廣州市房屋交易監督管理辦法

廣州市房屋交易監督管理辦法

《廣州市房屋交易監督管理辦法》已經2021年11月2日市人民政府第15屆160次常務會議通過，於2021年11月15日公佈，自2021年12月20日起施行。

頒佈單位：廣州市人民政府

文       號：廣州市人民政府令第184號

頒佈時間：2021-11-15

實施時間：2021-12-20

時 效  性：現行有效

效力級別：地方政府規章

第一章 總則

第一條 為加強房屋交易監督管理，規範交易行為，保障交易安全，維護交易當事人的合法權益，促進房地產業健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《廣東省商品房預售管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於本市行政區域內的房屋的交易活動及其監督管理。

第三條 市住房城鄉建設主管部門負責本市行政區域內房屋交易的監督管理工作，組織實施本辦法。

市住房城鄉建設主管部門可以依法委託所屬的交易事務機構組織實施與房屋交易相關的行政處罰。

發展改革、規劃和自然資源、市場監督管理、税務、生態環境、網信等有關部門按照各自職責協同實施本辦法。

第四條 房屋交易應當遵循平等、自願、公平、誠信的原則。

房屋交易監督管理應當遵循加強管理與改善服務相結合、行政監管和社會監督相結合的原則，保障房屋交易安全、便捷、有序、規範。

第五條 市住房城鄉建設主管部門應當建立完善全市統一的房屋交易信息化平台，制定平台使用規則並確保平台信息安全，提供房屋交易信息查詢、交易合同網籤以及解除等服務，實施交易資金監管。

房屋交易信息化平台應當與不動產登記、公積金管理、税務等相關係統對接，依託市政務信息共享平台實現房屋交易信息共享和管理聯動。

住房城鄉建設、規劃和自然資源、税務等部門及其工作人員不得利用職務上的便利，非法取得、提供、泄露或者使用房屋檔案以及房屋交易相關信息。

第六條 住房城鄉建設主管部門應當及時、準確發佈商品房預售許可及房屋狀態信息、新建商品房預售統計信息、商品房銷售統計信息、存量房登記統計信息、房地產中介服務機構及從業人員信息等房地產市場信息。

房屋交易當事人和房地產中介服務機構發佈的房屋交易信息應當真實合法。

第二章 交易規則

第一節 一般規定

第七條 住房城鄉建設主管部門應當制定房屋交易流程指引，通過政府網站或者其他互聯網政務媒體、政務窗口、報刊等向社會公佈。

住房城鄉建設主管部門應當加強對房屋交易的日常監管和政策宣傳，根據房地產市場狀況，適時發佈交易風險預警提示，提醒買受人查明商品房預售許可證、關注房屋抵押狀態、及時簽訂網籤合同、將預售款存入商品房預售款專用賬户等事項。

第八條 新建商品房買賣合同、存量房買賣合同應當通過房屋交易信息化平台訂立。新建商品房買賣合同、存量房買賣合同簽訂後，未辦妥房屋轉移登記手續或者未解除合同的，不得再通過房屋交易信息化平台訂立以該房屋為標的物的買賣合同。市人民政府對企業間非住宅存量房交易另有規定的，從其規定。

市住房城鄉建設主管部門應當會同市市場監督管理部門制定新建商品房買賣合同、存量房買賣合同的示範文本，引導交易當事人使用合同示範文本。交易當事人經協商達成一致後，可以對合同示範文本的內容進行修改和補充。

第九條 新建商品房買賣合同、存量房買賣合同通過房屋交易信息化平台訂立後，該房源在房屋交易信息化平台自動鎖定。

新建商品房買賣合同、存量房買賣合同經雙方當事人協商解除的，雙方當事人應當共同申請解除房源鎖定。新建商品房買賣合同、存量房買賣合同經生效法律文書確認解除的，交易當事人可以單方憑生效法律文書向住房城鄉建設主管部門申請解除房源鎖定。住房城鄉建設主管部門應當自受理申請之日起5個工作日內解除鎖定;情況複雜需要調查核實的，應當自受理申請之日起30日內處理完畢。

第十條 房地產開發企業、房地產中介服務機構等單位以及商業網站、移動設備應用程序等網絡信息發佈平台在房屋交易或者提供服務過程中收集、處理個人信息應當遵循合法、正當、必要和誠信原則，不得非法收集、使用、買賣或者泄露在交易或者提供服務過程中獲得的個人信息、商業祕密。

