什麼是建設用地使用權？

一、什麼是建設用地使用權?

建設用地使用權的內容就是地上權人享有的權利和承擔的義務。

建設用地使用權人的權利

1.佔有和使用土地。建設用地使用權就是爲儲存建築物或其他工作物而使用土地的權利，因此使用土地是土地使用權人的最主要權利。建設用地使用權人對土地的使用權，應當在設定建設用地使用權的行爲所限定的範圍內進行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建設用地使用權人使用土地時不得超出該項範圍。由於建設用地使用權爲使用土地的物權，建設用地使用權人爲實現其權利，自然以佔有土地爲前提;同時，建設用地使用權人也可以準用不動產相鄰關係的規定。

2.權利處分。建設用地使用權人可以處分其權利。這主要有以下幾種情形：

(1)建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。既然建設用地使用權是以儲存建築物或其他工作物爲目的，則其必須與建築物共命運，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附着於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。但是，在設定建設用地使用權時如果當事人對建設用地使用權的轉讓做了限制，則建設用地使用權人不得轉讓其建設用地使用權。

(2)抵押。建設用地使用權可以爲抵押權的標的物，此時，其地上的建築或其他工作物也隨之抵押。另外，當地上的建築物或其他工作物抵押時，其使用範圍內的建設用地使用權也隨之抵押。

(3)出租。建設用地使用權人可以作爲出租人將建設用地使用權連同地上的建築物或其他工作物租賃給他人使用並收取租金。在建設用地使用權出租後，建設用地使用權人(出租人)仍須向土地所有人履行義務。

3.附屬行爲。建設用地使用權人可以在其地基範圍內進行非儲存建築物或其他工作物的附屬行爲，如修築圍牆、種植花木、養殖等。

4.取得地上建築物或其他工作物的補償。建設用地使用權人在土地上建造的建築物或其他工作物以及其他附着物，其所有權應當屬於建設用地使用權人。立法例上有認定建設用地使用權人對於建築物或其他工作物有取回權。但取回難免會使物受到毀損，而且即使取回後恢復土地的原狀，也往往對土地不利，從社會的利益上看是有害的。因此，立法例上又往往確認土地所有人對建築物或其他工作物以購買權補救之，即土地所有人以時價購買地上的建築物或其他工作物時，地上權人不得拒絕。

這種購買權是否行使，由土地所有人決定，建設用地使用權人不得勉強;而且該項購買權一旦行使，建設用地使用權人即不得再行使其取回權。我國物權法規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照法律規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的土地出讓金。另一方面，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

二、建設用地使用權人的義務

1.建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。

2.建設用地使用權人在建設用地使用權消滅時，應當將士地返還給所有權人，原則上應恢復土地的原狀。因此，如果建設用地使用權人以取回地上建築物或其他工作物及附着物爲恢復原狀的手段時，則取回不但是建設用地使用權人的權利，也是他的義務。

3.建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批准。

由此可見，建設用地使用權其實際上就是地上權人享有的權利和承擔的義務，地上權人享有一定的權利同時也必須依法履行相應的義務。設立建設用地使用權，應當符合節約資源、保護生態環境的要求。