福利房租賃合同糾紛

門面房租賃合同糾紛怎麼處理 ？

門面租賃合同是當事人或當事雙方之間設立、變更、終止民事關係的協議，是租賃合同中的一種。　簽訂門面租賃合同有哪些注意事項?

1 、調查商鋪的產權

承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重大信息：

(1)房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

(2)房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他有權利人簽署租賃合同。

(3)房屋是否已經存有租賃登記信息，若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關係無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。

2 、免租裝修期

商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。

3 、租賃保證金

俗稱“押金”，主要用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵充上述費用。

4 、税費承擔

按照法律、法規、規章及其他規範性文件規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔相關税費。雖然上述税費的繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體税金數額的承擔人，此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的税費金額比較高，應當慎重考慮長期税費調整增加的費用後，再行約定具體承擔人，不要被某些代徵網點短期內較低的税率所迷惑。

5 、營業執照

在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞着營業執照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：

(1)原有租賃登記信息沒有註銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照;

(2)商鋪上原本已經註冊了營業執照，而該營業登記信息沒有註銷或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次註冊新的營業執照;

(3)房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法註冊營業執照;

(4)涉及特種經營行業(娛樂、餐飲等)的，還需要經過公安、消防、衞生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證、衞生許可證等證件後，方可取得營業執照;

(5)因出租人材料缺失而導致無法註冊營業執照。

對於上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設定為出租人義務，並給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任;上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。

6 、裝修的處置

商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用於鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題：

(1)明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確約定清楚，對於廣告、店招位置也可約定清楚。

(2)解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同於押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。

(3)明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。

7 、水、電、電話線等

因商鋪經營的特殊性，對於水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，並在合在同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人免責解除合同的權利。

8 、租賃登記

租賃合同登記備案，屬於合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下內容：

(1)登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效;

(2)經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人並向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。

9 、轉租問題

商鋪市場中經常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉租的問題。需要注意以下問題：

(1)轉租必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重籤新租賃合同，也需要徵得出租人同意。

(2)原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬於法定承租人應承擔費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意的，亦會受到法律保護。

鑑於商鋪租賃合同牽涉問題較多，涉及合同金額較大，建議對此類合同應謹慎簽訂，必要時，聘請專業人士把關，以免合同履行過程中出現糾紛引起訴訟，更是得不償失。

10、其他注意事項

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的房屋準備開設酒店，必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。