棚戶區改造專案中的模擬拆遷什麼意思？

一、棚戶區改造專案中的模擬拆遷什麼意思？

首先要搞清楚的一點是，模擬拆遷這路特殊程式現階段只能用於舊城區改建類徵收專案中，而不是什麼徵收專案都能用。因為它畢竟從客觀上改變了590號令所規定的程式的先後順序，對被徵收人的知情權、參與權和監督權產生了實際的影響。不過在現實中，城市房屋拆遷10起有8起都叫“某某舊城改造專案”，致使模擬拆遷給人一種遍地開花的感覺。

《北京市舊城區改建房屋徵收實施意見》規定，舊城區改建工程是一項綜合性、系統性工程，按照“優化徵收程式、簡化審批手續”的基本思路，堅持“加快手續辦理、簡化審批要件、下放審批許可權、做好政策銜接”的基本原則，在切實保障被徵收居民合法權益的基礎上，多措並舉加快推進舊城區改建工作。這裡的“優化徵收程式”即是模擬拆遷所依據的原則。

《實施意見》還規定，舊城區改建具體包括中心城區棚戶區改造、平房區院落修繕、危舊房改造(不含解危排險等緊急情況)、城中村邊角地環境整治等專案。也就是說，凡是專案名稱是以上這些的，都可適用模擬拆遷程式。

模擬拆遷的程式規定：

北京市：

區縣房屋徵收部門按照公佈的徵收補償方案，組織產權人、公房承租人預籤附生效條件的徵收補償協議。預籤徵收補償協議生效具體比例由各區縣人民政府確定，預籤徵收補償協議期限不超過6個月。預籤徵收補償協議生效的，由區縣房屋徵收部門報請區縣人民政府作出房屋徵收決定;在預籤徵收補償協議期限內未達到生效比例的，徵收工作終止。徵收補償協議生效前不實際支付補償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權人在預籤徵收補償協議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協議，預籤徵收補償協議生效後房改售房協議自動生效。

區縣人民政府作出房屋徵收決定後應及時公告，預籤徵收補償協議生效並與正式徵收補償協議具有同等效力。徵收評估價格與預籤徵收補償協議評估價格出現差異的，按照“就高不就低”的原則處理。

上海市：

因舊城區改建需要徵收房屋的，房屋徵收部門應當在徵收決定作出後，組織被徵收人、公有房屋承租人根據徵收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效;在簽約期限內未達到規定簽約比例的，徵收決定終止執行。簽約比例由區(縣)人民政府規定，但不得低於80%。

由此可知，“模擬拆遷”程式的精髓就在於預籤徵收補償協議以及此前的一系列“預備”行為，其中對被徵收人補償權益影響最大的是預評估。廣大被徵收人需要牢記的一點是：所有的“預”行為，一旦最後簽約比例實現，就會自動轉化為“正式”的行為，再想變動、更改涉及補償安置的結論是十分困難的。據此，對於預評估環節，被徵收人一定要按照正式評估的應對方式和態度加以重視，對於預簽約這一步則更是要像對待正式簽訂補償協議一樣予以嚴肅、謹慎的考慮。切不可盲目聽信徵收方或其他人員不負責任的“宣傳”，認為在徵收決定作出前的種種步驟只是“模擬”拆遷，而不是真拆遷。事實上，模擬拆遷這一精心設計出來的程式的最大益處，就在於其便於在被徵收人群體中凝聚共識，將有意願依法維權的被徵收人控制在最低的比例，令其無法形成氣候，無法對徵收專案的推進產生實質影響。這一程式設計，明顯有利於舊城區改建專案的實施，但對被徵收人合法權益的保障是否也同樣有利，則絕對是需要打上一個大大的問號的事情。

另外需要補充的是，由於預簽約期限僅有6個月，因此徵收方勢必會在此期限內動用一切手段以最大力度展開政策攻勢和宣傳，大橫幅小喇叭的都會齊上陣，被徵收人一定要做足充分的應對準備，不要被“閃電戰”打蒙。在此期間還需要提防常見的早簽約獎勵金等促遷手段，避免犯下因小失大的錯誤。

綜上所述，對於模擬拆遷的行為也就是通過管理部門和被徵收人預先簽訂徵收補償協議的行為，但是對於這種行為都會存在一定的風險的，所以目前在模擬拆遷程式當中，只能夠用在舊城區改造類的專案當中。