物業公司無權擅自處置全體業主共有的房屋

——浙江海寧一物業出租管理用房被認定為無權處分

對業主來説，物業就相當於小區的管家，衞生不乾淨、車輛亂停放、公共設施要維修……遇到各種大事小事，業主第一時間想到的就是物業。然而，本該和睦相處的“東家”和“管家”，有時會因各種糾紛而成了“冤家”，有的甚至還鬧上了法庭。近日，浙江省海寧市人民法院就審結了一起物業與業主的返還原物糾紛。

2014年，A公司成為了B小區前期物業管理企業，一年後，A公司成立海寧分公司，接收了B小區的物業管理。2017年2月，該分公司將屬B小區全體業主共有的四間物業管理用房租賃給了尹某姐弟作商鋪使用，並按“免租期3個月，前兩年租金每年5萬元，第三年租金10萬元，之後租金按每年3%遞增”的約定收取房租。隨後，在徵得該分公司的同意下，尹某姐弟又分別向C公司和D公司以每年8萬元、10萬元的租金各轉租兩間並收取了轉讓費，而以上所有租賃行為，A公司海寧分公司均未向全體業主告知。

2019年初，B小區成立業主委員會，經開會表決決定解聘A公司海寧分公司的物業管理，並辦理了移交手續，同時A公司海寧分公司向業委會交付了尹某姐弟支付的10萬元租金。因業委會不認可海寧分公司的出租行為，要求其移交四套物業管理用房，於是雙方產生糾紛。2019年7月，該小區業主委員會將A公司、海寧分公司、C公司、D公司和尹某姐弟告上法庭。

A公司及其海寧分公司辯稱，原告的起訴沒有經過業主共同決定，原告無權起訴。尹某姐弟辯稱，二次轉租均徵得了海寧分公司的同意，轉租合法。C公司、D公司表示自己租賃的商鋪是與尹某姐弟簽訂了租賃合同，並徵得了海寧分公司的同意，手續合法。

法院審理後認為，業委會是B小區全體業主選舉產生，並已在海寧市住房和城鄉建設局備案，其有權代表B小區全體業主行使權利。B小區的四套物業管理用房是全體業主共有，海寧分公司將其作為經營性用房出租屬無權處分行為，之後尹某姐弟的轉租行為更未徵得全體業主同意，所以被告C公司、D公司系無權佔有、使用涉案物業管理用房。最終法院判決由A公司和海寧分公司、尹某姐弟協助C公司和D公司向B小區業委會騰退、返還物業管理用房，並向業委會支付房屋佔有使用費。

一審宣判後，業委會和四家公司、尹某姐弟均不服判決，分別向嘉興市中級人民法院提起上訴。嘉興中院二審駁回上訴，維持原判。

■法官説法■

伴隨着城市化進程的推進和房地產市場的發展，城市居民對房屋自我管理的形式逐漸被物業集中管理所取代。其中最為明顯的變化就是越來越多的小區成立了業主委員會，以此來維護作為業主對小區的管理與對物業公司的監督。

業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的民間組織。

即將施行的民法典第二百七十七條和已經施行的《物業管理條例》第十條均規定了業主自治管理組織的設立：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。”

《物業管理條例》第十五條規定了業主委員會的具體職責：“業主委員會有權及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同等業主大會賦予的其他職責。”

物權法第七十條規定：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”《物業管理條例》第十一條第(七)項規定：“有關共有和共同管理權利的其他重大事項也應由業主共同決定。”

民法通則第六十三條規定：“公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。依照法律規定或者按照雙方當事人約定，應當由本人實施的民事法律行為，不得代理。”第六十六條規定：“沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。代理人不履行職責而給被代理人造成損害的，應當承擔民事責任。代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負連帶責任。”

本案中，業主就專有部分享有單獨所有權，對共有部分享有共有權。物業公司未經業主委員會的同意，將業主共有的物業管理用房出租給他人並收取租金，事後也未能獲得業主委員會的追認或取得處分權以證明該合同有效。物業公司超越了代理權而處分全體業主的權利，應當承擔民事賠償責任。