北京房产律师——房屋未下发房产证出资人与居住人不一致引发的归属纠纷

原告诉称

原告赵某杰向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告名下位于北京市丰台区一号房屋归原告所有；2．本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：原告与被告是朋友关系。被告于2014年取得北京某单位项目定向安置房指标，被告将上述购房指标交给原告，原告借用被告的购房指标，购买了上述房屋并支付了购房款564006元，后续对房屋进行了装修，支付物业费、供暖费，原告将上述房屋对外出租，收取租金。2017年被告以原告欠款为由，将上述房屋侵占至今，双方就房屋一事多次协商，至今未能解决。为了维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告吴某英辩称，不同意原告的诉讼请求。2013年初，原告公司经营不善，作为好朋友我借了2000000元给他，这2000000元是我卖A号房屋的房款。在此之前原告还欠我160000元未还，因此共计欠我2160000元，原告给我打了一张欠条。之后，我父亲的居民城镇房屋（平房）拆迁后，我作为被安置人口享有购房指标，我作为购房人签署了安置房认购协议，由原告出资560000余元购买，此外原告还答应多给我500000元指标费用，指标费用也是打的欠条，加上之前欠我的2160000元，原告一共欠我2660000元。

2017年2月3日，原告重新给我打了一个本息合计3360000元的欠条，其中本金2660000元，利息700000元，欠条约定年利率20%，每月支付利息55000元，但是原告出具欠条后没有支付我任何款项。原告借我的名字买房的事实属实，购房款是原告出的，房子现在登记在我的名下，但是尚未下发房本。2017年原告出具的欠条上还约定，如果原告还钱，我就配合其过户，如果原告不还钱，我就把房子收回来。

欠条出具后，原告一直没有还钱给我，我不应将房子过户给原告。房子交付后，由原告装修和居住使用，2017年4、5月份，因原告没有还钱，我将房子收回。

法院查明

2014年3月11日，北京H公司（甲方）与吴某英（乙方）签订《北京某单位项目定向安置房认购协议》，由吴某英认购北京某单位定向安置房一号，房屋总价款564006元。2013年11月28日，北京H公司出具收据一张，其上载明：“今收到吴某英交来北京某单位定向安置房房款（1）人民币284006元整。”2014年3月11日，北京H公司出具收据一张，其上载明：“今收到吴某英交来北京市某单位定向安置房房款（2）280000元整。”赵某杰向本院提交其名下银行的交易明细及上述两份收据的原件，证明涉案房屋购房款由其支付，吴某英对此予以认可。

赵某杰向本院提交其妻苏某娟（发包方、甲方）与北京T公司于2015年1月17日签订《装修工程施工合同》及该公司出具的工程款收据两张、证明涉案房屋由赵某杰出资进行装修，吴某英对此予以认可。赵某杰向本院提交北京市某单位定向安置房项目《住宅使用说明书》、2014年至2017年的物业费收据、北京市燃气集团有限责任公司CPU卡表用户登记表、智能电能表客户用电登记表、2015至2018年度用户单位职工供暖费明细表，证明涉案房屋自交付以来一直由赵某杰使用并交纳相关费用，吴某英对此予以认可。

2017年2月3日，赵某杰和吴某英签订《欠款协议》，其上载明：“今赵某杰欠吴某英钱款共计3360000元。从每月的第3日赵某杰付给吴某英利息55000元，如当月当日吴某英未收到当月的利息（55000元），吴某英将收回一号房产一套，房产合同所有人名字：吴某英。如赵某杰已还清所有钱款，吴某英将给赵某杰把一号房屋过户给赵某杰。在还款期间此房产（赵某杰与吴某英）不可以做任何抵押，特此声明。原吴某英与赵某杰签署的买房协议无效，以此为据。”协议签订后，赵某杰未向吴某英支付任何款项。赵某杰认可《欠款协议》签订的事实，但对欠款金额不认可。

另查，涉案房屋至今尚未下发房屋所有权证书。

裁判结果

驳回赵某杰的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，赵某杰主张借用吴某英名义购买涉案房屋并支付购房款，吴某英对此予以认可，双方之间构成事实上的借名买房合同关系。此后，双方在欠款协议中对欠款与借名买房事宜一并进行约定，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害社会公共利益，应属有效。

现涉案房屋未下发所有权证书，赵某杰依据借名买房合同关系要求确认房屋归其所有，系依据双方之间的债权债务关系请求确认物权，没有事实和法律依据，即便涉案房屋下发所有权证书，根据双方欠款协议之约定，赵某杰请求吴某英将涉案房屋过户至其名下的条件亦未成就，故对于赵某杰的诉讼请求法院不予支持。