是什麼 上海市農村村民住房建設管理辦法

上海市人民政府令第16號

《上海市農村村民住房建設管理辦法》已經2019年4月27日市政府第49次常務會議通過，現予公佈，自2019年5月5日起施行。

市長　應勇

2019年5月5日

上海市農村村民住房建設管理辦法

(2019年5月5日上海市人民政府令第16號公佈)

第一章　總則

第一條(目的和依據)

為了加強本市農村村民住房建設管理，引導農村村民住宅建設合理、節約利用土地資源，推進鄉村振興戰略實施，根據有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條(適用範圍)

本辦法適用於本市行政區域範圍內農民集體所有土地上農村村民新建、改建、擴建和翻建住房(以下統稱“村民建房”)及其管理。

第三條(有關用語的含義)

本辦法中下列用語的含義是：

(一)農村村民，是指具有本市農業戶口的本市農村集體經濟組織成員。

(二)農戶建房，是指由村民以戶為單位,自行申請宅基地建造住房的活動。

(三)集體建房，是指村民委員會或者村、鎮集體經濟組織受村民委託，在村域或者鎮域範圍內，統一規劃、統一設計、集中建造住房的活動。

第四條(管理部門)

市農業農村行政管理部門是本市農村宅基地使用的主管部門;區農業農村行政管理部門負責本轄區內宅基地使用的具體管理。

市規劃資源行政管理部門是本市村民建房規劃、用地的主管部門;區規劃資源行政管理部門負責本轄區內村民建房的規劃、用地管理，鎮(鄉)土地管理所作為其派出機構具體實施相關的管理工作。

市住房城鄉建設行政管理部門是本市村民建房的建築活動主管部門，並負責農村建築風貌的引導;區建設行政管理部門負責本轄區內村民建房的建築活動監督管理。

區人民政府和鎮(鄉)人民政府負責本轄區內村民建房的管理。鎮(鄉)人民政府受區規劃資源行政管理部門委託，稽核發放農戶建房的鄉村建設規劃許可證，對農戶建房進行開工查驗和竣工驗收;受區建設行政管理部門委託，進行農戶建房安全質量的現場指導和監督檢查。

發展改革、生態環境、綠化市容、公安、民政等有關部門按照各自職責，協同實施本辦法。

第五條(基本原則)

農村村民實施建房活動，應當符合規劃、節約用地、集約建設、安全施工、保護環境、注重風貌。

農村村民建房的管理和技術服務，應當尊重村規民約和村民生活習慣，堅持安全、經濟、適用和美觀的原則，注重建築質量，完善配套設施，落實節能節地要求，體現歷史文化和鄉村風貌。

第六條(分類引導)

位於規劃確定的農村居民點範圍內的農戶，在符合村莊設計和鄉村風貌管控要求的前提下，允許翻建、改建住房。

位於規劃確定的農村居民點範圍以外的農戶，引導其選擇進城鎮集中居住，或者到規劃確定的農村居民點實施平移集中建房。

同戶(以合法有效的農村宅基地使用證或者建房批准檔案計戶)居住人口中有兩個以上(含兩個)達到法定結婚年齡的未婚者，其中一人要求分戶，且符合所在區人民政府規定的分戶條件的，採取多種方式，保障其居住權。

第七條(技術規範和規劃編制)

市住房城鄉建設行政管理部門應當會同市規劃資源、生態環境、綠化市容等部門組織編制村民建房的規劃技術標準、住宅設計標準、配套設施設定規範和鄉村風貌導則。

編制郊區總體規劃、鎮總體規劃和村莊規劃的，應當合理確定本轄區內村民建房的布點、範圍和用地規模。區建設行政管理部門和鎮(鄉)人民政府應當加大宣傳力度，向農村村民普及建房技術與質量安全知識。

第八條(建房方式)

本市鼓勵集體建房，引導村民建房向規劃確定的農村居民點集中。所在區域已實施集體建房的，不得另行申請農戶建房;所在區域屬於經批准的規劃確定的農村居民點，且尚未實施集體建房的，農戶可以按規劃申請建房。

第九條(風貌管控)

鎮(鄉)人民政府應當根據本市鄉村風貌導則，結合地區自然肌理、傳統文化和建築風貌元素等，將風貌管控要求納入村規民約，並通過專業設計引導村民建房。

第十條(用地計劃)

區規劃資源行政管理部門應當確定村民建房的年度用地計劃指標，並分解下達到鎮(鄉)人民政府。

鎮(鄉)人民政府稽核建房申請，應當符合區規劃資源行政管理部門分解下達的村民建房年度用地計劃指標。

第十一條(公開辦事制度)

