可要求退还定金。 未公示《商品房买卖合同》行为违法违规

一、案情回顾

2019年7月4日，肇庆市某房地产开发公司的销售人员以该公司开发建设楼盘的利好消息游说唐先生购买商品房，在游说之下，唐先生初步决定认购该房地产开发公司建设的住宅并在销售人员的劝说下支付30000元定金和签署了认购书。

回家之后，唐先生越想越不对劲，认购书条款上明确载明了购房者清楚并认可开发商提供的《商品房买卖合同》条款及补充协议之内容，可事实上唐先生却从未看过什么《商品房买卖合同》。为什么要写上这么一条，难道合同上存在什么猫腻?

于是，唐先生委托律师陪他前往楼盘确定合同条款后再签约。经过观察，我们发现销售中心现场并无公示《商品房买卖合同》及补充协议。随后在我们的强烈要求下，销售人员才向我们提供上述文件。

不看不知道，一看吓一跳。合同里面存在大量免除开发商责任的条款，权利义务明显不对等，严重侵害唐先生的合法权益。于是团队律师希望就不合理条款与开发商进行平等协商并进行合理修改。但销售人员态度强硬，表示合同一个字也不能修改。

经考虑，团队律师决定向开发商发出律师函，在律师函上指出开发商不公示合同、利用格式条款侵害购房者合法权益等种种违法违规行为。既然是由于开发商过错导致双方未能如期签订商品房买卖合同，则开发商理应退还唐先生支付的全额定金。

该开发商在收到函告后，意识到问题的严重性，不仅立即联系了唐先生将定金悉数退还给了唐先生还承诺我们会对律师函指出的违法违规行为进行整改。

二、链接法条

《商品房销售管理办法》第二十三条

房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

三、律师建议

1.购房者购买商品房一定要留意公示栏上是否具有“五证”，开发商有无公示商品房买卖合同及补充协议以及签合同时需要签署的一系列文件。

PS:五证指的是要房地产商在预(销)售商品房时具备了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。

2. 分析开发商的经济实力、履约能力，过往的纠纷处置及行政处罚等。

3.查阅房地产管理部的资料，确定商品房是否存在抵押、有无司法部门的查封等。