法律中定金罰則的適用如何？

由於現在在房地產市場中適用定金罰則的情況比較多，因此很多購房者在買房之前，往往都想先了解清楚究竟這個定金罰則的適用情況是怎樣的，這樣也要在實際操作過程中保護自身利益。那究竟定金罰則的適用如何呢?本站小編整理了相關資料，馬上為你做詳細解答。

一、定金罰則的適用是怎樣的

1、當事人之間有設立定金的合意。定金罰則的適用為定金合同不履行的結果, 故其構成要件須以定金合同的成立為前提。定金合同成立又須以當事人雙方就定金的數額、幣種、交付期限、支付方式等達成合意為必要。商品房買賣的實踐中, 當事人一般在認購書中就有關立約定金的相關事項進行約定。

2、定金的交付。我國《擔保法》第9 0 條規定, 定金合同從實際交付定金時起生效。此條雖系專就違約定金而作的規定, 但因所有型別定金都具有款項的性質,故就立約定金而言, 仍須以定金的實際交付為定金合同成立的必備要件。

3、因一方原因而致商品房買賣合同無法訂立的法律事實。《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條前段稱,“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的, 如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同, 應當按照法律關於定金的規定處理”。這是將“ 因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同” 作為定金罰則的構成要件。

定金罰則的免責事由

定金罰則在某些情況下也會無效。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的, 出賣人應當將定金返還買受人。由於不可歸責於雙方當事人的事由，有很多。因房產不同於一般商品，它的附加值和不確定性較大，畢竟認購協議不能包括買賣合同的全部內容。除面積、價格、地段、樓層、付款方式等主要條款外，有些內容很難在簽訂認購協議時量化和具體化，容易產生理解上的偏差，如綠化面積、配套設施、配套建築的產權歸屬、違約責任、爭議解決方法等。確因這些因素致命合同條款不能協商一致的，筆者認為，應算在不可歸責之列，也應退還定金。

二、購房時常見定金問題的防範

由於房地產市場求大於供的客觀狀況，加之購房者與房地產商之間的資訊不對稱，地位不平等，主動要求收取定金的往往是房地產商，一旦發生糾紛，吃虧的往往是購房者。俗話說：“買的沒有賣的精。”為了儘量減少這方面的糾紛，維護購房者的合法權益，特提出如下建議：

1、房地產市場運作複雜，涉及的法律、法規較多，一般購房者很難通過個人能力防止自己的合法權益受到侵害，購房時應多多救助於法律界和專業人士，不僅要在權益受到侵害後尋求保護，更要在簽約和協商過程中拒絕被侵害的可能。

其實也是要注意一個免責事由的，也就是說定金罰則在一些情況下可能會無效，根據相關司法解釋中的規定，要是因為不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同最終未能訂立的，這樣的情況下賣方應當將定金返還給買方。