區農業農村、規劃資源、建設行政管理部門和鎮(鄉)人民政府應當實行公開辦事制度，將農戶建房的申請條件、申報審批程式、審批工作時限、審批許可權等相關規定和年度用地計劃進行公開。

第十二條(宅基地的使用規範)

農戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過規定標準。

農戶按規劃易地實施建房的，應當在新房竣工後3個月內拆除原宅基地上的建築物、構築物和其他附著物;參加集體建房的，應當在新房分配後3個月內拆除原宅基地上的建築物、構築物和其他附著物。原宅基地由村民委員會或者村集體經濟組織依法收回，並由鎮(鄉)人民政府或者區規劃資源行政管理部門及時組織整理或者復墾。

區人民政府在核發用地批准檔案時，應當註明新房竣工後退回原有宅基地的內容，並由鎮(鄉)土地管理所負責監督實施。

第十三條(宅基地自願有償退出)

區、鎮(鄉)人民政府和村民委員會、村鎮集體經濟組織可以採取多種形式，鼓勵宅基地使用人自願有償退出合法取得的宅基地。區人民政府可以制定具體實施辦法。

第二章　農戶建房

第十四條(申請主體)

符合下列條件之一的集體經濟組織成員，需要申請宅基地建房的，可以以戶為單位提出申請：

(一)實行家庭聯產承包責任制以來享有土地承包經營權，屬本市農業戶口且戶口、生產生活在本村的;

(二)屬本市農業戶口，且因合法的婚姻、收養關係戶口遷入本村的;

(三)屬本市農業戶口，且根據國家移民政策戶口遷入本村的;

(四)法律、法規規定的其他情形。

農戶建房用地人數的計算方法，按照本辦法第三十五條規定執行。

第十五條(建房條件)

符合下列條件之一的農戶，可以對原有住房進行改建、翻建或者易地新建：

(一)按照村鎮規劃調整宅基地，需要易地新建的;

(二)原有住房屬於危險住房，需要易地新建或者在原址翻建的;

(三)原有住房因自然災害等原因滅失，需要易地新建或者在原址翻建的;

(四)區人民政府規定的其他情形。

前款中的危險住房，是指根據我國危險房屋鑑定標準的有關規定，經本市專業機構鑑定危險等級屬C級或D級，不能保證居住和使用安全的住房。

第十六條(禁止建房的情形)

具有下列情形之一的農戶，不得申請宅基地新建住房，或者對原有住房進行改建、擴建或者翻建：

(一)擁有多處宅基地的;

(二)已有宅基地上存在違法用地、違法建築等情況，未按照相關規定完成整改的;

(三)將原有住房出售、贈與他人，或者未經有關部門許可將原有住房改為經營場所的;

(四)離婚戶對宅基地及住房權益未處置完畢的;

(五)區人民政府規定的其他情形。

第十七條(村級審查程式)

村民委員會接到農戶建房申請後，應當在本村或者該戶村民所在的村民小組，將農戶成員人數、建房位置、宅基地和建築佔地面積、建築方案等相關資訊張榜公佈，公佈期限不少於30日。

公佈期間無異議的，村民委員會應當在申請表上籤署意見後，連同建房申請人的書面申請報送鎮(鄉)人民政府;公佈期間有異議的，村民委員會應當召集村民會議或者村民代表會議討論決定。

第十八條(行政審批程式)

鎮(鄉)人民政府應當在接到村民委員會報送的申請表和建房申請人的書面申請後20日內，會同鎮(鄉)土地管理所進行實地稽核。稽核內容包括申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃、擬建房位置以及層數、高度、風貌是否符合標準等。

鎮(鄉)人民政府稽核完畢後，應當將稽核意見連同申請材料一併報區規劃資源行政管理部門;區規劃資源行政管理部門會同區農業農村行政管理部門初核後，由區人民政府審批建房用地。審批應當在20日內完成。

建房用地批准後，由區人民政府發給用地批准檔案;由鎮(鄉)人民政府發給鄉村建設規劃許可證。

第十九條(審批結果的公佈)

區人民政府和鎮(鄉)人民政府應當將農戶建房的審批結果張榜公佈，接受群眾監督。

第二十條(宅基地範圍劃定和開工查驗)

經批准建房的農戶應當在開工前向鎮(鄉)土地管理所申請劃定宅基地範圍。

鎮(鄉)土地管理所應當在10日內，到實地丈量劃定宅基地，並通知鎮(鄉)人民政府派員到現場進行開工查驗，實地確認宅基地內建築物的平面位置、層數、高度和風貌。

農戶應當嚴格按照用地批准檔案、鄉村建設規劃許可證和施工圖紙的要求進行施工。

第二十一條(施工圖紙)

