股權收購土地使用權轉讓有何利弊？

在我國，個人或企業對土地只有使用權而沒有所有權。土地的使用權是可以轉讓的，不過土地使用權的轉讓過程十分繁雜，同時土地使用權的轉讓需要繳納一系列的稅費，這使得許多企業選擇了透過收購該企業的股權來實現土地使用權的轉讓。那透過股權收購土地使用權轉讓得以實現的方式有何利弊?本站小編爲您詳細說明。

一、此種轉讓方式的優點

1、轉讓程序操作簡單

以股權轉讓的方式轉讓土地使用權，其核心標誌是股權的轉讓，只要轉讓雙方簽訂股權轉讓協議，並且符合不同類型公司股權轉讓的限制，受讓方即可實際參與土地的開發利用，即土地使用權實質上發生轉移。

對於以公司股權轉讓的方式轉讓土地使用權，它的一般程序是：合作開發土地的當事人就以轉讓公司股權的方式轉讓土地使用權達成協議;最後股權轉讓的當事人簽訂《股權轉讓簽訂書》，進行公司股權變更的一系列登記、備案手續。

手續簡單。收購項目公司，只要簽訂股權轉讓協議並按規定辦理股權變更和工商變更登記即可透過控制公司的經營權來直接控制和管理整個項目。而土地使用權、項目或在建工程的轉讓涉及土地使用權過戶及建設手續更名等手續，比較複雜。

由以上對比可以看出透過公司股權轉讓的方式轉讓土地使用權要簡便許多。

2、轉讓方式具有保密性特點。

公司股東的變更，除依照法律規定必須公示的情況外，只要經過工商部門的變更登記即發生效力，無須第三方的認可。而土地使用權的一般轉讓必須經過申請、報批等手續;此外，如果所轉讓土地會產生債務，則需通知相關債務人清理債務。對於項目轉讓來說也需履行申請、報批、轉讓等程序。雖然有的股權受讓方爲了保險起見，對所受讓的股權進行公告，告知相關債權人申報債權。這種公告在一定程序上會披露當事人之間的股權轉讓，但這種公佈程序要比經政府部門批准的方式轉讓土地使用權小得多，因此以公司股權變更的方式轉讓土地所有權具有顯而易見的保密性。

3、股權轉讓可以享受的稅收優惠政策

(1)契稅。契稅是以所有權發生轉移變動的不動產爲徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。根據財政部、國家稅務總局2001年下發的《關於企業改革中有關契稅政策的通知》中規定：企業在公司制改造中，對不改變投資主體的出資比例改建成的公司制企業承受原企業土地、房屋權屬的，不徵收契稅。

(2)土地增值稅。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物而就其增值部分徵收的一種稅。根據國家財政部、國家稅務總局1995年頒佈的《關於土地增值稅一些具體問題的通知》，其中規定：對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地作價入股進行投資或作爲聯營條件，將房地產轉讓到所投資的企業中時，暫免徵收土地增值稅。因此在房地產投資中以公司股權轉讓的方式轉讓土地使用權，是不需要繳納土地增值稅的。

(3)營業稅。營業稅是對有償提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人，就其營業收入額徵收的一種稅。我國《營業稅暫行條例》和實施細則中規定：轉讓土地使用權必須交納營業稅，但如果以土地使用權入股的方式轉讓土地使用進行合作開發，享有利潤的分配和承擔投資法律風險，就無須交納營業稅。

綜上所述，從財政部和國家稅務總局的這些規定中可以看出，以公司股權轉讓的方式轉讓土地使用權享有免交部分稅金的優惠，土地使用權、項目或在建工程的轉讓與項目公司股權轉讓相比，前者受讓方必須多交相當於成交金額3%的契稅和房地產交易中心的交易手續費0.5%，轉讓方也須承擔轉讓的營業稅的5%和土地增值稅。稅費節省。

4、項目開發速度加快。一旦股權轉讓手續獲得有關部門的審批透過，在項目公司的名義下，投資者即可立即投入資金進行手續開發建設，無須再重新立項辦理建設手續。

二、此種轉讓方式的缺陷

1、所轉讓土地原有權屬、性質不宜確定

透過政府作爲第三方介入土地使用權的轉讓，雖然會產生許多的手續，以及可能產生因政府幹預使轉讓計劃流產的可能，但是政府介入土地使用權最大的好處是可以使得轉讓土地的各項特徵明晰化，其符合轉讓土地的一切特徵，從而保障受讓人的權益;而當事人之間以股權轉讓的方式轉讓土地使用權，土地使用權的實際受讓方可能因爲事先未調查清楚所受讓方的土地是否具有瑕疵，而導致因爲土地的瑕疵致使開發受阻、成本加大或計劃流產的可能。

2、透過股權轉讓土地使用權，土地使用權的性質不必做變更，對受讓人存在隱患。

土地使用權是指使用權人依法對國有土地享有的佔有、使用和收益，並排斥他人干涉的權利。土地使用權依據法律規定經登記程序取得，產生對抗第三人之效力，屬物權性質的使用權，其內容包含佔有、使用、收益處分的權能。以股權轉讓的方式轉讓土地使用權，不會變更轉讓土地的機會和分享收益的可能，如果一旦開發流產，受讓人是不能夠直接以“土地使用權”價值補償自己的損失的，而只能要求具有過錯的合作方承擔違約責任。

3、受讓人獲得股權的法律風險有多大，不易確定。

股權轉讓不僅僅是權利的轉讓，而且也是法律風險的承擔，尋找一個良好的合作伙伴進行投資，當然是每一個開發企業的期望。但是房地產市場風雲變換、魚龍混雜，誰也不敢保證所合作開發的土地無任何瑕疵，而往往這些瑕疵具有的法律風險難以估量。對於衡量轉讓股權的法律風險，股權轉讓方至多會爲股權受讓方提供一份企業資產評估報告，但該評估報告的可信度具體有多大，值得商榷。首先評估報告是在一定的時間點上做出的，它代表的是企業過去的情況，而對於現在的企業狀況卻無法準確說明;其次評估報告是股權轉讓方委託評估機構做出的，該報告肯定會更多地反映股權轉讓方的觀點。由此可見，股權的受讓方在股權轉讓時要謹慎，不可盲目決斷。

它存在優點的同時也存在着缺點。這種土地使用權的轉讓方式比較簡便，同時也可以使得稅收得到了一定程度的優惠，但同時，它也有缺點，投資者應根據投資時的具體情況來選擇投資方式。