居住人起訴登記人借名買房被駁回糾紛解析借名買房成立要素

原告訴稱

趙某文向一審法院起訴請求：1、判令趙某武將涉案房屋的所有權變更登記在趙某文名下（目前該房屋登記在趙某武名下）；2、訴訟費用、保全費由趙某武承擔。

趙某文上訴請求：撤銷一審法院判決，改判支援趙某文的訴訟請求。

事實與理由：一、一審法律程序錯誤，未能依法保障當事人行使訴訟權利，趙某文一審時已提交《調取證據申請書》，但一審法院既未依法調取相關證據，也未向當事人或其訴訟代理人送達不予准許的通知書，致使本案事實認定錯誤。二、一審法院將趙某武一審中未提交的證據材料作爲認定事實的依據，即相關物業費、供暖費的繳納情況，違反民事訴訟法律中關於證據的相關規定，也剝奪了趙某文對證據質證的訴訟權利，屬於程序違法。三、一審對出資、實際居住的相關事實未予查明，事實認定不清。北京市海淀區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）最初是基於趙某文屬於被安置人的原因獲得居住的權利，與趙某武無任何關係，一審法院對此並未查明；

該房屋的購房款爲趙某文全額支付；趙某文一審中提交的相關戶口本、購貨證等證據，均充分證明趙某文自始居住在涉案房屋，但趙某武未提交任何實際居住證明，而認定趙某武實際管理着涉案房屋，顯然事實認定錯誤；一審法院關於實際居住使用的認定採用了雙重標準。

被告辯稱

趙某武辯稱，同意一審法院判決，本案之前已經發生了多次的訴訟，多份生效判決已經證明趙某武系涉案房屋的合法產權人的事實，之前判決書中寫明簽訂買賣合同及交納房款手續均由趙某文代理。至於趙某文申請調取證據問題，在一審中趙某武已經將購房合同及相關檔案提交給法庭了，沒有必要重複調取。

一審查明事實部分是根據趙某武提交的生效判決查明的事實。趙某文提到的借名買房事實不存在，在此前多次訴訟中，趙某文都提到對於購買房屋問題不知情，其陳述前後矛盾。本案中房屋使用不能成爲認定產權的依據，2016年時趙某武已經以返還原物爲由起訴了，且生效判決要求趙某文將房屋返還給趙某武，目前趙某文是非法佔有房屋。

法院查明

2000年9月28日，單位（甲方）與趙某武（乙方）簽訂房屋買賣合同，約定甲方將涉案房屋（現該房屋登記在趙某武名下）出售給乙方，總價款爲29348元。該房價的計算中折算了趙某武、林某夫婦的工齡；簽訂房屋買賣合同及交納房款的手續均由趙某武之弟趙某文代爲辦理的。2001年6月13日，趙某武取得了訴爭房屋的所有權證。此後，趙某武交納了辦證稅費38元，2004年至2006年的供暖費5318.10元，2004年至2007年的物業費4095.56元，2007年至2008年的供暖費1772.70元，2008年至2009年的供暖費1772.70元，物業費991.39元，物業費1772.24元，2011年供暖費1773元。

趙某文陳述，自己從1986年開始在涉案房屋中居住，後由趙某勇暫時在涉案房屋中居住。離婚後，2012年又搬到涉案房屋中居住。在趙某武起訴趙某勇騰退房屋時，自己已經在涉案房屋中居住了。對此，趙某武主張由於涉案房屋是由其母親承租公房，所以其母親將涉案房屋給趙某文居住。

2016年3月2日，趙某武以返還原物爲由將趙某文起訴至法院，要求其將涉案房屋歸還趙某武。法院作出（判決趙某文將涉案房屋騰退給趙某武。趙某文不服，提起上訴。後北京市第一中級人民法院經過審理，作出判決：駁回上訴，維持原判。現該案已進入執行階段。

庭審中，趙某文主張其與趙某武之間系借名買房關係，只是沒有書面合同。對此，趙某武不予認可。

上述事實有雙方當事人陳述、民事判決書等證據材料在案佐證。

法院認爲，認定借名人和出借人存在借名買房合同關係需具備三個條件：一、具有書面協議；二、房屋由借名人實際出資購買；三、房屋由借名人實際居住使用。從本案查明的事實來看，雙方並不具有借名買房的書面協議，且生效判決已經認定涉案房屋房價的計算中折算了趙某武、林某夫婦的工齡及交納房款的手續均由趙某武之弟趙某文代爲辦理的。

另外，就涉案房屋的居住使用情況，趙某文主張：“自己從1986年開始在涉案房屋中居住，後由趙某勇暫時在涉案房屋中居住。離婚後，2012年又搬到涉案房屋中居住。在趙某武起訴趙某勇騰退房屋時，自己已經在涉案房屋中居住了。”對此，趙某武主張由於涉案房屋是由其母親承租的公房，所以其母親將涉案房屋給趙某文居住。

法院認爲，雖然趙某武現未在涉案房屋內居住，但從涉案房屋相關的物業費、供暖費的交納情況以及涉案房屋登記在趙某武名下的事實來看，趙某武實際管理着涉案房屋，趙某文居住在涉案房屋之內並不能被認定爲借名買房的事實存在，故綜上所述，法院無法認定趙某文和趙某武之間存在借名買房合同關係，故趙某文之訴訟請求，無事實依據，法院不予支援。

裁判結果

判決：駁回原告趙某文的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。沒有證據或證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。趙某文上訴主張其與趙某武之間存在借名買房法律關係，但並未提供證據證明雙方當事人之間存在借名買房的合意，亦無證據證明趙某文出資購買涉案房屋，僅憑趙某文居住在涉案房屋之內的事實不能推定借名買房的事實存在，且生效判決已經認定涉案房屋房價的計算中折算了趙某武、林某夫婦的工齡及交納房款的手續均由趙某武之弟趙某文代爲辦理，另案中亦判決趙某文將涉案房屋騰退給趙某武。

因趙某文提供的證據不足以使法院在審查後可以認定趙某文與趙某武之間存在借名買房的法律關係，法院對其請求不予支援。