從離婚財產糾紛看“小產權房使用權分割”問題

前言

小產權房，一個並非法律概念的通俗名詞。在深圳市內，更多指代農村城市化歷史遺留違法建築。一般而言，合法房屋以產權登記證記載的權利人作為產權人。然而，於“小產權房”而言，絕大多數時候，由於“小產權房”無法進行產權登記，所以，對其權屬認定本就存在一個現實難題。而無論是離婚財產分割，還是繼承糾紛，首先應當認定的就是“小產權房”的權利人。比如，在離婚財產糾紛中，首先應當認定“小產權房”是否為夫妻共同財產；而在繼承糾紛中，首先應當認定“小產權房”的權利人是否為被繼承人。而即便是對其權屬認定後，究竟如何分割，也是個利益平衡的問題。畢竟，目前“小產權房”並非一種完全市場化的住房，光是評估問題，就已經對其分割方式產生影響。本文，筆者僅就離婚財產糾紛案例，分析小產權房使用權分割的問題。

相關規定

一、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十一條第一款規定

    離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。

權利人認定

從深圳市內的裁判案例來看，目前，認定小產權房的權利人通常會結合承建合同、建造圖紙等建造材料，房屋買賣合同、付款憑證等房屋買賣材料，《深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報收件回執》等申報材料，股份合作公司出具的證明材料，房屋水電費、物業管理費等費用繳納憑證來認定小產權房的權利人。下面，筆者結合案例，就權利人認定標準進行分類討論：

1、法院以深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報登記材料載明的申報人為權利人

案例：（2015）深中法民終字第1000號

2、夫妻雙方簽訂財產證明書，認定房屋為夫妻共同財產。但深圳市農村城市化歷史遺留違法建築申報人為第三人的，法院不予認定為共同財產

案例：（2015）深中法民終字第767號

裁判內容：關於深圳市xx區xx街道辦xx社區xx號，雖然原告提交一份財產證明書列明該房屋為夫妻共同財產之一，但是財產證明書並不是產權歸屬的有效證明。該房屋尚未取得房屋所有權證，歷史遺留申報人亦不是原、被告，原告主張其為夫妻共同財產缺乏充分的證據證明，對該項財產分割的請求，法院不予支持。原告請求分割該棟房屋的租金收益部分，法院亦不予支持。

3、根據農村城市化歷史遺留違法建築普查信息登記和房屋租賃管理費的實際繳納情況（普查信息登記人、房屋租賃管理費繳納方均為案外人），法院認為權屬存在爭議，因此不支持分割房屋使用權

案例：（2014）深中法民終字第1065號

裁判內容：

法院查明，在羅湖區XX街道農村城市化歷史遺留違法建築普查信息登記時，A棟登記的業主為原、被告，B棟登記的業主為丙，C、D棟登記的業主為乙。雙方的女兒乙作為C、D棟的業主，丙作為B棟的業主自2008年10月起繳納房屋租賃管理費。原審法院認為由於深圳市XX某某股份合作有限公司在不同的時期出具過內容截然相反的證明材料，原審法院對該公司的證明均不予認可。結合羅湖區XX街道農村城市化歷史遺留違法建築普查信息登記和房屋租賃管理費的實際繳納情況，B、C、D三棟房產是屬於案外人乙和丙的財產。二審法院認為，原審法院在本案離婚訴訟中直接認定上述房產屬於案外人乙、丙的財產，明顯超出離婚案件的審理範圍，但本案有關證據表明上述房產的權屬認定與案外人乙、丙存在利害關係，故對上述房產的權屬本院在本案中不作認定。

4、建房出資證明、向村委提交的《私人建房申請表》、村委出具的用地申請人、建設申請人存在衝突的，法院以涉案房屋誰出資誰建設存在爭議且未經產權登記為由，對原告主張的使用權分割訴訟請求予以駁回。

案例：（2014）深中法民終字第2270號

分割方式

不同於合法建造的房屋，小產權房由於其違法性（包括未繳地價、不能上市交易等因素）而無法進行評估，更遑論房屋所有權。因此，在產生糾紛時，法院往往無法直接判決所有權權屬、也無法通過評估來協商財產分割方案。因此，從司法裁判的情況來看，目前，深圳市內的法院更多是以房產的面積和地理位置等要素作為主要考量因素對小產權房的使用權予以分割。結合案例檢索內容，筆者歸納司法實務中的裁判分割方式如下：

