如何認定土地閒置及法律依據有哪些？

一、如何認定土地閒置及法律依據有哪些?

《城市房地產管理法》第25條規定，以出讓方式取得土地使用權進行了房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的動工開發日期進行開發建設，超過合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權;但是，因為不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。《閒置土地處置辦法》第2條規定，本辦法所稱的閒置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。這裏“規定的期限”是國有土地有償使用合同約定的動工開發建設日期，或建設用地批准書規定的動工開發建設日期。

根據《城市房地產管理法》和《閒置土地處置辦法》的規定，閒置土地的構成要滿足三個要件：一是依法取得土地使用權後，未按照規定的動工開發建設日期開發建設;二是未經原批准用地的人民政府同意而閒置土地;三是土地閒置的原因不是由於不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的。因此，以下四種情形應當認定為閒置土地：一是超過國有土地有償使用合同約定的動工開發建設日期，或者超過建設用地批准書規定的動工開發建設日期的;二是國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之日起滿1年未動工建設的;三是動工開發建設但開發建設的總面積不足應動工開發建設總面積的1/3，或者已投資額佔總投資額不足25%，且未經批准中止開發建設連續滿1年的;四是法律、行政法規規定的其他情形。

按照國土資源部《關於閒置土地處置有關問題的覆函》(國土資廳函〔2001〕30號)，“應動工開發建設總面積”是指土地使用者依照土地使用權出讓合同的約定和規劃設計條件，應當在規定時間內完成開發建設的土地面積，“開發建設的總面積”是指“應動工開發建設總面積”中土地使用者已經進行實際投資開發建設的土地面積，“應投資額”是指土地使用者直接投入用於土地開發的資金總額，不包括取得土地使用權的費用，“已投資額”是指土地使用者已經投入用於開發建設的資金總額。

二、閒置土地的概念定義。

閒置土地是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。

國家通過出讓的方式將土地的使用權劃撥給房地產開發商，同時簽訂了土地出讓協議，房地產開發商應當根據協議要求，在規定的時間內完成土地的開發建設，避免因為沒有按照時間完成商品房建設而造成的重大經濟損失，情節嚴重的可能構成違約或者欺詐。