第十一條 房屋需要分割轉讓的，應當先行辦理不動產變更登記。

第二節 新建商品房交易

第十二條 新建商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。商品房預售應當依法取得商品房預售許可證，商品房現售應當完成所有權首次登記，並符合法律、法規和規章規定的其他條件。

房地產開發企業申請商品房預售許可證，應當提交商品房預售方案。商品房預售方案應當包括項目基本情況，項目及配套公共服務設施的開發建設時序、進度和竣工驗收交付使用時間，配套公共服務設施是否移交政府，項目銷售計劃，銷售方式，銷售價目表，預售款專用賬户設立情況，建築工程設計總平面圖等主要內容。商品房預售方案主要內容發生變化的，房地產開發企業應當及時提交變更後的商品房預售方案。

房地產開發企業應當按照相關規定合理確定商品房銷售價格，並接受住房城鄉建設主管部門的指導。

第十三條 未取得商品房預售許可證的商品房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得向買受人收取或者變相收取誠意金、訂金、定金等費用。

房地產開發企業及其委託的代理銷售企業銷售商品房，銷售價格不得超過銷售價目表價格，不得以裝修款等其他名義變相漲價。

單位和個人為房地產開發企業提供商品房銷售服務的，除收取房地產開發企業支付的費用以外，不得以提供中介服務等名義向買受人變相收取電商費、團購費、服務費、諮詢費等費用。

房地產開發企業不得強制買受人購買車位、接受裝修或者接受第三方服務機構提供的按揭、法律等有償服務。

第十四條 未取得商品房預售許可證的商品房項目，任何單位和個人不得發佈商品房預售廣告。商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證的編號和發證機關。

商品房銷售廣告、宣傳資料中的項目名稱、房屋用途等應當與商品房預售許可證或者所有權登記信息記載內容一致。商品房銷售廣告、宣傳資料應當真實合法，不得含有下列內容：

(一)升值或者投資回報的承諾;

(二)以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置;

(三)違反國家有關價格管理的規定;

(四)對教育、醫療、交通等配套公共服務設施作虛假、誇大事實或者信息不完整的宣傳，誤導、欺騙公眾;

(五)其他違反法律、法規規定的內容。

第十五條 房地產開發企業銷售商品房時應當以書面方式在銷售現場顯著位置公示下列事項，公示期限自商品房銷售之日起至全部銷售完畢：

(一) 商品房預售許可證或者商品房完成所有權首次登記的證明;

(二)商品房銷售方案及銷售進度控制表，建築區劃內車位車庫規劃配建數量、位置、租售方式、租金標準和售價，樓盤是否開行樓巴服務及其線路、站點、退出時間具體設置方案;

(三)價目表和價格相關信息公示表;

(四)商品房買賣合同及其附件文本;

(五) 規劃和自然資源部門審定的建築工程設計方案審查批覆及總平面圖，並在沙盤中明確標示建築區劃內以及區劃外直接相鄰的城鎮公共道路位置及寬度，以及建築區劃內的垃圾收集站、垃圾壓縮站、再生資源回收點、變電站、公共廁所、醫療衞生服務機構、幼兒園、小學、中學、消防站、派出所、燃氣供應站、公交首末站、農貿肉菜市場、社會停車場等配套公共服務設施的功能、用途、具體位置、規模和數量等內容;

(六)物業服務區域範圍、已備案的前期物業服務合同文本等物業管理事項;

(七)中介服務授權委託書;

(八)商品住宅的質量保證書和使用説明書;

(九) 住宅項目紅線外200米內可能對本住宅居民產生影響的廢氣、噪音、煙塵等環境因素;

(十)房屋的綠色建築等級、能耗指標、節能措施和保護要求、保温工程保修期等信息;

(十一)商品房交易風險提示;

(十二)法律、法規規定的其他事項。

第十六條 房地產開發企業應當按照商品房銷售明碼標價相關規定，以價目表和價格相關信息公示表的方式公開標示每套商品房價格、相關收費以及與商品房價格密切相關的其他因素。

第十七條 房地產開發企業銷售商品房，不得拒絕或者限制買受人選擇住房公積金貸款支付購房款。

第十八條 房地產開發企業申請商品房預售許可證前，應當按照與銀行、住房城鄉建設主管部門簽訂的協議設立商品房預售款專用賬户。房地產開發企業應當使用商品房預售款專用賬户收存商品房預售款。