一、夫妻共同擁有一整棟小產權房的，且均無法就現金補償達成一致意見的。法院以“樓層”為單位對小產權房予以分割。

案例：（2015）深中法民終字第1000號

裁判觀點：

至於夫妻共同財產，由於自建房各樓層可單獨使用，法院參考租金水平及照顧婦女兒童權益酌情分割使用權：第一、二、七、八樓由被告使用，第三、四、五、六樓由原告使用。

二、雙方就房屋價值協商一致的，法院判決一方取得房屋使用權，並向另一方支付現金補償款。

案例：（2015）深中法民終字第767號

裁判內容：

深圳市xx區xx街道xx社區xx號，共六層，尚未取得房屋產權證明，2009年11月16日被告以其名義申報深圳市農村城市化歷史遺留違法建築。庭審中，雙方確認現房屋價值人民幣（以下均為人民幣）200萬元，被告取得房屋使用權，補償原告相應價款。被告應向原告補償房屋價款100萬元。

三、法院根據雙方此前簽訂的《離婚協議書》分割小產權房的使用權

案例1：（2014）深中法民終字第1415號

裁判觀點：

雙方當事人在登記離婚時簽署的《離婚協議書》上，對於涉案房產明確約定該幢住宅的一、二層由被上訴人Z管理、收租一輩子，三、四層由上訴人鄭某收租、管理，如上訴人C帶別的女人入住，此幢住宅歸被上訴人Z單獨收租、管理，前述約定屬雙方真實意思表示，合法有效。

案例2：（2020）粵0306民初4776號

裁判觀點：

原、被告於2008年6月24日在深圳市民政局登記備案的離婚協議書合法有效，原、被告於離婚協議書中約定“位於深圳市寶安區××街道固××號住宅歸原告所有"，本院對該協議約定內容予以確認。原、被告於2009年2月9日簽署補充協議為原告將該房屋使用權對兒子趙澤華的單方贈與。依據趙澤華與原告於2019年3月8日簽署的贈與協議，原告享有該房屋使用權。

四、雙方就房屋價值無法協商一致的

這種情況是筆者思考的一種分割類型，但就案例檢索情況來看，並未檢索到相關案例。首先，小產權房基於其違法性、“預期收益性”，在現實中，無法作評估。意即，不同於合法房屋在離婚糾紛中的分割方式，在雙方對房屋價值協商不一致時，法院可以通過有資質機構的評估確定房屋的價值，而後確定分割方式。大多數客户向筆者諮詢時，看中的並非是小產權房的現時利益，而是未來拆遷後，遠高於現時利益的數倍收益。不過，雖然拆遷利益十分誘人，但到底會不會拆遷、什麼時候拆遷、多久才能拆完建新樓等等都是不可估量的問題。筆者認為，在僅有一套小產權房予以分割的情況下，對法院來説，最便捷的判決是一方取得現金補償、一方取得房屋使用權。但如果説雙方就房屋的價值無法協商一致的（這種情況有可能是雙方看重房屋後期拆遷取得的高收益），不排除判令雙方共同享有房屋的使用權。但這裏面有個尷尬的問題，既然已經通過訴訟來離婚了，雙方要繼續住在同一屋檐下的可能性其實並不高。如果説，雙方能選擇將房屋出租，各自收取一半的租金倒也還好。如果不能的話，導致的其中一種現實結果可能是一方實際享有使用權，而另一方在當下無法獲得任何現實利益。又或者説享有實際使用權的一方向另一方給予一定程度的住房補貼。當然，“夫妻本是同林鳥”，不同於牽涉商業利益的商事糾紛，婚姻糾紛畢竟牽涉感情因素，箇中取捨、平衡，還是得由夫妻雙方自行思考。

結語

從上述內容可以看出，小產權房在權利認定、分割方式上還是存在各種問題。因此，筆者建議購買小產權房時還需謹慎而為之。