定金怎麼處理 房屋買賣合同不成立時

因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。因為賣方原因導致合同無法成立的，定金也應當返還。因為買方原因導致合同無法成立的，則定金不返還。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：“出賣人通過認購.訂購.預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”