商品房預售款專用賬户開户銀行應當按照法律、法規、規章規定和與房地產開發企業、住房城鄉建設主管部門簽訂的協議收存和劃撥商品房預售款，及時在商品房預售款監管系統中錄入、更新商品房預售款專用賬户內資金收存及使用情況的相關資料。

項目主體工程以及房地產開發企業負責建設的配套公共服務設施均通過竣工驗收後，房地產開發企業可憑項目竣工驗收文件，辦理商品房預售款專用賬户註銷手續。

第十九條 房地產開發企業以及買受人應當按照商品房買賣合同的約定，將到期應付購房款存入商品房預售款專用賬户;買受人通過按揭貸款購房的，貸款銀行應當將按揭房款直接轉入商品房預售款專用賬户。

房地產開發企業不得對商品房預售款專用賬户的預售款設定擔保責任。

第二十條 房地產開發企業按照法定用途申請使用商品房預售款時，應當向住房城鄉建設主管部門提交資金核准申請表、法定代表人聲明，以及符合以下規定的相應材料：

(一)首次申請的，提交規劃和自然資源部門審定的建築工程設計方案審查批覆及總平面圖紙;

(二)用於支付工程款的，提交款項有關的施工合同或者已支付的工程款發票;

(三)用於支付材料或者設備款的，提交材料或者設備購銷合同;

(四)用於支付項目税收繳款或者財政收費的，提交税收繳款憑證、財政收費通知或者已支付的法定財税憑證;

(五)用於退還購房款的，提交買賣雙方解除合同的協議、買受人購房繳款通知書、買受人身份證、買受人銀行存摺或者銀行卡;

(六)其他能夠證明法定用途需要資金的資料。

住房城鄉建設主管部門應當在受理後4個工作日內將核准結果以書面或者電子公文方式通知申請人。

第二十一條 在商品房項目主體工程以及房地產開發企業負責建設的配套公共服務設施竣工之前，商品房預售款只能用於購買項目建設必需的建築材料、設備和支付施工進度款、法定税費，不得挪作他用。

住房城鄉建設主管部門應當按照以下規定核定商品房預售款的使用額度及留存比例：

(一)項目主體結構施工封頂前，留存比例為累積核准使用預售款的8%;

(二)項目主體結構施工封頂後、排柵未拆除前，留存比例為累積核准使用預售款的6%;

(三)項目拆除排柵後，施工進行至內外裝修、設備安裝階段時，留存比例為累積核准使用預售款的3%。

第二十二條 房地產開發企業變更已預售商品房項目的建築面積、建築物高度、外立面、層數、建築結構、户型和用途等建築設計，應當依法辦理商品房預售許可證變更手續;涉及規劃管理許可事項的，還應當經規劃和自然資源部門批准。

前款規定的變更，房地產開發企業應當徵得相關買受人同意;相關買受人不同意變更的，可以按照相關法律、法規規定和合同約定進行處理。

第二十三條 房地產開發項目內規劃用於停放機動車的車位、車庫出售時，應當首先滿足建築區劃內業主的需要。

建設單位銷售車位、車庫，應當制定銷售方案，説明車位規劃數量、分佈、價格等情況;並將銷售方案和相關產權證明文件在公開出售前連續30日在建築區劃內的小區、車庫出入口顯著位置公示。車位、車庫應當採取搖珠等公開方式出售。

建設單位應當在公開出售車位、車庫5日前通過房屋交易信息化平台上載銷售方案、公示等相關信息。

第三節 存量房交易

第二十四條 房地產中介服務機構接受房屋出售人委託發佈房源信息的，應當通過房屋交易信息化平台簽訂委託服務合同，取得房源信息編碼。房地產中介服務機構對外發布的房源信息應當明示該房源信息編碼。

有下列情形之一的，房地產中介服務機構應當在2個工作日內將房源信息從發佈渠道上撤除：

(一)委託出售房屋已簽訂存量房買賣合同;

(二)出售人取消委託;

(三)委託期限屆滿。

第二十五條 商業網站、移動設備應用程序等網絡信息發佈平台對在平台上發佈的房源信息應當履行信息發佈審核責任，建立房源信息投訴舉報機制，保證房源信息的真實、準確，對在平台發佈的虛假信息應當及時採取刪除或者屏蔽等必要措施。

商業網站、移動設備應用程序等網絡信息發佈平台不得為未經備案的房地產中介服務機構或者沒有取得信用信息卡的從業人員開通房源信息發佈端口;發現房地產中介服務機構及其從業人員通過平台發佈的房源信息沒有房源信息編碼的，應當即時採取刪除或者屏蔽等必要措施。

