貸款買房中的違約責任分析

      房貸審批是政府調控房地產市場的重要抓手，而貸款的審批結果和發放時間又對房屋買賣合同的履行至關重要。一旦貸款環節遇到問題，買賣雙方往往會就是否構成違約及違約責任的承擔發生爭議，相應的責任究竟該如何劃定？下面是幾種常見情形的分析。

      情形一貸款申請未獲審批通過

案情：甲乙雙方簽訂房屋買賣合同，約定買受人乙方通過貸款方式支付第二筆房款，如貸款申請未獲審批通過或審批通過的額度不足申請額度，則乙方應在交易過戶當日用現金方式將差額部分補足並支付給出賣人甲方，否則構成違約。若乙方未按合同約定期限付款超過15日，則甲方有權解除合同。簽約後，甲方配合乙方辦理了貸款申請手續，因銀行住房貸款審批隨著房地產調控政策收緊，審批持續數月仍未通過。最終，在乙方無法於寬限期內籌措資金支付房款的情況下，甲方發函解除合同。

解析：當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，相對方可以解除合同。房屋買賣合同中買受人的主合同義務是支付購房款，若其貸款申請未獲審批通過，經出賣人催告並給予寬限期後，仍未能以約定的現金方式補足的，出賣人有權解除合同。

友情提示：選擇以按揭貸款方式履約的買受人可在簽約前向貸款銀行或中介機構瞭解貸款政策，在房地產調控政策實施期間，買受人更應該提前做好資金籌措計劃，以免政策調整影響主合同義務的履行，使己方陷入違約的被動處境。

       情形二貸款審批稍有遲延

案情：2020年12月20日，甲乙雙方簽訂房屋買賣合同，約定2021年1月20日之前辦理過戶手續，買受人乙方申請的貸款需在過戶之前完成審批，否則應於過戶當日以現金方式補足差額部分。若乙方未按照約定期限付款，每逾期一日應以未付款的日萬分之五支付違約金;逾期超過15日的，出

賣人甲方有權解除合同。履行中，因房屋產證面積與網籤合同所載面積有差異，只能重新辦理產證後再次申請貸款，最終貸款於2021年2月5日獲批，僅比合同約定的出

賣人可行使解除權的日期2021年2月4日晚1天。出賣人訴請解除合同，法院未予支援。

解析：房屋買賣合同中出賣人的主要合同權利是獲得售房款，貸款審批通過的日期雖晚於合同約定的日期，但並未影響出賣人獲得售房款這一主要合同目的的實現。若僅以買受人的瑕疵履約行為為由

解除合同，不僅有害於交易安全，也有悖於雙方簽訂房屋買賣合同的初衷。當然，買受人仍應按

照合同約定承擔逾期付款的違約責任。

       情形三 未明確約定放款期限

案情：2021年4月15日，甲乙雙方簽訂房屋買賣合同，約定買受人乙方通過貸款方式支付第二筆房款，

且貸款應在房屋過戶前通過銀行審批，若貸款未獲審批或審批額度不足，則乙方應以出賣人甲方

認可的方式補足差額部分。乙方所貸款項在交易中心辦出的他項權利證明到達貸款銀行後，由銀

行在規定時間內直接發放至甲方銀行賬戶。

2021年5月28日，雙方辦妥房屋過戶手續，公積金貸款與商業貸款分別於2021年8月13日、

2021年11月10日發放至甲方賬戶。之後，甲方以貸款未在過戶前發放至其賬戶為由起訴乙方，

要求其支付逾期付款違約金，法院未予支援。

解析：受房地產調控政策影響，貸款審批額度尤其是放款時間具有不確定性，甚至連貸款銀行也無法提

前給出準確時間，所以房屋買賣合同一般不會約定具體的放款期限。實踐中，銀行在房屋過戶前

完成貸款審批，辦妥過戶手續及抵押權登記後，銀行在其規定時間安排放款。據此，出賣人以房

屋過戶前未發放貸款為由追究買受人逾期付款責任缺乏依據。

      情形四 逾期辦理貸款申請

案情：甲乙雙方於2020年9月3日簽訂房屋買賣合同，約定於2020年11月10日前辦理過戶手續，買受

人乙方應於簽約後七日內向銀行申請貸款，若貸款未獲審批通過或審批額度不足，則乙方應在過

戶前將相應房款直接支付給出賣人甲方。另約定，任何一方未按約履行，每逾期一日需向對方

支付總房價款萬分之五的賠償金，逾期超過十個工作日的，對方有權解除合同。

履行中，乙方於9月28日完成原有房屋交易過戶後取得購房及貸款資格，於10月18日向銀行提

交貸款申請，後在甲方配合下於11月4日通過稽核。11月11日，雙方辦理過戶手續。之後，雙

方就乙方延期申請貸款產生爭議，甲方亦晚於約定期限交付房屋，遂涉訴，法院未支援甲方訴請

的乙方延期申請貸款違約金。

解析：買受人雖基於自身原因未能在約定期限內申請貸款，但其貸款申請仍在過戶前獲得足額審批，對

辦理過戶手續及後續放貸等合同主要義務的履行均未造成影響，可免於承擔違約責任。

友情提示：因貸款申請需要出賣人配合完成，若買受人晚於合同約定的時間申請貸款，給出賣人配合履約造

成額外損失的，買受人應予以賠償。另外，買受人在房屋置換過程中應該預留充足時間，以防出現前手買賣中未及時過戶導致限購，或前手買賣中買家遲延付款導致己方無法按約完成購房款支

付等問題。

結 語 ：房屋買賣合同從簽訂到履行完畢是一個程式複雜且時間漫長的過程，買賣雙方需要在中介、貸款銀行、不動產登記中心的參與下完成多道手續，過程中難免遇

到政策調整、資金週轉等情況，這就要求買賣雙方，尤其是買受人一方更加慎重地根據自身實際情況選購

房屋，避免不必要的法律風險。