段某立所得安置份额的约定》无效。2012年5月21日，本院作出K号民事判决书，判决：驳回高某丽的诉讼请求。

2010年8月5日，腾退人（甲方）L公司与被腾退人（乙方）段某立签订了《腾退搬迁改造工作安置补偿协议书》，双方约定如下：腾退的有效宅基地地址A号，有效宅基地面积297.27平方米，有效宅基地四至范围内应评估补偿的房屋建筑面积201.02平方米，应拆除房屋及附属物总面积201.02平方米；应安置人口2人，分别为段某立、高某丽。

按有效宅基地面积1:1比例可置换安置房建筑面积为297.27平方米；有效宅基地四至范围内的有效房屋评估重置成新价184651元；各项补助、奖励款含搬家补助费、空调移机费、电话移机费、有线电视撤装费、提前搬家奖、支持工程配合奖、二层拆除补助费、提前腾地奖、其他共计955845.80元；自行周转费9000元；补偿、补助、奖励款总计1149496.80元。

2010年8月20日，腾退人（甲方）L公司与被腾退人（乙方）段某立签订《腾退搬迁改造工作置换购房协议书》，双方约定如下：置换、购买唐家岭新城定向安置房：B号、C号、D号、E号，乙方所置换购房总计4套，涉及建筑面积合计307.33㎡；折抵结算后，甲方共计应付乙方1205479.8元。

庭审中，高某丽提交《所选房屋产权人变更声明》、《声明》为证。其中，《所选房屋产权人变更声明》载明内容如下：我同意将下列房屋产权变更为本表所列的人名名下：B号，产权人为高某丽；C号、D号、E号，产权人为段某芳。《声明》载明内容如下：在本次拆迁安置房内段某立的B号，我同意给我的妻子高某丽，其他人不得介入，特此声明，声明人段某立。

同时，高某丽主张段某立自愿将置换B号房屋给高某丽所有，提交《业主登记表》及《采暖核对证明》为证，其中《业主登记表》载明内容如下：业主段某立，B号，备注：我将B号归我妻子高某丽所有。《采暖核对证明》载明内容如下：居民高某丽，居住地址B号。

段某英对高某丽提交所选房屋产权人变更、段某立声明真实性认可，但主张该声明是段某立的单方意思表示，是赠与行为，不发生产权变更的法律效力，不能以此认定房屋的产权人是高某丽，同时主张2010年8月20日，进行了一次所选房屋产权人变更声明，将B号产权人变更为段某立，其余三套为段某芳。

但是在2010年8月27日，又将B号房屋产权人变更为高某丽，其余三套还是段某芳。对高某丽提交的《业主登记表》真实性不予认可，主张业主登记表上没有段某立的签字，不具有法律效力，该登记表也没有交付使用。对高某丽提交的《采暖核对证明》真实性认可，主张交费行为与房屋产权的归属没有必然关系，任何家庭成员都可以交费。

庭审中，段某英认可诉争B号房屋包含高某丽的拆迁利益，是段某立和高某丽的共有财产，同时主张段某立撤销了对高某丽的赠与行为，根据段某立自书遗嘱，涉案房屋应归段某英所有，并提交2013年12月25日《业主登记表》、2014年8月10日《撤销声明》、2015年1月27日《北京G报》撤销声明、《遗嘱》为证。

其中，《业主登记表》备注处载明内容如下：变更无效产权人业主仍是段某立，签有“段某立”字样，日期2013年12月25日。《撤销声明》载明内容如下：致高某丽，我有一套位于海淀区B号的拆迁安置房屋，我之前曾做出过声明将该房屋给我的妻子高某丽，我现在作出撤销声明，之前作出的赠与高某丽的所有声明全部作废，声明人段某立签字，时间2014年8月10日。

《北京G报》撤销声明载明内容如下：致高某丽，我有一套位于海淀区B号的拆迁安置房屋，之前声明过将该房屋给我的妻子高某丽，现将赠与高某丽所有的财产声明作废，特此声明。《遗嘱》内容为：我所有的财产及房产（B号房屋）由段某英所有继承，段某萨、段某明无权继承，特此声明，2015年5月15日，段某立。

高某丽对段某英所交所选房屋产权人变更声明、撤销声明、遗嘱真实性均认可，但主张报纸上的撤销声明同时证明了段某立曾声明给过高某丽，而且段某立的撤销声明不发生撤销的法律效力，安置利益以及其他建房利益都是高某丽与段某立的夫妻共同财产，对于声明，我方是认可的，虽分得的份额较少，段某立其撤销的声明包含了其自己的利益，也包含了我的利益，其撤销不具有法律效力。

高某丽对遗嘱真实性认可，但主张本案不仅仅是赠与行为，也包含共有财产的拆迁腾退和安置利益，其遗嘱中的反悔行为，不具有效力，原来的析产是具有法律效力的。另查，现诉争B号房屋由段某英实际居住使用。经询，段某萨、段某明、邓某均称对涉案房屋不主张权利，不要求参加庭审。

裁判结果：

位于北京市海淀区B号房屋归高某丽居住使用，待可办理产权登记手续时办至高某丽名下。

房产律师靳双权点评：

本案争议的B号房屋系位于北京市海淀区A号院拆迁置换所得，涉案A号院因腾退安置共取得四套安置房及补偿款1205479.8元，后段某立与段某芳就上述拆迁腾退利益分配达成了一致意见并实际遵照执行，其中段某立、高某丽获得的腾退利益为诉争B号房屋及50万元货币补偿款。

就诉争B号房屋，综合该房屋来源、房屋建盖情况，应归段某立、高某丽共同所有，其中段某立所占份额较大。关于段某立签署的《所选房屋产权人变更声明》，将B号房屋产权人确定为高某丽个人，且之后再次出具《声明》，应视为段某立就B号在其与高某丽之间的分割，与高某丽达成了协议，即B号房屋归高某丽所有。

段某立上述系列声明的性质不属于对己方财产的赠与，故虽之后段某立出具撤销赠与的声明、自书遗嘱，亦对B号房屋归属不发生法律效力。现高某丽要求确认B号房屋归其居住使用，待可办理产权证时办至其名下的诉请，符合事实及法律依据。