北京遗产律师——父亲去世后继母处分房屋未经子女同意有效吗

原告诉称

原告王某斌、赵某芳、王某旭、刘某芬、王某娜、王某莲、王某玲、王某慧向本院提出诉讼请求：1.依法确认魏某芝与李某君2005年10月20日签订的北京市西城区的房屋买卖合同无效。2.判令位于北京市西城区房屋恢复登记至魏某芝名下。案件数受理费由魏某芝、李某君负担。

事实与理由：王某贤与前妻谢某花育有三子三女，分别为王某斌、王某聪、王某保、王某莲、王某玲、王某慧。谢某花1974年12月去世。王某贤与魏某芝1989年11月30日再婚，无婚生子女。王某贤2006年9月8日去世，次子王某聪2020年10月21日去世，王某聪的配偶为赵某芳、儿子为王某旭，三子王某保2012年4月3日去世，王某保配偶为刘某芬、女儿王某娜。

北京市西城区一号房屋，为王某贤与魏某芝婚后取得，王某贤2006年9月去世，魏某芝未经其他继承人同意，于同年11月私自将房屋通过买卖方式过户给自己的儿子黄某鑫之配偶李某君。我方认为，该房产是夫妻共同所有，王某贤享有法定份额，黄某鑫与魏某芝系母子，二人对房屋处于共有状态的事实应系明知，对于过户行为涉及我方的合法利益亦属明知，魏某芝与李某君具有损害我方利益的故意，且客观上损害了我方权利。

被告辩称

被告魏某芝辩称，诉争房屋是魏某芝、黄某麟一家的房子，房改房的时候魏某芝让黄某鑫使用魏某芝夫妇的工龄买下来了。房子买下来之后需要五年才能过户交易，五年期满后魏某芝就将该房子卖给了李某君。魏某芝和李某君买卖房屋时不存在恶意串通，该房子的房本是1999年办理在魏某芝名下，并且用了魏某芝31年、黄某麟36年的工龄。

李某君与黄某鑫是2001年结婚，因此当时李某君、魏某芝都认可房子是魏某芝、黄某麟一家的家庭共同财产，没有王某贤的份额。而且当时李某君是以市场价格购买的房屋并进行的过户，所以原告起诉的我与李某君恶意串通不符合事实情况，因此我方认为买卖合同为有效合同。

被告李某君辩称，诉争买卖合同不是2006年11月签订的，该合同是2005年10月20日签订的。我同意魏某芝的答辩意见。诉争房屋是魏某芝夫妇的房产，与王某贤无关。从房屋性质来讲，房屋是魏某芝利用魏某芝夫妇的工龄购买的房改房，该房屋是政策房，魏某芝是1988年3月退休，其与王某贤结婚的时间是1989年11月30日，魏某芝的工龄与王某贤毫无关系。

从房屋性质来讲，该房屋属于魏某芝与黄某麟原家庭的家庭共有财产。就房屋的出资，王某贤与原配偶育有六名子女，王某贤的原配偶1974年12月去世，王某贤1991年退休前月工资是146元，1991年退休的时候退休费109.5元，困难补助21.9元。从发放困难补助就可以看出王某贤的原家庭情况比较困难。王某贤与魏某芝再婚后仅半年王某贤就患病入院，后长期卧病在床生活不能自理直至去世。因此王某贤在购房时是没有任何支付能力的。案涉房屋计算工龄后所支付的购房款16537.58元，是黄某鑫支付的，王某贤对该房屋没有任何出资。

综合房屋性质、工龄计算情况、出资情况，该房屋都与王某贤无关，王某贤不应享有涉案房屋的权利，因此原告就不应享有涉案房屋的权利，原告无权提出确认合同无效纠纷涉案房屋是由所有权人魏某芝出售给李某君的，当时双方计算了相应的对价也明确了支付方式，当时双方协商一致，王某贤1999年购买海淀区Y号房改房时，向黄某鑫借款55000元。日常生活中，因王某贤和魏某芝退休工资都不高，王某贤1990年即开始卧病在床，很快就需要24小时全职保姆照顾，黄某鑫和李某君时常向魏某芝提供资金，这部分款项在房屋买卖时确认为8万元。

2005年10月30日，李某君又向魏某芝支付了5万元。2006年9月底，李某君的父母资助了李某君10万元，李某君将该10万元支付给魏某芝。房款支付完毕后房屋于2006年11月完成了过户。这个房子的交易是支付了合理对价的交易，没有损害原告任何利益，原告的诉讼请求不应得到主张。诉争房屋为房改房，性质特殊，不能机械使用婚姻关系取得财产为夫妻共同财产，房改房是国家给购房人的福利，只有具备相应资格才能购买，判断是否具备资格应该以购房申请表为准，诉争房屋为魏某芝、黄某麟的资格购买的，不能以购房款支付发生在魏某芝再婚期间就认为是魏某芝再婚后的夫妻共同财产。

诉争房屋缴纳购房款时，黄某鑫已工作8年，在适婚年龄，魏某芝购买该房屋就是为了黄某鑫，购房款也是黄某鑫支付的。王某贤的医保报销比例低，因病致贫，其收入用于基本生活和医疗费了，王某贤的子女没有支付过赡养费，所以购房款都是黄某鑫支付的，其余部分是魏某芝、黄某麟的工龄折抵的，所以诉争房屋与王某贤无关。

