房產歸誰享有 北京房產律師——借名購房雙方均有出資的

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)

原告訴稱

王某英向本院提出如下訴訟請求：1、請求法院確認原告與被告於2002年8月達成的借名買房協議（行為）有效。2、要求被告協助原告將位於北京市昌平區1號房屋過戶登記至原告名下。

事實和理由：原告與被告愛人王某軍系同事兼朋友關係，且原告愛人和王某軍更加熟識。2002年，原告欲在北京購置樓房一套。被告愛人王某軍得知後便明確告知原告：其愛人（被告）名下恰有北京購房資格，其二人願意原告借被告名義申請購買，並承諾待原告具備購房資格時，無條件協助原告辦理過戶手續。

2002年8月，原告借用被告名義購得了位於北京市昌平區1號樓房一套。原告支付了購房款、契稅等一切與購房相關的所有費用，並對上述房屋進行了裝飾裝修，一直實際居住、使用至今。2018年11月，原告具備了北京市購房資格，遂請求被告協助辦理上述房屋的過戶手續，而被告不但未按約協助原告辦理過戶手續，反而無緣由的向原告索要高額費用。原告認為，合法的合同關係應受到法律保護，各方應按約履行己方義務。被告有違誠實信用原則，索要高額費用毫無事實和法律依據。

故訴至貴院，懇請維護原告合法權益。

被告辯稱

張某聯辯稱：本案的原告以合同糾紛起訴時認為原被告之間構成合同關係，但原被告之間沒有邀約及承諾，也沒有達成合意，原被告不是親戚、朋友、戰友、老鄉等關係，僅僅是人事關係，雙方並不熟悉，涉案房屋上方沒有溝通協商，不構成民事法律關係。

涉案房屋是被告2002年購買的經濟適用房，被告具有購房指標因沒錢購房，被告的愛人說可以找人借款，於是找到原告的愛人借款260177元，購買涉案房屋。因無償還能力，一直沒有償還。所以從交房一直讓原告居住在涉案房屋。如果有合同關係也是借款關係，被告與原告沒有關係。被告愛人向被告陳述是借款購房，被告不是適格主體。原告與其愛人感情不和，原告的愛人如何向原告陳述與被告無關。

本院查明

2002年8月28日，S公司（出賣人）與張某聯（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，約定：第三條、房屋基本情況：買受人購買的商品房是位於北京市昌平區1號房屋（以下簡稱涉案房屋），房屋建築面積98．18平方米。第四條、計價方式與價款：1．按建築面積計算，該商品房單價為人民幣每平方米2650元，總金額人民幣260177元。附件五：付款方式，1、買受人於2002年8月28日前交付房款人民幣60177元，2、買受人於2002年9月28日前交付房款人民幣200000元。后王某英按照實際得房面積95．95平方米支付了全部房款254267．5元。2003年10月，王某英對涉案房屋進行了裝飾裝修，一直居住至今。2004年8月16日，涉案房產的房屋所有權證辦理完畢，王某英取得房屋所有權證書，所有權登記在張某聯名下。

另查，王某英和王偉峰是夫妻關係。經本院詢問王偉峰，其同意涉案房屋登記在王某英名下。

再查，王某軍與張某聯離婚糾紛一案中，王某軍申請訴前財產保全，本院出具民事裁定書，對涉案房屋進行了查封。

裁判結果

一、確認王某英與張某聯就位於北京市昌平區1號房屋達成的借名買房協議有效。

二、駁回王某英的其他訴訟請求。

律師點評

法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力。當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，應予支援。

本案爭議焦點為王某英與張某聯之間是否存在借名買房關係。借名買房約定的形式既可以為書面約定，也可以為口頭約定，認定存在口頭約定應當綜合以下四點進行判斷：房屋的出資、房屋的佔有使用、購房票據及產權證書的持有以及對於借名購房有無合理解釋。

綜合本案查明的事實，儘管雙方之間並沒有書面約定，但訴爭房屋的購房款系由王某英出資，涉案房屋一直由王某英佔有使用並進行了裝修，購買訴爭房屋的原始票據及產權證書由王某英持有，且王某英解釋其借用張某聯名字購房係為購買經濟適用房亦屬合理，有理由相信涉案房屋系王某英實際購買並使用，故依法認定王某英與張某聯就涉案房屋之間存在借名買房關係。

對於王某英要求張某聯協助將位於北京市昌平區1號房屋過戶登記至王某英名下的主張，因涉案房屋因另案被查封，不具備過戶條件，不予支援。張某聯主張其與王某英存在借款關係，但未提交相關證據予以證明，故對其主張不予採信。