法院如何确认真相？ 叔侄讼争房产

——苏州工业园区法院采信亲友证言认定叔叔为实际购房人

来源：人民法院报 | 作者：刘洋 范岩彦

导读

亲属之间基于信任，普遍存在重口头、轻笔头的交流方式和交易习惯，尤其是在乡土气息较浓的“熟人社会”里，这种现象更为突出。一旦发生纠纷，若当事人举证能力较弱，难免出现事实难查清、案件难处理的困境。近日，江苏省苏州工业园区人民法院审结了一起叔侄房产权属纠纷案件，法院对众多亲属及房屋出售方展开细致的调查，并结合民间传统习惯，通过多角度分析纠纷双方陈述的合理性，还原10多年前的购房真相，最终认定房产系叔叔委托侄子办理购买手续，支持了叔叔的权利主张。案件审理涉及证人证言与书面证据的对抗，以及民间传统习惯在民事诉讼中的运用，是民事审判传承“马锡五审判方式”、弘扬社会主义核心价值观的一个范例。

代买房留下隐患

老王年轻时入赘他乡，晚年产生叶落归根的愿望，便出售他乡的房子，获得价款用于在家乡购房，以便回家乡与众亲人共同生活。老王没有文化，妻子智力残疾，儿子智力低下。基于亲情，老王卖房时委托弟弟保管买方给付的售房款现金，后在买房时以该现金中的一部分交付卖方。为了买房，老王委托弟媳、侄媳物色到房源，后再委托侄子小王签订购房合同、交付购房款项、办理过户手续。后房产证、票据等均由小王夫妇保管。2005年，老王如愿住上了家乡的房子，以期与妻子在该房屋中安享晚年。此后十年生活幸福，别无烦恼。

2015年，老王意外得知自己的房子被登记在了小王夫妇名下。10多年来家庭和谐美满的表象被揭开，巨额财产的纷争浮出水面。老王多次要求小王夫妇将房屋过户给自己。岂料，小王夫妇不承认房屋系老王夫妇购买，而主张是自己出资购买，理由是合同是他与卖方签订，房款及税费也由他支付，并持有相关证据，房屋登记在他的名下。

争议产生后，老王的兄弟姐妹作为小王的长辈，反复出面协调，小王夫妇态度依旧。为此，小王夫妇还曾与多位长辈发生冲突，公安机关也介入调查。双方之间的纠纷，也引起苏州当地媒体的关注。不仅如此，小王夫妇还曾于2019年起诉至法院，以自己为房屋产权人为由，要求老王夫妇搬离房屋，最终未得到法院的支持。

书证缺乏难定曲直

2020年，老王夫妇向苏州工业园区法院提起诉讼，要求确认房屋应归他们所有，小王夫妇应配合将房屋登记至他们名下。小王夫妇辩称，老王夫妇没有证据证明房屋是老王夫妇购买的。

诉讼中，年迈的老王到庭，讲述了其晚年归乡时的漫漫“买房路”：老王原为斜塘人，到娄葑做女婿，2005年想回斜塘，便卖掉娄葑房屋，侄媳（小王妻子）、弟媳了解到卖方想卖房，后弟媳、弟弟、姐夫、侄子（小王）一起与卖方签了合同，由弟弟、侄子（小王）转付了房款。本以为可以就此在家乡安度晚年，哪料面对金钱的诱惑，侄子竟想将房产据为己有，实在令人寒心。

小王则称，涉案房屋签约时只有其一人前往，当场给卖方现金25万元，其中20万元系向亲戚所借，余款为自有。买房是为了投资。

根据双方提交的书面证据，仅能认定如下事实：2005年2月23日，老王夫妇与他人签订合同，将他乡房产以35.2万元出售，当天受领房款32.2万元。2005年3月9日，诉争房屋卖方与小王签订《房屋买卖合同》，约定由卖方将诉争房屋售与小王，总价25.8万元，签约时付25万元，余款0.8万元过户时付清。当天，卖方出具收条：“今收到房款25万元。”2007年2月12日，诉争房屋登记于小王夫妇名下。既然购房合同由小王签订，卖方收条向小王出具，税费凭证由小王持有，产权登记在小王夫妇名下，老王夫妇的主张仅凭自己曾出售他乡房产得款的事实还是远远不够的。

全面调查还原真相

法院了解到，案件知情人既有卖方，也有若干亲属，在书面证据薄弱的情况下，只能通过向群众进行翔实调查，才能还原真相。随后，法院对老王的弟弟、弟媳、妹妹、妹夫、姐夫及卖方全面展开调查。

根据众多证人高度吻合的证言，结合书面证据，足以得出以下判断：从购房资金看，老王夫妇在出售原有房屋后，所得价款足以支付诉争房屋购置款。而相关亲属证言证明，小王的家庭当时经济并不宽裕，缺乏如此大额的购房资金，小王夫妇关于借款购房的陈述，缺乏证据证明。从购房时间看，诉争房屋的购买与老王夫妇原有房屋的出售仅间隔十余天，老王的主张在时间衔接上说服力强。从购房目的看，老王及相关亲属均陈述，老王购房是为回到家乡众亲人身边，符合落叶归根的传统习惯。而小王称购房是为投资缺乏说服力。从交易角色看，相关亲属及卖方均陈述，购房人是老王夫妇，而小王夫妇仅为物色房源、签订合同、交接房款、办理过户的交易辅助人。从交易过程看，相关亲属及卖方均陈述，与小王一同参与交易的人员众多。而小王陈述仅其一人前往签约，明显矛盾。从法律意识状况、民间传统习惯看，老王缺乏文化知识，妻儿智力受限，而小王系其侄子，老王信任并委托小王帮办买卖手续，且由小王长期保管产权证，符合常理。从房屋使用情况看，老王夫妇在诉争房屋购买后，一直居住其中，已达10多年之久。据此法院认为，现有证据充分证明，诉争房屋实际购买人为老王夫妇，购房款的出资人为老王夫妇，因此判决小王夫妇将诉争房屋权属登记至老王夫妇名下。