法院查明

王某贤与前妻谢某花共育有六个子女，分别为王某斌、王某聪、王某保、王某莲、王某玲、王某慧。谢某花去世后，王某贤与魏某芝于1989年11月30日再婚，婚后未生育子女。王某贤于2006年9月8日去世。王某保于2012年4月3日去世，其配偶为刘某芬、女儿为王某娜。王某聪于2020年10月21日去世，其配偶为赵某芳、儿子为王某旭。黄某鑫系魏某芝与前夫所生之子，出生日期为1972年6月18日，在魏某芝与王某贤再婚后随两人共同生活。黄某鑫于2016年2月9日去世，其配偶为李某君。

1998年12月15日，北京市某单位（甲方）与魏某芝（乙方）签订《公有住屋出售买卖合同》，约定甲方将西城区一号2居室出售给乙方，经西城区房改办批准，同意乙方按北京市（97）价购房，并享受优惠政策；成本价为1450元/建筑平方米，标准价为943元/建筑平方米，乙方自愿以成本价购买住屋，产权归个人所有；甲乙双方议定，乙方一次性付清屋价款16537.58元，差额部分多退少补；乙方应交款为屋价款及其他费用，合计17586.63元。

1998年5月28日，魏某芝向北京市某单位预交购房款15000元、维修基金900元，收据载明交款人为魏某芝；1998年12月22日，魏某芝向北京市某单位补交购房款等1686.63元，交款通知单载明交款人为黄某鑫，收据载明交款人为魏某芝。上述两次房款的交款通知单均载明购房人魏某芝，工龄和67。魏某芝、李某君称上述房屋购房款为黄某鑫支付，因时间久远，没有相关证据。1999年12月2日，上述房屋过户至魏某芝名下。

庭审中，李某君称购买上述房屋时，用了魏某芝和黄某麟的工龄，并提交《某单位出售公有住屋情况调查函》、《调查表回执》，称魏某芝购买该房屋时，是以成本价每建筑平方米1450元购买的，折抵魏某芝、黄某麟67年工龄后，魏某芝应交房款为16537.68元，所以魏某芝、黄某麟的工龄折算成房款53352.42元。魏某芝对李某君上述主张予以认可，王某斌、赵某芳、王某旭、刘某芬、王某娜、王某莲、王某玲、王某慧不予认可。李某君另提交王某贤档案摘抄记录、病历、证人证言主张王某贤经济困难，无力支付诉争房屋购房款。王某斌、赵某芳、王某旭、刘某芬、王某娜、王某莲、王某玲、王某慧对此均不予认可。

2005年10月20日，魏某芝（卖方、甲方）与李某君（买方、乙方）签订《北京市房屋买卖合同》，将上述房屋出售给李某君，约定房产售价为285000元。2006年10月12日，魏某芝与李某君办理上述房屋过户手续，将该房屋过户至李某君名下。

庭审中，王某斌、赵某芳、王某旭、刘某芬、王某娜、王某莲、王某玲、王某慧称不动产的物权发生在魏某芝和王某贤婚后，应为二人夫妻共同财产，魏某芝将房屋过户给儿媳李某君名下，并未通知王某贤其他继承人；魏某芝与李某君就涉案房屋的交易，并未支付相应价款；双方其他案件审理中，魏某芝自认过户涉案房屋原因是担心涉案房屋有后续纠纷，因此从主观上来看出让人与受让人均不存在善意，存在恶意串通。

魏某芝称诉争房屋办理产权时，李某君与黄某鑫尚未结婚，李某君对诉争房屋中是否存在王某贤的份额是不知情的，王某斌、赵某芳、王某旭、刘某芬、王某娜、王某莲、王某玲、王某慧所述的魏某芝自认过户涉案房屋原因是担心涉案房屋有后续纠纷是断章取义，魏某芝除黄某鑫之外还有其他子女，魏某芝将诉争房屋过户给李某君是为了防止子女之间发生纠纷。李某君称诉争房屋是1976年就已经由魏某芝、黄某麟承租，其已经支付了诉争房屋价款；诉争房屋无论是房改房的政策上，还是房屋购买的贡献上，均与王某贤无关，无需通知王某贤。

裁判结果

一、魏某芝与李某君于2005年签订的《北京市房屋买卖合同》无效；

二、魏某芝于本判决生效后10日内将北京市西城区一号房屋恢复登记至魏某芝名下，李某君予以配合，如魏某芝未申请上述变更登记，王某斌、赵某芳、王某旭、刘某芬、王某娜、王某莲、王某玲、王某慧有权申请强制执行。

房产律师靳双权点评

恶意串通损害他人利益的合同无效。本案中，王某贤与魏某芝于1989年11月30日再婚，1998年12月15日，北京市某单位（甲方）与魏某芝（乙方）签订《公有住屋出售买卖合同》购买诉争房屋，并于1998年交纳购房款、公共维修基金、登记费、买卖手续费、工本费、印花税等款项。魏某芝、李某君主张购房款等费用为黄某鑫支付，但未提交充分证据证明，法院不予采信。

根据购房过程及购房款支付情况，该房屋中应有王某贤的财产份额。2005年10月20日，魏某芝（卖方、甲方）与李某君（买方、乙方）签订《北京市房屋买卖合同》，将上述房屋出售给李某君。就魏某芝与李某君对诉争房屋的交易情况，因魏某芝与李某君存在亲属关系，且魏某芝与李某君就房款支付情况未提交证据证明，故王某斌、赵某芳、王某旭、刘某芬、王某娜、王某莲、王某玲、王某慧主张魏某芝与李某君之间的交易行为属恶意串通且损害了王某贤的利益，要求确认合同无效，具备事实及法律依据，法院予以支持。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，王某斌、赵某芳、王某旭、刘某芬、王某娜、王某莲、王某玲、王某慧要求将上述房屋恢复登记至魏某芝名下，具备法律依据，法院亦予以支持。