農戶建造兩層或者兩層以上住房的，應當使用具備資質的設計單位設計或經其稽核的施工圖紙，或者免費使用市住房城鄉建設行政管理部門推薦的通用圖紙。

施工圖紙應當符合相應技術規範、設計標準以及鄉村風貌導則。

市住房城鄉建設行政管理部門應當組織落實向農戶推薦通用圖紙的實施工作。

市住房城鄉建設行政管理部門應當建立鄉村建築師名單，由鎮(鄉)人民政府組織建築師為農戶提供技術諮詢和指導服務。

第二十二條(施工隊伍)

農戶建房應當選擇具有相應專業能力的施工隊伍。施工隊伍中,應當配備符合規定的質量員、安全員。

第二十三條(質量和安全監督)

農戶應當與施工隊伍簽訂建房協議，並約定質量和安全責任。

鎮(鄉)人民政府應當落實質量安全專管人員對農戶建房實施質量和安全監督，也可以委託符合條件的第三方質量安全管理機構實施質量和安全監督。

第二十四條(配套設施)

鎮(鄉)人民政府應當配套完善農村居民點內道路、路燈、汙水處理、生活垃圾分類處置、通訊等設施。

第二十五條(竣工期限)

鎮(鄉)人民政府在稽核發放鄉村建設規劃許可證時，應當核定竣工期限。

易地新建住房的竣工期限一般為1年，最長不超過2年。

第二十六條(竣工驗收)

農戶建房完工後，應當通知鎮(鄉)人民政府進行竣工驗收。鎮(鄉)人民政府應當在接到申請後的15日內，到現場進行驗收。

鎮(鄉)人民政府應當提前通知鎮(鄉)土地管理所，由鎮(鄉)土地管理所派員同時到實地檢查農戶建房是否按照批准的面積和要求使用土地。

經驗收符合規定的，鎮(鄉)人民政府應當將驗收結果送區建設行政管理部門備案。

第三章　集體建房

第二十七條(集體建房的統籌安排)

區人民政府應當按照經批准的村鎮規劃，結合實際，組織制定集體建房實施計劃。有條件的村民委員會或者村、鎮集體經濟組織可以按本辦法規定實施集體建房。

第二十八條(集體建房的規劃和用地審批)

實施集體建房專案的村民委員會或者村、鎮集體經濟組織應當依法向區規劃資源行政管理部門申請辦理建設專案規劃許可。審批過程中，規劃資源行政管理部門應當徵詢農業農村、生態環境、綠化市容、水務等部門的意見，明確汙水收集處理、生活垃圾收集處理等配套設施的建設要求。

村民委員會或者村、鎮集體經濟組織取得建設用地規劃許可後，憑以下材料向區規劃資源行政管理部門提出用地申請：

(一)建設用地申請書(含專案選址、用地和居住人口規模、資金來源、原宅基地整理復墾計劃等情況);

(二)建設用地規劃許可證書及其附圖;

(三)相關會議關於實施集體建房專案的決定;

(四)相關農戶符合建房條件且同意參加集體建房的有關材料;

(五)住房配售初步方案(含住房配售物件情況、配售面積、按規定應當退還的原宅基地情況等)。

集體建房用地選址涉及跨村用地調整的，鎮集體經濟組織對被佔用土地的村集體經濟組織和農民予以經濟補償後，經鎮集體經濟組織與被佔地村集體經濟組織協商一致，將土地權屬調整為鎮集體經濟組織所有。提出用地申請時，除前款規定的材料，還應提交用地權屬調整和協商補償的有關材料。

經稽核批准的，區規劃資源行政管理部門應當頒發建設用地批准書。

第二十九條(集體建房的工程建設管理)

集體建房適用國家和本市有關建設工程質量和安全的管理規定。

集體建房專案應當按照規定，向區建設行政管理部門辦理建築工程施工許可、竣工驗收備案手續。

區建設行政管理部門應當加強集體建房專案的工程質量和安全管理。

第三十條(集體建房的配售)

集體建房的住房配售初步方案，由村民委員會或者村、鎮集體經濟組織召集會議討論決定。

集體建房專案竣工驗收備案後，村民委員會或者村、鎮集體經濟組織應當按照住房配售初步方案和經有關行政主管部門批准的事項，提請會議討論確定住房配售的具體方案。

實施集體建房的村民委員會或者村、鎮集體經濟組織應當向本集體經濟組織內符合建房條件的村民配售住房。鎮(鄉)人民政府應當對集體建房的配售情況進行監督檢查，檢查結果送區農業農村行政管理部門備案。

