計算房地產稅與土地使用權是否有關？

一、計算房地產稅與土地使用權是否有關？

稅法關於房產稅房產原值的確定

財政部、國家稅務總局《關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字〔1986〕8號)規定，房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價，對納稅人未按會計制度規定記載的，在計徵房產稅時，應按規定調整房產原值。所以納稅人計稅房產原值的確定，取決於納稅人會計核算所選取的具體的會計制度的規定。

對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。

本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行。各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤瞭解，對執行中發現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

二、《小企業會計制度》的規定和A企業房產稅原值的確定

《小企業會計制度》規定，購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款作為實際成本，並作為無形資產核算，待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程。

會計賬務處理為：以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款，借記“無形資產”科目，貸記“銀行存款”等科目;待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程，借記“在建工程”等科目，貸記“無形資產”科目。

A企業會計賬簿“固定資產”科目記載的房屋原價1000萬元，沒有包含土地使用權價值500萬元，應當按照《小企業會計制度》規定，調整房產原值，調整後房產原值為1500萬元，每年繳納房產稅12.60萬元。

三、《企業會計制度》的規定和B企業房產稅原值的確定

《企業會計制度》第四十七條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用專案前，作為無形資產核算;企業因利用土地建造自用某專案時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

《企業會計制度》的規定與《小企業會計制度》基本相同，B企業需要進行同樣的處理。

B企業會計賬簿“固定資產”科目記載的房屋原價1000萬元，沒有包含土地使用權價值500萬元，應當按照《企業會計制度》規定調整房產原值，調整後房產原值為1500萬元，每年繳納房產稅12.60萬元。

《企業會計準則》的規定和C企業房產稅原值的確定《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南規定，企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用於賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。

自行開發建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理。外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配，難以合理分配的，應當全部作為固定資產。

C企業會計賬簿“固定資產”科目記載的房屋原價1000萬元，沒有包含土地使用權價值500萬元，符合《企業會計準則第6號———無形資產》關於土地使用權的處理規定，房產稅房產原值為1000萬元，每年繳納房產稅8.4萬元。

四、首次執行《企業會計準則》的會計核算依據和房產稅原值的確定

新《會計準則第38號——首次執行企業會計準則》規定，首次執行日之前已計入在建工程和固定資產的土地使用權，符合《企業會計準則第6號———無形資產》的規定應當單獨確認為無形資產的，首次執行日應當進行重分類，將歸屬於土地使用權的部分從原資產賬面價值中分離，作為土地使用權的認定成本，按照《企業會計準則第6號———無形資產》的規定處理。

不同的會計制度對土地使用權費是否記入房產稅的規定是不同的，所以不同的計會計制度下房產稅可能會存在差別，但是在一定的地域內會有一定的標準，按照統一的會計制度，確定統一的方法來計算房產稅，以維持房地產市場的秩序。