法条解读 | 居住权应用小常识九问九答

原创 王贵海 盈信团队

自去年《民法典》设立居住权制度以来，迅速引起民众的广泛讨论，并一度成为老百姓关注的热点问题。居住权制度的设立，既保障了房屋拥有者的所有权，又保障了房屋占有者的使用权；既照顾了弱势群体的居住生存权益，又平衡了各方当事人的利益需求，对调整婚姻家庭关系，促进和谐社会建设提供了全新的方案。

一、居住权可以以口头约定的方式设立吗？

答：居住权不可以以口头约定的方式设立。根据《民法典》第三百六十七条第一款的规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。所以，法律明确规定口头约定的方式不能设立居住权。

二、设立居住权必须是无偿的吗？

答：那可不一定。在没有特别约定的情况下，设立居住权默认是无偿的。根据《民法典》第三百六十八条的规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。所以，一般情况下，设立居住权都是无偿的，但若双方明确约定了有偿居住权合同，也是受法律保护的。

三、双方签订居住权合同，居住权就设立了？

答：双方签订了居住权合同，只能证明居住权合同生效，但居住权并未设立。根据《民法典》第三百六十八条的规定：设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。本条明确规定了居住权必须向登记机构（自然资源确权登记局）申请登记之后才能设立。未经登记的，不发生居住权设立的效力。

四、可以在商铺上设立居住权吗？

答：不可以。根据《民法典》第三百六十六条的规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。本条规定了居住权是一种用益物权，也就是对物占有、使用的权能。即原则上居住权人只能用于生活居住。所以，可以设立居住权的只能是住宅，商铺或者商业经营性用房不能设立居住权。此外，居住权人也仅限于自然人，法人或其它组织都不是适格的居住权人。

五、可以通过哪些途径或方式设立居住权？

答：设立居住权主要有三种方式：一是以签订居住权合同的方式设立。即房屋所有权人与居住权人签订居住权合同，按照不动产登记中心要求提交材料，审核通过并发放居住权证后，即在该处房屋上设立了居住权。二是以遗嘱的方式设立。《民法典》规定可以以遗嘱的方式设立居住权。三是以生效法律文书的方式设立居住权。即人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书涉及居住权内容的调解书或双方已达成的居住权协议，一方不予履行后经人民法院确认的判决书等，该生效法律文书具有强制执行力。当事人可以持该生效法律文书向不动产登记中心申请居住权登记。

六、居住权可以转让、继承或出租吗？

答：居住权不可以转让、继承，原则上也不允许出租，但是当事人若约定可以出租的法律并不禁止。根据《民法典》第三百六十九条的规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。所以，居住权人向他人转让居住权，以遗嘱的方式处分居住权的，均属无效。居住权人擅自出租房屋的，所有权人有权主张其停止出租行为，要求承租人搬离，并要求居住权人将收取的租金转交给自己。

七、设立居住权与签订租赁合同有什么不同？

答：设立居住权与签订租赁合同在形式上看起来非常相似，其实二者存在本质上的不同。在此主要列举三点区别：首先，效力的优先级不同。租赁合同确立的是债权，居住权确立的是用益物权，后者在效力上要远远优先于前者，甚至优先于普通物权。
其次，合同期限不同。租赁合同受二十年期限的限制，而居住权合同不受期限的限制，如果没有特别约定，居住权合同的默认期限是直至居住权人死亡。再次，二者的成立要件不同。租赁合同系诺成合同，双方签字认可即生效。而居住权系登记后才生效，双方只签订居住权合同而没有登记的，居住权未设立。其它方面的不同还有很多，在此不再赘述。

八、以遗嘱方式设立的居住权也需要登记吗？

答：关于遗嘱设立的居住权是否也需要登记的问题，民法典及司法解释目前并没有明确，在理论上还存在争议。一般认为遗嘱设立的居住权也应当进行登记，若立遗嘱人生前没有进行居住权登记，而继承人又不同意为居住权人进行居住权登记的，居住权人可以提起居住权诉讼，请求人民法院确认其基于遗嘱享有的居住权，并要求房屋所有权人限期配合办理居住权登记手续。

九、设立居住权时可以附条件或附期限吗？

答：居住权是一种用益物权，效力优先级非常高，如果将期限设立成永久性居住权，必然会妨碍房屋所有权人对房屋享有的占有、使用、收益以及处分等方面的权益。因此，建议房屋所有权人在设立居住权时，最好约定居住权期限，同时约定居住权消灭的条件，比如居住权人若再婚后居住权消灭，居住权人的子女成年后居住权消灭，居住权人身体恢复劳动能力后居住权消灭等等情形，以更全面的保护自己的所有者权益。

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