定金可以退嗎 沒有購房資格

今天我們這個案例的當事人唐先生是浙江人，在海南工作。唐先生應在佛山生活的朋友邀約，來到佛山玩了幾圈，偶然中看中了佛山市禪城區一個樓盤的房子。經過幾次的觀察，唐先生對這套房子是越看越中意，銷售人員便抓住這個機會向唐先生熱情的推銷該房子怎麼怎麼好，交通多麼便捷，升值空間多麼大，現在不買一兩年後肯定會後悔的等等。唐先生向銷售表示，他非常想買，但是他不是佛山市民，也不在佛山這邊工作，沒有買社保，這也不能買呀!銷售回覆，如果唐先生真心想買的話，可以先簽訂認購書，再買12個月的社保，買滿12個月的社保的時候可以過來網籤。不會有什麼風險的，你可以放心，只要你的社保能夠補繳完12個月，我們就可以順利完成備案和過戶的手續。唐先生聽到這樣信誓旦旦的保證後，更加心動了，按照銷售的要求籤訂了《認購書》，並立即支付了定金8萬，之後按照認購書的約定按時支付了第一期首付款、裝修定金、裝修首期款共計70多萬。

這個案例和我們團隊接觸過的許多案例情況基本一致，比如《開發商承諾幫無購房資格者成功買房》一文(在陳旺律師網-律師文集頁面可以查閱)，其實銷售人員向購房者推銷房子的策略都差不多，只要是遇到稍微有些意願購房的，銷售都會好好把握住機會，向他們積極推薦並試圖打消購房者的一切疑慮。我們的當事人唐先生剛好就中招了!

限購政策在一線城市或熱門城市比較盛行，比如北京、上海、廣州、中山、佛山等城市。限購政策就是政府出臺相關的政策對購房者的購房資格作出限制，如佛山市人民政府出臺的《佛山市人民政府辦公室關於進一步完善我市新建商品住房限購政策的通知》(佛府辦函〔2017〕190號)：一、繼續在禪城區全區，南海區桂城街道、大瀝鎮、裡水鎮，順德區大良街道、陳村鎮、北滘鎮、樂從鎮執行新建商品住房限購政策和差別化住房信貸政策。三、非本市戶籍居民家庭在本市沒有住房的，在限購區域購買新建商品住房時，需提供購房之日前兩年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，通過補繳的個人所得稅或社會保險繳納證明不予認定。可知，以唐先生目前的情況，沒有購房資格的他即使在簽訂認購書後補繳滿了12個月的社保，其也根本不能在佛山成功買房。因為在網籤備案的時候，相關部門需要進行限購區域內新建商品住房和存量住房的購房資格核驗機制，對購房人提供的購房資格證明材料進行全覆蓋核驗。

2018年10月，唐先生聯絡上我們團隊，來到律所向陳律師諮詢像他這種情況購房是不是存在很大風險，想要和開發商解除合同，拿回交付的房款可不可以?接著其詳細地講述了整個購房經過，並提供了相應的材料讓我們檢視。陳律師認為該開發商明知唐先生是限購物件，仍然與唐先生簽訂認購合同，開發商是存在過錯的，開發商與唐先生之間的合同最終因為限購政策而無法實際履行，開發商應該退回唐先生交付的房款。唐先生表示，其已經和銷售人員溝通了很多次要求他們退回房款，但是對方態度很堅決，如果我不按時支付剩餘的房款，我就構成了違約，錢不會退，房子也會另外出售，希望我們團隊能幫他拿回這些錢。

陳律師評估了案子的複雜和困難程度後，我們團隊接下了唐先生這個案子，並迅速起草一份律師函寄給開發商，指明在整個購房交易中，開發商存在的違規行為，並要求對方立即退還房款，否則我們將會啟動訴訟程式，給雙方增加不必要的訴累。經過團隊和開發商的艱難交涉，最後開發商同意退回唐先生的全部購房款，隨後我們便陪同唐先生一同前往辦理退款手續。

藉此案例也是想提醒購房者，在交易過程中，購房者作為完全民事行為能力人，應該對自己的行為負責任，明知自己沒有購房資格卻仍認購房子，本身也存在一定過錯。沒有購房資格買房存在極大的風險，不要到最後浪費了大量時間、人力，購房仍不能遂願!