房屋的哪些因素會影響到我們的徵收補償？

在徵收中想要拿到合理的徵收補償，首先要對自己的房屋價值幾何做到心中有數。畢竟如果連房屋值多少錢都不知道，就何談拿到合理的補償了。

此外在城市房屋徵收中，被徵收人最關心的問題也不外乎是被徵收房屋價值如何確定，畢竟被徵收房屋價值的評估結果直接關係被徵收人的切身利益。

在徵收中能影響被徵收房屋價值的因素主要包括：區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等。

因為徵收往往是成片徵收的，所以被徵收人自己估算房屋價值時無法類比附近的房屋。又因為房屋的區位不同，這就導致我們很難確定自己房屋的具體價值，只能在一個非常模糊的範圍內判斷徵收補償是否合適。

此時，房屋評估機構的重要性就凸顯出來了，因為專業的房屋評估師出具的房屋評估報告就成為房屋徵收補償的重要參考。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定：房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正 地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。

雖然法律上已經明文規定了房屋評估機構需要由被徵收人們協商選定，但還是有部分被徵收人擔心房屋評估機構不能作出公證的評估報告。因此為了打消這部分疑慮，我們就需要仔細的瞭解一下評估機構是如何評估出房屋價值的。

評估被徵收房屋價值的考慮因素有哪些

1、區位

區位就是指某一房屋的地理位置，包括在城市中的具體位置，與其他地方往來的便捷性，與重要場所的距離，周圍環境、景觀等。

區位因素是指所在地的自然條件與社會、經濟、行政因素相結合所產生的特徵並對房地產價格產生影響的因素。

在一定意義上，區位因素分析就是土地價格的分析，其中可分為兩部分，一部分是由絕對地租所決定的土地價值，一部分是由附近醫療教育所產生的價值。

2、用途

指被徵收房屋所有權證書上標明的用途，未標明的，通常以產權檔案中記錄的為準，未記錄的，以實際用途為準。實際用途的界定以規劃部門是否批准，是否取得合法手續為準。

用途主要分為住宅與非住宅兩種。住宅包括普通住宅、公寓、別墅等。非住宅分為經營性與非經營性兩類，前者包括寫字樓、商業營業用房、通用廠房、倉儲用房、交通樞紐用房等；後者有行政、事業單位以及非營利公共設施用房。

3、建築結構

通常分為框架、鋼、鋼混、磚混、磚木、木、簡易結構。建築物的外觀、風格、佈局、施工質量等，對房屋價值會產生一定影響。

4、新舊程度

新舊程度也可稱為折舊率，如按照有關規定，通常住宅為70年、廠房為50年、商用為40年。專業的評估師通常在此基礎上核出折舊率，再結合建築結構作出基本的限制性要求。

具有保留價值的歷史、文化、風貌等建築不受折舊期限制，以建築文物實際評估為準。

5、建築面積

目前建築面積可以分為建築物整幢面積、單元面積、套內面積。就具體徵收補償關係而言，主要分為套內建築面積和分攤的公有建築面積。但從實際情況看，建築面積有時是有水分的，房屋的大小往往要同時考慮使用面積。

目前，計算建築面積的兩個主要規則是《建築面積計算規則》和《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》，這兩個規則屬於國家標準。

因為在評估被徵收房屋價值時，評估物件在範圍上只包括合法的被徵收建築物及其佔用範圍內的建設用地使用權和其他不動產，而不包括違法建築和超過批准期限的臨時建築。

所以除了上述因素之外，要確定被徵收房屋的價值，還要確定房屋的合法性。

最後昌運拆遷律師提醒廣大被徵收人，除了上述幾個要素之外，也要注意房屋評估參考價值的時間點。在評估實踐中，類似房地產的市場價格應當通過蒐集評估時點近期類似房地產的實際成交價格，剔除偶然的和非正常因素以後計算得出的價格。