第二十六條 房地產中介服務機構及其從業人員提供房屋交易中介服務時，應當如實告知當事人房屋交易相關情況和本市房地產政策相關規定，不得為違反法律、法規、規章和政策的房屋交易提供服務。

房地產中介服務機構及其從業人員提供房屋交易服務時，應當依法查驗以下事項並書面告知當事人：

(一) 房地產登記資料查詢機構出具的房地產自然狀況及查封、抵押等權利限制情況;

(二)出售房屋的當事人對房屋的處分權;

(三)當事人及其代理人的身份和權限;

(四) 房地產中介服務機構及其從業人員與當事人是否存在利害關係。

房地產中介服務機構製作的房屋狀況説明書應當上載至房屋交易信息化平台。

市、區住房城鄉建設主管部門應當在入門網站以及房屋交易信息化平台公示本市房屋交易相關政策以及房屋交易事項告知書、房屋狀況説明書示範文本。

第二十七條 房地產中介服務機構促成的存量房交易，應當由本機構協助交易當事人辦理存量房網上交易手續。存量房交易當事人書面另有約定的除外。

當事人自行成交的存量房交易，交易雙方可以自行登錄房屋交易信息化平台或者在住房城鄉建設主管部門指定的簽約服務點辦理存量房網上交易手續，並上載房屋狀況説明書。

房地產中介服務機構以及房屋交易當事人通過房屋交易信息化平台錄入的存量房交易信息應當真實、準確。

第二十八條 存量房交易雙方當事人自願選擇交易資金託管的，可以選擇在商業銀行或者具有金融經營許可資質的第三方機構設立的存量房交易資金託管賬户劃轉交易資金。

房地產中介服務機構及其從業人員不得代收代管存量房交易資金。

第三章 監督檢查

第二十九條 住房城鄉建設主管部門應當建立網絡監管平台，完善執法檢查制度，通過日常巡查、受理投訴舉報等方式，加強對房屋交易的監督檢查。

第三十條 住房城鄉建設主管部門有權採取以下方式進行執法檢查：

(一)進入房地產開發企業、房地產中介服務機構及其他被檢查對象的辦公場所、經營場所和建設項目現場進行檢查;

(二)詢問房地產開發企業、房地產中介服務機構的工作人員，要求其對有關檢查事項作出説明;

(三)查閲、複製房地產開發企業、房地產中介服務機構與檢查事項有關的文件、資料;

(四)向其他相關人員調查瞭解情況;

(五)法律、法規和規章規定的其他檢查方式。

住房城鄉建設主管部門實施執法檢查，應當依法對現場檢查、隨機抽查、調查取證、文書送達等容易引發爭議的行政執法過程進行拍照、攝影等音像記錄。

住房城鄉建設主管部門實施執法檢查，需要採取先行登記保存證據等措施的，依照《中華人民共和國行政處罰法》《中華人民共和國行政強制法》等規定辦理。

第三十一條 房地產開發企業、房地產中介服務機構及其他被檢查對象、相關從業人員應當配合住房城鄉建設主管部門的監督檢查，如實陳述事實和提供相關資料。

第三十二條 住房城鄉建設主管部門應當依法加強房地產開發企業、房地產中介服務機構及其從業人員的信用管理，建立、完善信用檔案。

前款所稱信用檔案應當包括房地產開發企業、房地產中介服務機構及其從業人員的基本情況、業務開展情況、獎勵情況、被投訴情況、行政處罰情況等資料。

第三十三條 房地產開發企業的以下行為應當依法納入房屋交易信用管理範圍：

(一)商品房銷售的宣傳和房屋交易信息的發佈;

(二)商品房預售方案的提交和公示;

(三)商品房銷售明碼標價;

(四)公示與商品房銷售相關的事項;

(五)制定和簽訂商品房買賣合同;

(六)辦理預售商品房預告登記手續;

(七)協助辦理住房公積金貸款購房手續;

(八)商品房預售款的收存和使用;

(九)車位、車庫的銷售;

(十)配套公共服務設施的移交情況;

(十一)其他事項。

第三十四條 房地產中介服務機構及其從業人員的以下行為應當依法納入房屋交易信用管理範圍：

(一)房屋交易信息的發佈;

(二)房地產中介服務合同的訂立;

(三)查驗、告知規定事項;

(四)房屋交易信息化平台的使用;

(五)當事人信息的保密;

(六)履行合同義務、提供中介服務情況;

(七)協助交易當事人辦理存量房網上交易、不動產登記、申請貸款等手續;

