個人出租住房土地使用稅是怎樣計算的？

在房價飛漲的現代社會，很多人都因為買不起房而選擇租房度日，而那些擁有好幾套房子的人也會選擇將多餘的房子出租出去以賺取一些利潤，那麼出租房的產權者是否知道出租房屋也需要繳稅呢，下面就讓小編帶你看一下個人出租住房土地使用稅的相關說明吧。

一、個人出租住房整體稅收負擔

對於個人出租住房的稅收徵繳方面，名義稅負較重，但是國家對此給予了大量的稅收優惠，予以支援。具體而言，增值稅在“營改增”後按5%的徵收率減按1.5%計算徵收，除此之外繳納城市維護建設稅和教育費附加也有條件的享受減免稅政策。個人按市場價格出租住房取得的所得按照10%的稅率繳納個稅。房產稅的稅率也有大幅降低，由12%減為4%。同時免徵城鎮土地使用稅和印花稅。

二、個人出租住房稅負依據及相關計算

1、增值稅

《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號 )檔案《附件1：營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第一條規定：在中華人民共和國境內(以下稱境內)銷售服務、無形資產或者不動產(以下稱應稅行為)的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。

單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。

個人，是指個體工商戶和其他個人。

上述條款中的個人並不是通常意義上所理解的自然人。其包括個體工商戶和其他個人，其他個人指自然人。

根據財稅〔2016〕36號附件2《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》的規定：“個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額”。檔案中說納稅人是“個人”出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，根據上述檔案規定，個人包括個體工商戶和其他個人，也就是個體工商戶同樣適用上述條款，出租住房應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。為了避免造成個人與個體工商戶概念的混淆，國家稅務總局關於釋出《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第16號)中第四條指出：“個體工商戶出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。”該條款對個體工商戶做出了特殊說明，以示強調。

國家稅務總局公告2016年第16號文第七、八條規定了個人出租住房徵繳稅款的不同計算方法如下：

個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅銷售額÷(1 5%)×1.5%

根據國家稅務總局公告2016年第16號文第四條的規定，該條款所規定的預繳稅款只有在不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)時發生，不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅即可，無需再行預繳稅款。

其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：

(1)出租住房：

應納稅款=含稅銷售額÷(1 5%)×1.5%

(2)出租非住房：

應納稅款=含稅銷售額÷(1 5%)×5%

上述所指的非住房主要是商鋪、寫字間等非居住性用房。

稅收優惠：

根據《國家稅務總局關於營改增試點若干徵管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號)檔案的規定，其他個人採取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免徵增值稅優惠政策。但是要注意的是，此項優惠只適用於自然人，不適用於個體工商戶。

2、城市維護建設稅

《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》(2011修訂)第三條規定，“城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的消費稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，分別與消費稅、增值稅、營業稅同時繳納。”

第四條規定，城市維護建設稅稅率如下：

納稅人所在地在市區的，稅率為7%;

納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%;

納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。

由上述條款可見，個人出租住房應繳納城市維護建設稅的計算公式為：

應納稅額=同期增值稅實繳稅額×7%(5%、1%)

稅收優惠：

城市維護建設稅由於是以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅為計稅依據，並隨同增值稅、消費稅徵收，因此減免增值稅、消費稅也就意味著減免城市維護建設稅。由此可知，其他個人享受免徵增值稅稅收優惠的，同時也免徵城市維護建設稅。

3、教育費附加

徵收教育費附加的暫行規定(2011修訂)第三條規定，“教育費附加，以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅的稅額為計徵依據，教育費附加率為3%，分別與增值稅、營業稅、消費稅同時繳納。”

個人出租住房應繳納教育費附加的計算公式為：

應納稅額=同期增值稅實繳稅額×3%

稅收優惠:

針對個人出租住房，教育費附加所享受的稅收優惠同城市維護建設稅。

4、個人所得稅

《中華人民共和國個人所得稅法》(2011修正)第二條第(八)項規定，下列各項個人所得，應納個人所得稅：(八)財產租賃所得。《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》(2011修訂)第八條第(八)項規定，稅法第二條所說的各項個人所得的範圍：(八)財產租賃所得，是指個人出租建築物、土地使用權、機器裝置、車船以及其他財產取得的所得。

綜上所述，個人出租住房土地使用稅實際繳稅並沒有表面看上去的那麼多，因為國家採取鼓勵租房的態度。出租房的相關稅收有城市維護建設稅，增值稅，教育費，個人所得稅，房屋出租者需要按照相關規定自覺交納相關費用，以防止房屋出租過程中出現問題。