銀行如何規避買賣不破租賃原則？

一、銀行如何規避買賣不破租賃原則?

銀行在辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細瞭解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。如果出現“先抵後租”的情形，即抵押人在設定抵押權後，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權的效力優先於租賃權，銀行可以辦理房產抵押貸款。

如果屬於“一物多押”，銀行要經常開展貸後檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早採取有利措施，儘量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應要求借款人將房產和土地使用權一併抵押，便於處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應有充足的時間處置抵押房產。

二、買賣不破租賃的例外情況是什麼?

1、先抵押後租賃，且抵押權已經登記的房屋，不適用該原則。

抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。

查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是爲了債權人實現債權，房屋被查封后，其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此，其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。

3、屬於破產財產的房屋，不適用該原則。

租賃合同在破產程序中是否可以繼續履行，應當按照企業破產法的規定處理。而破產程序的特點之一，就是可以使未到期的債權視爲已到期，也就是使未到期的租賃合同視爲已到期的合同。因此，租賃合同在破產程序中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產財產變更所有權人，則更不能適用“買賣不破租賃”原則。

綜上所述，銀行在辦理貸款的時候，經常拿房產做抵押物。銀行首先要做的工作就是放貸之前調查房產情況，看是否有租賃關係。如果房產上存在租賃關係，銀行可以要求借款人先解除，這樣之後被抵押的房產，就不可以使用買賣不破租賃。