非住宅拆遷的停產停業損失的補償問題？

非住宅拆遷的停產停業損失的補償問題？

    第一，“住改非房屋”的補償標準

　　所謂非住宅房屋一般是指用於辦公、生產和經營的房屋，主要包括商業用房、工業用房、機關事業單位辦公用房及其他公益性事業用房等。當然，還有一種特殊的非住宅就是登記為住宅，但實際用於經營的“住改非” 房屋。當然，前幾種房屋在性質認定及補償上一般不會發生大的糾紛，糾紛大部分發生在“住改非”房屋補償標準的認定上。2003年9月19日，國務院辦公廳(國辦發電(2003)42號)《關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》規定：“對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況，經營年限及納税等實際情況給予適當補償。”該通知實際已經明確對住改非房屋參照經營性用房進行補償的標準。

　第二，非住宅房屋停產停業損失的構成

　　停產停業損失主要應該包括兩個方面：一是經濟損失，即因為拆遷徵收使被拆遷人失去了獲得利潤的機會，其實就是利潤損失;二是因拆遷而發生的一些費用。這些費用根據實際情況一般應該包括：1.設備、生產成品、半成品的搬遷運輸費用及損壞費用;2.設備、儀器等搬遷過程中的損壞費用及重新安裝調試費用;3.因拆遷停產停業而發生的職工工資、福利及社會保險費用;4.因企業停產、倒閉及解算而發生的員工的安裝費用;5.因解除房屋租賃合同發生的租金差價及違約損壞賠償等。

第三，非住宅房屋停產停業的計算方法

　　拆遷過程中，對非住宅房屋進行停產停業損失的補償，法律上都作出了明確的規定，但如何計算或者補償的標準卻沒有明確規定，故各地針對計算方法進行了不同的約定。根據海霞律師承辦全國各地案件的經驗來看，基本上有如下幾種方法：

1.以被拆遷房屋的總體補償費用的一定比例作為補償標準

　　南京、巢湖等城市均採用這種方法。《南京市徵地房屋拆遷補償安置辦法》第24條第1款第(4)項規定：“拆遷非住宅房屋造成停業的，屬於營業用房的，拆遷實施單位應當給予不超過拆遷補償款8%的補償，屬於非營業用房的，應當給予不超過貨幣補償金額5%的補償”;《巢湖市房屋拆遷搬遷補助費、臨時安置補助費、停產停業補償費標準》規定，拆除費住宅(含經營性用房、辦公用房、生產用房、倉儲用房)。依照非住宅房拆遷貨幣補償單價的0.45%按月計算停產停業損失。

2.按照營業收入、利潤等指標確定

　　東莞、深圳等城市是採用這種計算方法的代表。《東莞市城市房屋拆遷搬遷補助費、臨時安置補助費標準和因拆遷非住宅造成停產停業的補償標準》規定，因拆遷非住宅房屋造成停產停業從而引起經濟損失的，可由拆遷人按照房屋拆遷公告發布前6個月，由税務部門核發的税後平均利潤(每月)80%的標準給予補償，補償期限為半年;《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》規定，拆遷合法經營性房屋引起停產、停業的，能依據完税證明提供利潤標準的，給予3個月税後利潤補償;不能提供利潤標準的，按上年度同行業月平均税後利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予3個月的補償。

3.按照納税情況結合營業年限計算

　拆遷非住宅房屋造成停產、停業補償費的金額按照拆遷公告發布之前6個月已納税税基的20%的比例予以確定。合法經營期限在1年以內(不含1年)的，按税務部門核定的每月已納税税基的20%的6倍補償;合法經營在3年(含3年)以內1年以上的，按税務部門核定的平均每月已納税税基的20%的12倍補償;合法經營期在3年以上的，按税務部門核定的平均每月已納税税基的20%的24倍補償。另外，對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照變為經營性用房，因拆遷造成停業的，根據經營情況，經營年限及納税情況參照上述標準執行。

4.按照房屋經營面積進行計算

　　《北京市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法》對於“住改非”的補償標準是按照實際經營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產停業損失補償費。

5.由評估公司進行評估

　　對於正式的經營性房屋的補償標準，《北京國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法》的規定是由房屋徵收當事人按照房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素協商確定停產停業損失補償金額;協商不成的，由房地產價格評估機構評估確定。同時還明確規定了評估的依據。

6.據實補償，協商確定營業損失補償金額

　　拆遷非住宅房屋實行產權調換的，拆遷人對被拆遷人在產權調換期間因停產停業造成的直接經濟損失給予補償。直接經濟損失由被拆遷人提出並提供相關證據材料與拆遷人協商確定，補償期限為停產停業的時間。