法院判合同解除租房人承擔違約責任 杭州房屋租賃合同律師：租房人解租遭訴

違約方提起訴訟要求解除合同，而守約方拒絕解除合同。在無約定解除及法定解除權的情形下，如何平衡當事人之間的利益關係？

2022年2月，鄭某購得一處商鋪，收房時發現房屋存在滲水、開裂等問題，遂反映至物業公司。2月21日，杜某某通過微信向鄭某支付租房定金500元，並與鄭某簽訂租賃合同承租該商鋪，雙方約定每年租金3萬元、押金5000元。鄭某於當天收取杜某某房屋租金及押金共計34500元。2月27日，杜某某在裝修房屋時發現柱子開裂並告知房東鄭某。次日，雙方經過核實確認該開裂不影響商用安全。3月1日，承租人杜某某向鄭某發出解除房屋租賃合同通知，鄭某未同意。3月2日，房產開發公司對開裂問題進行了維修。同日，杜某某將裝修材料清理出承租房屋。後經市建築工程質量監督站的調查和監督，開裂部位於構造柱，不影響主體結構安全，可進行維修。4月2日，承租人杜某某訴至法院，請求確認解除雙方房屋租賃合同，並要求返還其交付的租金及押金。5月7日，出租人鄭某亦訴至法院，請求確認杜某某發出的解除房屋租賃合同通知不產生解除合同的效力。

法院審理後認為，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。原被告雙方並未能通過協商一致的方式達成解除合意，且涉案合同中並未對合同解除情形進行約定，因此不存在約定解除的情形。根據民法典的規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人才有權解除合同。杜某某向政府主管部門就房屋質量問題進行了投訴，但在處理意見出來之前就提出解除租賃合同，不符合不能實現合同目的的情形，杜某某亦不享有法定解除權。因此，杜某某向鄭某發出的解除合同通知並不發生合同解除的效力。雖然杜某某向鄭某發出的解除合同的通知不發生合同解除的效力，但依據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十八條之規定，違約方起訴解除合同需要同時具備三個條件：一是違約方不存在惡意違約的情形；二是違約方繼續履行合同，對其顯失公平；三是守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。本案中，雙方的房屋租賃合同屬於持續性履行合同，合同解除的初始是因杜某某認為開裂的系承重柱影響房屋安全導致，主觀上認為自己有解除權，並無違約的故意。同時，杜某某已將裝修材料搬離出承租房屋，合同履行形成僵局，涉案合同應予以解除，但合同解除並不影響杜某某因此承擔的違約責任。考慮到訴訟期間房租損失等因素，法院綜合確定杜某某承擔年租金20%即6000元的違約責任。鑑於杜某某已向鄭某支付房屋租金和押金共計3.5萬元，遂判令鄭某返還杜某某租金及押金2.9萬元。