在建工程抵押如何解押才合法

一、在建工程抵押如何解押才合法

需要帶齊有效證件已經相關合同，到有關部門辦理。根據《房屋登記辦法》第59、60及61條的規定，可知以在建工程設定抵押的，當事人應當申請在建工程抵押權設立登記。申請在建工程抵押權設立登記的，應當提交下列材料:

(一)登記申請書;

(二)申請人的身份證明;

(三)抵押合同;

(四)主債權合同;

(五)建設用地使用權證書或者記載土地使用權狀況的房地產權證書;

(六)建設工程規劃許可證;

(七)其他必要材料。

已經登記在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當提交下列材料，申請變更登記、轉移登記、登出登記:

(一)登記申請書;

(二)申請人的身份證明;

(三)登記證明;

(四)證明在建工程抵押權發生變更、轉移或者消滅的材料;

(五)其他必要材料。

從上可知在建工程抵押權消滅是指在建工程抵押權因主債權的消滅、抵押權實現、抵押權人放棄抵押權等情形而歸於消滅的情形。簡而言之在建工程要解除抵押就是要還清債務以及收回他項權證。

二、在建工程抵押的風險

在建工程抵押通常設定於房地產專案建設初期、商品房預售前，此時工程專案屬於尚未形成的房屋，相對現樓抵押來說，在建工程抵押法律關係更趨複雜，不確定因素較多，隱含更多的風險。主要有以下幾個方面：

1、抵押權人的風險

對抵押權銀行來說，最大的風險就是工程款優先受償權優於抵押權問題。建設工程價款優先受償權作為法定優先權，不僅是由法律直接予以規定而不是由當事人協商確定，而且無須辦理登記手續，其受償額不屬公示資訊，從而導致抵押權人對自己的風險無法預測和控制。在建工程存在爛尾和完工後成為違法建築的可能性則是抵押權人面臨的另一個風險。

2、預購人的風險

我國很多城市允許已批准預售的商品房專案辦理在建工程抵押，或允許辦理在建工程抵押登記後預售。這樣將存在預購人、抵押人、抵押權人、施工單位相互之間錯綜複雜的法律關係，給預購人帶來風險。一方面，我國現行法律對於預購商品房備案的法律性質還不夠明確，沒有賦予物權性質，購房合同簽訂後，預購人作為期房的債權人，與抵押權人同樣面臨工程款優先受償問題。

另一方面，因批准預售時房屋尚未建成，缺少誠信的開發商很容易利用政府管理的漏洞，以更改房屋編號、標識等手段，將已預售期房再設定抵押，或將已設定抵押的期房隱瞞事實再行出售，使預購人蒙受損失。這種做法在房地產市場處理不穩定時期時尤其可能出現。

3、登記機關的風險

登記機關在辦理在建工程抵押登記時面臨的風險主要源自三個方面。

首先是我國現行房地產登記制度問題。因我國法律未明確界定房地產登記機關辦理登記時應採取何種審查方式，以及應承擔多大的法律責任，登記機關在審查範圍上無法可依，導致頻頻被拖入權利人經濟糾紛甚至被判經濟賠償的困境。

其次是源於在建工程抵押登記的特殊性。在建工程抵押登記涉及預售審批管理、預售款資金監管、預購期房合同備案(有些地區採用預告登記)以及拆遷安置管理銜接和協調，這使得登記過程比一般物權登記複雜很多，在實踐中極易出現失誤。

此外，由於我國房地產市場起步晚，發展快，很多城市的房地產主管部門管理水平滯後，資訊化程度不高，是在建工程抵押登記引發問題的又一隱患。雖然一些發達城市採用了商品房網上銷售系統、在建工程抵押網上申報制度，但畢竟未普及，而且未形成系統的操作規範。

在建工程抵押是需要承擔一些風險問題的，由於我國的房地產法律問題不夠完善，可能存在一些經濟糾紛問題。如果遇到經濟糾紛問題，那麼可以向法律提起仲裁，向法院尋求幫助，通過法律的手段來維護自己的合法效力，保護自己的權益。