北京房产律师——购买农村房屋后原出卖人子女起诉合同无效纠纷

原告诉称

原告赵某芳、赵某莉、赵某洁、赵某尧、周某鹏、张某芝向本院提出诉讼请求：1、判决被告及第三人给付原告区位补偿款120954．3元；2、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：原告赵某芳、赵某莉、赵某洁、赵某尧、周某鹏系赵某刚的子女，原告张某芝与赵某刚系夫妻关系。四被告系吴某杰的儿女，第三人系吴某杰的外孙。1994年1月7日，卖房人赵某刚委托赵某莉、赵建国与买房人吴某杰订立了《契约》，规定：赵某刚将位于北京市房山区W号宅基地内的3间北房，2间南房，1间西房以1万元的价格出售给吴某杰。上述《契约》订立后，赵某刚收取了吴某杰给付的1万元房款，吴某杰接受了上述宅院内的房屋。

赵某刚与吴某杰早已去世，上述宅院由第三人占有、使用。现上述契约已被北京市房山区人民法院确认无效，北京市第二中级人民法院以维持原判。买房契约被确认无效后，被告应将取得的财产返还给原告。但案涉宅院于2017年被拆迁，第三人取得了案涉宅院的拆迁待遇，将案涉宅院的拆迁款全部领走，并办理了房屋回迁手续，第三人的行为侵犯了原告的合法权益。因被告及第三人拒不与原告协商解决纠纷，故诉至法院。

被告辩称

被告吴某蕊、吴某英、吴某蓝、吴某君辩称，一、程序上答辩人非本案适格主体，答辩人不是房屋买卖行为的主体，也没有继承涉诉的房屋及该房屋产生的任何利益。原告起诉答辩人没有法律依据和事实基础，请法院依法驳回原告对答辩人的起诉。

二、实体上是吴某杰与赵某刚之间在1994年1月进行了房屋买卖，在吴某杰去世之间就已经将涉案的房屋进行处理，吴某杰没有就该房屋留下任何的遗产，答辩人也没有因该房屋拆迁而获得任何拆迁利益，原告起诉答辩人给付原告区位补偿款没有任何理由可言，法院应当依法判决驳回原告的诉讼请求。

综上，无论是从程序上还是实体上原告起诉被告均没有事实及法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人陈某峰辩称，一、答辩人的房屋是2000年接受其姥爷吴某杰的赠予获得房屋，答辩人已经在2004年将户口迁入A村，成为该村集体经济组织成员，享受该村村民待遇。答辩人是涉案房屋所在宅基地的合法使用权人，也是在2017年拆迁中合法的被拆迁人，所得的拆迁补偿款是对答辩人补偿，和原告无任何关系，原告无权要求分割答辩人所获得的拆迁区位补偿款。

二、原告不是房山区W号居民，依法不享有对该宅基地的使用权，也就无权享有基于宅基地使用权才能得到的区位补偿费，所以原告的诉讼请求并没有相应的法律依据可以支持。因此对其诉讼请求应当予以驳回。

三、原告原起诉的房屋买卖无效，法院只是确认了赵某刚与吴某杰之间买卖行为的效力问题，而赵某刚与吴某杰之间交易的标的物房屋已经灭失，吴某杰及其继承人也并未因房屋买卖或者拆迁而获得任何利益，所以原告无权就原房屋、宅基地主张权利，请法院依法驳回原告的诉讼请求。

法院查明

张某芝与赵某刚（已去世）系夫妻关系。赵某刚与前妻黄秀兰（已去世）共生育四个子女，分别为长女赵某莉、长子赵某尧、二女赵某洁、三女赵某芳。周某鹏系张某芝之子，赵某刚之继子。吴某杰（已去世）与林某玲（已去世）共生育四个子女，分别为长女吴某蕊，长子吴某英、二女吴某蓝、三女吴某君。陈某峰系吴某蕊之子，吴某杰之外孙。赵某刚在北京市房山区A村有宅院一处（现为房山区W号院，以下简称W号院），院内建有房屋。

1994年1月7日，赵某刚（卖房人）委托赵某莉、赵建国与吴某杰（买房人）签订《契约》，将W号院内的北房连过道三间、西房一间、南房两间卖给吴某杰，房款1万元。《契约》签订后，吴某杰支付了1万元房款，赵某刚将涉案房屋交付吴某杰。

2000年7月10日，吴某杰、吴某君、吴某蓝、吴某蕊、林某玲、吴某英共同签订《赠予声明》，约定：吴某杰将W号院的房产及全部财产赠予外陈某峰所有。吴某蕊、吴某英、吴某蓝、吴某君对该声明表示均无异议。

陈某峰称，2015年3月对W号院院内房屋进行翻建。对此，四被告均无异议。

2017年11月17日，陈某峰（乙方）与北京市房山区A村村民委员会（甲方）签订了房屋拆迁补偿安置协议书，协议载明：……二、被拆迁房屋基本情况，乙方宅基地房屋位于W号，该宅基地为1982年以前划定，宅基地面积302．74平方米，房屋总建筑面积149．41平方米。三、补偿金额、甲方应补偿乙方各项补偿总金额人民币976139元。其中包括1、宅基地区位补偿款：403181元；……。四、选购安置房，乙方可享受优惠价定向安置房面积为213．6平方米。陈某峰领取了上述补偿款项。

2018年，赵某芳、赵某莉、赵某洁、周某鹏、赵某尧、张某芝诉至本院，要求判决确认赵某刚与吴某杰于1994年1月7日订立的《契约》无效。本院作出判决，确认赵某刚与吴某杰于1994年1月7日订立的《契约》无效。后，吴某蕊、吴某英、吴某蓝、吴某君、陈某峰提起上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

裁判结果

陈某峰于本判决生效后十日内给付赵某芳、赵某莉、赵某洁、赵某尧、周某鹏、张某芝区位补偿款120954．3元。

房产律师靳双权点评

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，赵某刚的继承人违反诚实信用原则，出卖多年后又主张房屋合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。因涉诉房屋已经被拆迁，事实上已经不能返还。

吴某杰现已去世，其生前已将W号院赠予陈某峰，且陈某峰签订了房屋拆迁补偿安置协议书领取了拆迁安置补偿款。因此，对于原告要求陈某峰给付宅基地区位补偿款的30%即120954．3元的诉讼请求，法院予以支持。对于原告要求四被告给付宅基地区位补偿款的诉讼请求，法院不予支持。对于陈某峰的辩论意见，法院不予采信。