(八)其他事項。

第三十五條 住房城鄉建設主管部門應當將房地產開發企業、房地產中介服務機構及其從業人員的信用信息歸集到市公共信用信息管理系統，通過“信用廣州”等政府網站向社會公示並提供查詢服務。

第三十六條 鼓勵消費者權益保護組織、志願者組織、相關行業協會、新聞媒體等機構和社會公眾參與房屋交易監督工作。

第四章 法律責任

第三十七條 房地產開發企業違反本辦法第十二條第一款、第十三條第一款規定，商品房預售時未取得商品房預售許可證的，由住房城鄉建設主管部門依照《城市房地產開發經營管理條例》予以處罰。

房地產開發企業違反本辦法第十五條規定，銷售商品房未按規定在銷售現場顯著位置公示相關事項的，由住房城鄉建設主管部門依照《廣東省商品房預售管理條例》予以處罰。

第三十八條 單位或者個人違反本辦法第十四條規定，有下列情形之一的，由市場監督管理部門依照《中華人民共和國廣告法》《房地產廣告發布規定》等予以處罰：

(一)對未取得商品房預售許可證的商品房項目，發佈商品房預售廣告的;

(二)商品房預售廣告未載明商品房預售許可證的編號和發證機關的;

(三)商品房銷售廣告、宣傳資料中的項目名稱、房屋用途等與商品房預售許可證或者所有權登記信息記載內容不一致的;

(四)商品房銷售廣告、宣傳資料的內容違反規定的。

房地產開發企業違反本辦法第十六條規定，未按規定明碼標價，或者未按規定公開標示商品房價格、相關收費以及與商品房價格密切相關的其他因素的，由市場監督管理部門依照《中華人民共和國價格法》等予以處罰。

第三十九條 商品房預售款專用賬户開户銀行違反本辦法第十八條第二款規定，未按法律、法規、規章規定和協議約定收存和劃撥商品房預售款，未及時在房屋交易信息化平台中錄入、更新商品房預售款專用賬户內資金收存及使用情況的相關信息的，由住房城鄉建設主管部門責令其限期改正，根據法律、法規、規章規定和協議約定追究其法律責任，並將未履行協議情況告知其上級銀行及當地銀行業金融機構監管部門。

第四十條 房地產開發企業違反本辦法第十八條第一款、第二十條、第二十一條規定，有下列情形之一的，由住房城鄉建設主管部門依照《廣東省商品房預售管理條例》予以處罰：

(一)未按規定使用商品房預售款專用賬户收存預售款的;

(二)提供虛假資料騙取核准使用預售款的;

(三)未按照規定用途使用預售款或者將預售款挪作他用的。

第四十一條 違反本辦法第二十三條規定，建築區劃內建設的車位、車庫出售時，未首先滿足建築區劃內業主的需要的，由住房城鄉建設主管部門依照《廣州市停車場條例》予以處罰。

第四十二條 商業網站、移動設備應用程序等網絡信息發佈平台違反本辦法第二十五條規定，發佈沒有房源信息編碼的房源信息的，住房城鄉建設主管部門應當要求發佈主體刪除相關房源信息。

商業網站、移動設備應用程序等網絡信息發佈平台發佈虛假房源信息的，經住房城鄉建設主管部門認定後，由網信部門依法處置。

第四十三條 有關管理部門及其工作人員違反本辦法規定，不依法履行職責的，由有權機關責令改正，對負有責任的領導人員和直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章 附則

第四十四條 本辦法所稱房屋，是指國有建設用地上的房屋。

本辦法所稱新建商品房，是指房地產開發企業在依法取得國有土地使用權的土地上，根據建設工程規劃開發建設並用於交易的房屋。

本辦法所稱存量房，包括已辦理轉移登記並取得不動產權證的商品房和國有建設用地上自建並取得不動產權證的房屋。

本辦法所稱房屋交易，是指房屋買賣行為和相關的房地產中介服務行為。

本辦法所稱建築區劃，是指根據建設用地規劃許可證確定的紅線範圍，或者雖不屬同一用地紅線範圍但配套設施設備共用的同一物業管理區域。

本辦法所稱房地產中介服務機構，是指為房地產開發經營、房屋交易、抵押借款和登記提供諮詢、中介、代理等經營性服務的機構。

第四十五條 保障性住房、限價商品住宅的銷售、上市交易和交易資金監管，參照本辦法執行。

第四十六條 本辦法自2021年12月20日起施行。