开发商不构成逾期交付？ 交房后虽未经质监站验收

交房后虽未经质监站验收，开发商不构成逾期交付?

案情简介：

2013年1月，李某与开发公司签订商品房买卖合同，约定交房日期在2012年年底前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质监站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用。2013年2月，商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。2016年，李某诉请开发公司承担逾期交房违约责任。

法院认为：

双方约定交房期限在签订合同之前，属于自始履行不能的约定，事实上不可能履行，故该约定自始不发生法律效力，应视为双方对交房期限约定不明，涉案房屋于2013年经验收合格，且李某已收到房屋钥匙，故李某于2016年向法院起诉开发公司逾期交房违约已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，不予支持。

住建部关于《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法的通知》《建筑工程施工质量验收统一标准》规定的五大责任主体均不包括质监站。根据《建设工程质量管理条例》第3条、第16条、第46条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。2013年，开发公司组织勘察、设计、监理、施工单位验收，出具工程竣工验收报告即是验收合格时间。但在五大责任主体验收合格后，需等候质监站验收、备案，质监站验收、备案在本案中并不影响双方约定的经五大责任主体验收合格后交房行为成立，在交房后作出亦不影响房屋交接和使用，亦未对双方合同目的实现产生实质性不利影响，亦未给李某造成实际损失，故双方约定的五大责任主体指的是建设、施工、监理、勘察、设计五家单位，不包括质监站。

本案中，开发公司已履行了作为建设单位的验收义务。未经质监站验收的房屋，购买人有权拒绝接受；存在质量问题的可选择侵权或违约损害赔偿请求权利救济，但不能以此为由主张逾期交房违约责任。判决驳回李某诉请。

实务要点：

经五大责任主体验收合格后，购买人如期接收开发商交付的房屋钥匙并入住，虽交付时未经质监站验收，但开发商交房后按法定程序取得质监合格证明，并不存在房屋质量问题。购买人仅以未经质监站验收的瑕疵交付向开发商主张逾期交付违约责任的，不予支持。