應該先查清誰可以獲得補償安置的利益 房屋所有權存在爭議時

房屋所有權存在爭議時，行政機關須先查清權利主體，才可確定享有補償安置利益的主體

案情概況

許某1等人系許某某子女，佘某系許某某姐姐之子。1985年5月，許某某作為户主申請在原如皋縣東風村十二組建造房屋，經批准新建房屋兩間。上述房屋建成後，由佘某實際居住使用。1994年3月15日，佘某領取了上述房屋的宅基地使用權證。在上述兩間房屋所在地，佘某還建造有約94.5平方米的樓房等建築物。2021年，城北街道辦在東風村十二組實施某項目協議搬遷。在此過程中，佘某向城北街道辦提交了户口簿、身份證、宅基地使用權證、雙羣社區居委會出具的未享受拆遷待遇證明、周邊羣眾出具的案涉房屋為佘某建造和所有的情況説明。

2021年11月5日，佘某與城北街道辦簽訂《如皋市房屋搬遷補償安置協議》，協議載明，乙方為佘某（現使用人），房屋所在地點為東風社區十二組，房屋所有權人佘某（現使用人）等內容。協議還約定了房屋產權調換安置方式及其他相關約定事項。2022年4月7日，許某1提起行政訴訟，請求確認城北街道辦與佘某就位於如皋市城北街道東風居十二組18號兩間房屋簽訂的房屋搬遷補償安置協議無效。

一審觀點

本案起因於許某1等人與佘某之間就案涉被拆除兩間平房的權屬及拆遷利益分配紛爭，對此各方應另行通過協商或者民事訴訟途徑依法予以解決。

二審觀點

判斷案涉補償安置協議是否合法有效，是否侵犯許某1、許某2的合法權益，需要從以下三個方面進行分析。

一、關於案涉房屋權屬應否納入本案審查範圍的問題。

行政行為所及之處決定了審判權審查的範圍。《中華人民共和國行政訴訟法》第六條規定，人民法院審理行政案件，對行政行為是否合法進行審查。由此可見，通常情形下，行政審判的職責在於對行政行為的合法性進行審查，並不涉及具體民事法律關係的評判。但是，當行政行為對民事主體的權利義務應當或已經作出處分時，這一處分本身已構成被訴行政行為的重要內容。基於合法性審查的需要，人民法院在行政訴訟中需要對被訴行政行為進行全面審查，必然要對行政行為的這種處分的合法性進行審查。否則，對被訴行政行為的合法性審查就是片面的和不充分的。

二、關於被訴房屋搬遷補償安置協議將案涉房屋的權屬確認由佘某享有是否具有事實依據的問題。

房屋屬於不動產，對房屋權屬的認定必須要有充分的依據。

首先，準建證在房屋權屬的判斷中優於宅基地使用權證。在準建證所確定的權利人與宅基地使用權證所確定的權利人發生衝突時，準建行為因為主體內容的特定性，相比宅基地使用權證而言，對房屋權屬的證明更具優勢。其次，社區和羣眾的情況説明並不具有否定準建證的效力。最後，建房的資金來源不能成為判斷房屋權屬的標準。

三、關於一審判決要求許某1通過民事訴訟途徑解決爭議是否符合法律規定的問題。

行政機關只有在無法查清房屋權屬的情況下，才可以要求當事人通過民事訴訟的途徑確認權屬問題。行政訴訟必須解決當事人爭議的實質問題，不可推卸解決爭議的職責。一審法院要求當事人通過民事訴訟的途徑解決拆遷利益分配爭議，沒有法律依據。

綜上所述，被訴補償安置協議將案涉兩間平房的補償安置利益確認由佘某享有，等於在事實上確認了兩間平房的權屬，這種確認缺乏充分的證據支持，當屬事實不清，應當依法予以撤銷。城北街道辦應當依法履行調查核實職責，在明確了案涉兩間平房權屬的前提下重新作出補償安置處理。

案例選自：南通市中級人民法院行政判決書

被拆遷人遇到具體的問題，可以諮詢專業的律師給出維權方案