村民委員會或者村、鎮集體經濟組織應當向村民公佈集體建房的成本構成和配售情況，接受村民監督。

第三十一條(集體建房的環衛設施配建要求)

集體建房應當按規定同時配建生活垃圾收集容器和設施，並建造集中收集糞便的管道和處理設施。

第三十二條(集體建房的相關標準和規範)

實施集體建房，應當符合本市都市計畫管理技術規定、住宅設計標準、配套設施設定規範和鄉村風貌導則。

第四章　相關標準

第三十三條(用地面積標準)

農戶建房的用地面積按照下列規定計算：

(一)5人戶及5人以下戶的宅基地面積不超過140平方米、建築佔地面積不超過90平方米;

(二)6人戶及6人以上戶的宅基地面積不超過160平方米、建築佔地面積不超過100平方米。

區人民政府可以在前款標準範圍內，根據戶內人數情況，確定宅基地面積、建築佔地面積的具體標準。

對於宅基地原址翻建、易地新建的，相關標準應當按照前款規定執行。

第三十四條(建築佔地面積的計算標準)

農戶建房的建築佔地面積按照下列規定計算：

(一)室外有頂蓋、有立柱的走廊的建築佔地面積，按立柱外邊線水平面積計算;

(二)有立柱的陽臺、內陽臺、平臺的建築佔地面積，按立柱外邊線或者牆體外邊線水平面積計算。

無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建築佔地面積，但不得超過批准的宅基地範圍。

第三十五條(用地人數的計算方法)

農戶申請建房用地的人數，按照該戶內符合第十四條規定的人數進行計算。

2001年1月1日以後出生，父母至少一方為農業戶口的本集體經濟組織成員，其本人城鎮居民戶口地址以及生產、生活在本村的人員，可以計入戶內。領取本市《獨生子女父母光榮證》(或者《獨生子女證》)的獨生子女，按2人計算。戶口暫時遷出的現役軍人(武警)、在校學生、服刑人員，以及符合區人民政府規定的其他人員，可以計入戶內。

農戶內在本市他處已計入批准建房用地人數的人員，或者因宅基地徵收(拆遷)已享受補償安置的人員，不得計入用地人數。

區人民政府可以制定關於農戶申請建房用地人數的具體認定辦法。

第三十六條(用地程式和標準)

原址改建、擴建、翻建住房或者按規劃易地新建住房的，均應當辦理用地手續，並按本辦法規定的用地標準執行。

第三十七條(間距、層數和高度標準)

村鎮規劃對農戶建房的間距、層數和高度標準有規定的區域，按照村鎮規劃執行。

村鎮規劃尚未編制完成或者雖已編制完成但對農戶建房的間距、層數和高度標準未作規定的區域，間距、層數由鎮(鄉)人民政府按照實際情況確定;房屋簷口高度不得超過10米，屋脊高度不得超過13米。

第五章　法律責任

第三十八條(鎮鄉人民政府的監督檢查)

鎮(鄉)人民政府應當加強對本區域內農戶建房活動的監督檢查，發現有違反國家和本市有關規定的行為的，應當予以勸阻、制止。

第三十九條(農村村民非法佔地建房的處罰)

農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建設住宅的，由區規劃資源行政管理部門依據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施。

超過本市規定的標準，多佔的土地按非法佔用土地處理。

新建房屋竣工後，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，按照非法佔用土地處理。

第四十條(違反規劃管理的處理)

未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鎮(鄉)人民政府依據《中華人民共和國城鄉規劃法》的有關規定，責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

第四十一條(違反質量和安全要求的處罰)

實施集體建房的村民委員會，村、鎮集體經濟組織和參與集體建房專案的勘察、設計、施工、監理單位依法對住房建設工程的質量和施工安全承擔相應法律責任。

集體建房的工程質量和施工安全不符合有關法律、法規和規章規定的，由區建設行政管理部門依法予以處罰。

第四十二條(行政複議和訴訟)

當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政複議，或者依法向人民法院提起訴訟。

第四十三條(執法者違法違規行為的追究)

有關行政管理機關應當依法履行職責，嚴格依照法定程式辦理村民建房審批手續，不得假借各種名義收取費用。

有關行政管理機關的工作人員違反規定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂、侵害農村村民合法權益的，由有關部門依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章　附則

第四十四條(應用解釋部門)

市農業農村、規劃資源、住房城鄉建設行政管理部門依據各自職責，可以對本辦法的具體應用問題進行解釋。

第四十五條(施行日期)

本辦法自2019年5月5日起施行。2007年5月26日市人民政府第71號令釋出的《上海市農村村民住房建設管理辦法》同時廢止。